文/住浙网研究员 次衡
5月，杭州二手房成交套数止步6000余套，和上月相比，再次降低。另一方面，早在4月就有报道，杭州市区二手房挂牌量已冲破21万套，如今挂牌量虽有降低，依然超20万套。
成交量的下降和库存量的持续高位，使得杭州二手房转向“卖方市场”，一部分房东不得不“以价换量”，大量二手房出现“降价出逃”现象。
库存量压力不小的勾庄板块自然也席卷其中，板块内热度较高的城北万象城·幸福里，甚至传出了成交价跌至3.2万/㎡的消息，要知道，勾庄板块限价也就3.12万/㎡，这是倒挂与新房拉平的节奏？
PART 1
3月时，乘着成交破万套的东风，幸福里的二手房价也一度攀回4万+，但随着热度退却，价格又跌回来了。
至于成交价3.2万/㎡是否属实？答案是有，但非常少。我爱我家平台的小赵表示：“我登记的房源中，只有一套1楼的107方是这个价，一般来说低楼层价格也在3.3万/㎡左右。”
贝壳平台中介小冯坦白说：“实际成交价可以谈，但也不会比挂牌价低很多，只有1、2楼的低楼层才是这个价，正常楼层都在3.5万/㎡以上，优质楼层一般在3.7-3.9万/㎡左右。”
据手边买房数据，5月幸福里成交了11套，这个成绩算是相当不错了。要知道热门如钱江世纪城，板块成交大户5月也才成交了3套。
“幸福里交付没多久，对面就是万象城，地铁公园都有，还是比较受欢迎的。年后以来到现在也卖了有100多套了，每个月基本都能卖20来套。”小冯说。
虽然成交还在，但一些房东还是逐渐“破防”了。小冯向研究员推荐了一套7楼的89方小户型，房东挂牌价339万，从记录来看，刚挂牌一周就降价35万，之后又陆续2次降价。
据小冯透露：“我们和房东多次沟通，预计房东的实际心理价位在325万，这算是目前性价比最高的一套了。”
假如能卡在这个价出手，那么算下来，这套房子前后足足降了40万，差不多一辆小车让没了。
PART 2
回顾幸福里，在城北可谓光彩熠熠，作为双地铁（4、10号线）TOD大盘，幸福里2019年首开到2020年售罄，4次开盘4次“万人摇”，其中连续2次还是“2万人摇”，中签率均不到3%。
据消息，小区还未交付时，就有上百套房源在中介门店后台“预挂牌”，就等着房产证一到手就上市交易。彼时新房均价26500元/㎡，不少房东都做着二手房冲4万+的幸福美梦。
幸福里实景图
如今二手房市场下行，挤出了不少泡沫，但算下来红利依然比较丰厚。
即使以那套挂牌3.2万/㎡的房源来算，按透明售房网新房备案价来看，总价约在250万左右，假如以挂牌价出手，那么约有95万的浮利。如果购房款全是自有资金，财务成本大抵是3年的理财收入，按3%计算就是22.5万元，加上购房的税费，净利约67.5万元。折算下来，年化收益率9%左右。
这个年化收益率虽然能赚到钱，但和当初“2万人摇”的盛况相比，心理上大概还是有些差距的。但这套低价房源只是个例，大部分房东收益远不止于此，实际抵算下来，相当部分投资客年化收益率在13-14%左右。
PART 3
据手边买房数据，幸福里目前挂牌房源有166套，其中跌价房源107套，也就是说超六成房源都在降价。对于大多数幸福里房东来说，“4万+梦碎”恐怕已成定局。
幸福里实景图
去年，“勾庄七子”约7000套新房入市，一方面夺走了大量的房票，一方面也给勾庄库存增加极大压力。今年，翠宸里也有近1200套房源入市，首开成绩虽然相较之前有所落差，但依然做到了首开售罄，按这个节奏，去化并不算难。
接下来6月又有一块地即将出让，该地块就在绿城燕语海棠轩南侧，体量不小且地块方正，根据出让计划，接下来还有好运街上盖项目和白洋TOD项目待出让。
算下来又是数千套房源在路上，这压力着实不小。
