文/住浙网研究员 次衡
上周开盘的项目，可谓是一片惨淡：流摇，还是流摇。
寥寥几个没有流摇的，情况也不容乐观。如勾庄的翠宸里，去年上半年勾庄还频繁触发社保排序，这次收官加推翠宸里摇是摇起来了，但72套房源仅吸引80组登记，整体中签率高达90%。
是市场冷了？还是有其他原因呢？
PART 1
前不久，K11 Select （精选购物广场）落户勾庄，让勾庄摆脱北部“卧”城的阴影，算是给房东注入了一剂强心针。但反应到新房市场，却不甚明显。
平心而论，勾庄要商业有商业，要地铁有地铁，新房要求公建化立面颜值相当能打，在总价300万这个预算下，勾庄一定是绕不开的选项。
翠宸里算是勾庄核心区域目前唯一在售楼盘，之后虽有位置更好的滨江听翠里项目虎视眈眈，但考虑到翠宸里封闭式阳台只算一半面积，性价比非常高。
但从市场反映来看，翠宸里中签率却是逐渐走高，此次收官加推，整体中签率更高达90%，只能说勉强摇起来，线上选房当天，也理所当然没卖完。
究其原因，这次推出全部是建面约169方大户型房源是主要影响因素。按31200元/㎡的限价，套均总价约527万，这个价格完全可以考虑主城区置业了，何必局限勾庄呢？
更何况，翠宸里首开时就有1818黄金眼点名，有“绑车位”现象，目前销售说辞是对车位没有要求，但在住浙网购房群中，依然有购房者反应“销售说要明天一次性付款才可以不买“。
算上车位，总价轻松突破550万，这个成本，委实有些高了。
住浙点评
市场偏爱“大户型”已成趋势，为何翠宸里这次清一色大户型反倒“遇冷”？整体大环境偏冷是一方面，更重要的是此前“勾庄七子”已经消耗了大量房票，可以说该割的韭菜都割完了，而对于注重流通性、追求“短期出手”的投资客，大户型房源则有些“鸡肋”了。
再加上翠宸里还有“绑车位”现象，这又是一笔不小的支出。
PART 2
西湖区、TOD上盖、名校落位、国企开发、纯洋房、3万+，这几个热门标签叠在一起，怎么都是一个热门红盘选手，但放在和映云筑上，偏偏就不是这么回事。
5月首开时60套房源仅吸引80组登记，线上选房当日也没卖完；这次加推72套房源，供应量多了，还上了建面约180方大户型，但登记人数却变少了，仅61组，还不足房源供应量。
说起与地铁零距离的TOD地铁上盖项目，脑海中自然会浮现杨柳郡、天空之城等“顶流”，和映云筑同样作为TOD地铁上盖，该有的也不缺，还配套了九年一贯制学校，想想西湖区公立里的九年一贯制，基本就是名校落位了。
此外，项目所在的小和山板块也断供多年，和映云筑不仅补上了板块需求，起步建面约115方户型，也可以把总价控制在350万左右，加上全洋房产品，可谓是刚需的价买改善的房。
这么多优势累积下来，和映云筑的“流摇”就显得格外不可思议了。
住浙点评
到底是啥原因，让这样的产品“砸了”？
研究员认为也不过两大因素：一是小和山板块多年未有供应，楼市里实在有些“小透明”了。虽然汇聚双地铁，但整体板块偏狭长，沿着留和路两侧基本被填满，未来很难有质变的提升，更多还是依靠未科、云城“老大哥”的表现。
二是该项目为杭铁独立开发，对于杭铁的操盘能力也是一大考验。在当下市场，品牌往往与品质挂钩，品质也关联着市场认可度，审视杭铁，是否有担得起市场的考验？
同样是杭铁独立开发，位于临平区政府旁的翠著邱山里，也是地铁上盖，自带约1.6万方商业，首开便“流摇”，登记人数不足房源供应量。
这么看来，答案很明显了。
PART 3
说起星桥板块，曾经也有“2万人摇”的高光时刻，且作为临平融杭桥头堡，不仅有阿里的“豪华全家桶”，还有安必信、意大利Seco中国总部等高新智造项目先后落址，通过“三路一环”和地铁3号线等便捷路网，半小时即可畅达市中心。
关键是，星桥的限价还停留在“2字头”，作为容积率仅1.6的低密住宅，杭颂星澜府限价仅25050元/㎡，还做了目前市场上稀缺的建面约89方小户型，也就是说，总价200万出头，就能实现洋房置业。
这要是放在楼市火热时期，保不齐又是一个“闭眼摇”项目了，可若是放在整体大环境偏冷的时期，购房者则格外冷静了。
杭颂星澜府的开发商五蝠源，属实是个新面孔，而该项目也是其在杭打造的首个项目。这就让人心里打鼓了，再加上，项目距离最近的地铁3号线星桥站约2公里，这个距离对于刚需购房者来说也是一大硬伤。
市场也实实在在反映了这样的心态：首开84套房源，0登记流摇。
住浙点评
“200万买洋房”确实很诱惑，但主力建面约89-117方的户型，加上这个价格，妥妥的刚需定位，但距离地铁较远又实打实劝退了一部分刚需购房者。
此外，买房是大事，对于刚需购房者来说，买一套房几乎能掏空积蓄，面对“新面孔”开发商，担心难以避免，这又劝退了一部分人。
