文/住浙网 艾维
九堡的德信钱塘云庄是较有话题性的红盘：开盘前各路人马从壕到刚改，甚至房企内部员工都摩拳擦掌，最终摇号中签率19.1%，说不上多惊艳。
项目精装高层限价39600元/㎡，比板块原来的价格有突破，但开发商据说仍然意难平。2022年3月领证一把梭，项目除了379套高层房源开盘选房，还有13套合院颇为吸睛。果然，第1个被选走的就是合院。今年1月，赶在年前钱塘云庄启动交付，从开盘到交付仅10个月的时间。
钱塘云庄实景图
如今，钱塘云庄第1套网签房源浮出水面：一套建面233方的合院西边套，真实成交价2400万元，浮盈700多万。（网签价被做低了）
该套合院的备案单价、总价
从中介处了解到，截止到目前，钱塘云庄公寓网签数量与合院差不多。虽然，这只是一时的现象，但相比于成交尚不活跃的高层，当初投资客胆大吃肉，盯牢合院薅羊毛，快进快出，看样子是搏对了。
PART 1
钱塘云庄位于上城区九睦路和旺杨街交界，属于德信高端产品“云庄系”。高层外立面采用“高级灰”铝板+玻璃材质，搭配部分涂料，在杭州城东，钱塘云庄是3万+产品力的翘楚。
钱塘云庄实景
区位上，钱塘云庄拥有傲人的优势。小区内高区房源能够看到钱塘江景，红普南路一路之隔就是钱江新城二期，39600元/㎡的高层均价，与天澜系列、江月望云等钱二限价5万+/㎡的楼盘比，性价比凸显。这也是它让人心心念念的一大原因。
形势变化快。5月10号挂牌的5宗地里，有1宗归属于钱二的地块，和钱塘云庄就隔了一条和睦港，限价也是39600元/㎡。这对于之前买了天澜产品和钱塘云庄的业主，情绪上多少是有冲击的。
据周边的中介讲，随着4月份钱塘云庄业主拿到不动产证，挂牌速度明显加快，在透明网上已有50套房源挂牌，占比近15%。像6层的139方房源，业主诚心想成交，挂牌价在625万，且还有谈的空间。
目前，算上合院成交的已有4套，高层真实价在4.5万/㎡上下。
PART 2
跟着中介，看了5#的两套房源，都是中高区的边套139方。目前小区内就128方和139方两个户型。
139方户型是常见的四房两卫，大面积的落地玻璃让室内采光相当通透，得房率由于设备阳台包了进来，显得还不错，其他的亮点就在外立面颜值和小区园景中。
钱塘云庄实景
很多人不知道，钱塘云庄也能看到钱塘江，距离有点远，直线约有800米。昨天恰逢雨天、雾气蒙蒙，远观钱塘江，像是影影绰绰的一汪水潭。这样的江景房，只能说你高兴就好。
钱塘江景远眺（箭头所指处）
卖点也在江景，看挂牌价，高区和低区同样面积的房源总价最多差100万，单价差7000元/㎡。
目前，最大的商业光环是国芳天街，学区还不确定，据中介讲东城教育集团下属学校的可能性较大。
PART 3
准现房的钱塘云庄和限价5.3万/㎡的钱江新城二期一路之隔，户型和颜值又很能打，号称倒挂有2万/㎡，一度是各路投资客眼中的香饽饽。
值得思考的一个问题：从新房到二手房，钱塘云庄为啥没有想象那么香？除了最新限价的挤压，“韭菜”的觉醒也是一大原因：不愿意被现房投资客收割。
之前，养云静舍缔造了“短平快套现”奇观，在中杭府、钱塘云庄、保利天汇有所抬头，但复制的程度有限。
养云静舍还只有少量炒家参与。但它的赚钱示范效应一出，后面的现房销售楼盘就“乱七八糟”，全是短炒客的天下。需要几轮的“去泡沫”，才能挤光、捞净浮盈盘。
购房者也不傻！除了像养云这样高颜值、有学区的现房，其它现房真要掂量掂量，宁可错杀，也不当“韭菜”。
钱塘云庄的合院产品
钱塘云庄的主城合院本身就稀缺，买来自住兼增值的“接盘侠”肯定不缺，开头的成交拿这个来撑场面，也还行。倒是高层房源的挂牌价，已经隐约透露出投资客想速战速决，赚个“茶水费”甚至平手出。最新的限价会让他们更坚定，有认栽的意思在里头，毕竟众筹、代持的房源必须尽快出售结清，最怕久拖不决。
由于交付不满2年，买家还要负担一笔5.3%的增值税，1套139方房源税费加起来超过40万，这也是眼下钱塘云庄二手房成交不活跃的原因。
