文/住浙网研究员 次衡
近期，那个“一鸽再鸽”的中冶锦绣公馆，又放出了消息：下半年住宅要开盘。
说到锦绣公馆，它是杭州主城区最后一个现房项目，位于西湖文教板块，教工路与翠柏东路交叉口，2017年拿的地，现在去附近转转都能看到，它已经呈现现房状态。
可惜，中冶锦绣公馆此前一直在销售公寓部分，购房者最关心的住宅部分，却迟迟没有开盘动静。这开盘风声一传出来，住浙网研究员就按捺不住，立即动身实地去看看了。
无独有偶，文晖板块的嘉里馥源庭也传出了开盘消息，这些“鸽子盘”，真的一个接一个要入市了？
PART 1
“所有人都知道我们要开盘了，就我们不知道。”
刚听了研究员的来意，中冶锦绣公馆的置业顾问一脸无语：“我们都没收到开盘的消息。·”
所以，又是假消息。
回顾中冶锦绣公馆，2017年4月26日，中冶以总价20.59亿元拿下项目所在地块，楼面价39571元/㎡，溢价率70%，自持16%，所建商品房需现房销售。
在杭州20个现房项目中，中冶锦绣公馆楼面价是最高的。而中冶也是这么放话的：“项目不仅将打造为杭州市又一豪宅典范，也将成为中冶置业高端住宅代表作品之一。”
据规划，项目西面为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持服务式公寓及商业街。其中住宅户型建面约139、165、179方，总共也就158套。
中冶锦绣公馆沙盘
目前，锦绣公馆酒店公寓已经交付，但住宅部分却依然没有开盘。“其实20年就可以卖了，21年就完工了，里面装修都好了，万事俱备，就差一句开盘的话了。”置业顾问也无奈。
中冶锦绣公馆住宅实景图
研究员详细了解得知，其实中冶早期放话不假，项目确实是按照顶级精装豪宅定位去打造的，“就是拿地的时候还没有限价的说法，4万多拿的地，按现在5.8万/㎡的限价卖，肯定亏本啊。”
那么突破限价是否有可能呢？
置业顾问透露说：“去年就可以批6万多了，但还是亏，我们公寓就是亏本卖的，就靠住宅回本，起码要卖到8-10万才可以。“
要知道，杭州楼市限价最高也就69800元/㎡，中冶锦绣公馆想卖到8万以上，难。
“所以短期内，是开不了的。”看研究员想明白了，职业顾问也就耸耸肩。
PART 2
另一边，嘉里馥源庭却传来了好消息：“具体时间还没定，但预计今年下半年开盘，565套一次性全推。”
2019年5月17日，嘉里以68.14亿元拿下项目所在地块，楼面价29677元/㎡，溢价率29.94%，自持比例8%。
项目规划了13幢15-25F高层住宅，其中可售房源共有10幢，自持3幢，自持部分为马王东路和东新路交叉口北侧商业上盖。
住宅户型建面约110、145、185、225方，虽然户型图还没公示，但网上早已流传出户型图可以参考。
网传户型图
由于当时没有设置限价，因此也有“突破限价”的可能，这可能也是馥源庭“一鸽再鸽”的原因之一。去年，隔壁文樾上院高层限价5.17万/㎡清盘，馥源庭有可能突破限价，均价在5.4万/㎡左右。
研究员到现场转了一圈，可以看到住宅主体基本建设完毕。从围挡信息公示上来看，项目预计今年年底竣工。也就是说，馥源庭已经是准现房状态了。
其中北面楼幢建设进度较快，部分楼幢已经开始安装玻璃，灰色系铝板外立面加大面积玻璃，颜值还是相当出色的。
馥源庭现场实景图，北面楼幢
南面进度稍慢，但部分楼幢外立面也装上了浅灰的铝板。
馥源庭现场实景图，南面楼幢
整个项目建设也如火如荼，现场塔吊移动，几乎每一幢都有工人施工。哪怕不是卖出立即交付，但看现场这个进度，也是满满的安全感。
按照销售的说法，假如真的下半年开盘梭哈，竞争难度怕是不小。毕竟本身自带嘉里城，又零距离地铁口，还有准现房优势，谁看了不心动？
一路之隔刚刚交付的中海望庐，3次开盘中签率都在10%左右；不远的滨江和品，3次开盘2次触发社保排序，堪称炙手可热。
市中心改善一族，如果等不来中冶锦绣公馆，不妨期待一下嘉里馥源庭。
