文/住浙网研究员 次衡
昨天上午，君品名邸一套建面约122.71㎡法拍房源以636万总价成交，折合单价约5.2万/㎡，低于评估价300多万。
上周，住浙网刚刚报道，近期二手房市场“亏本卖”的多起来了，君品建面约103方房源甚至有报价仅6.2万/㎡的，我们预计跌破6万时间并不远。（详情可戳→《奥体君品103方酿大型“踩踏”现场？西溪公馆：你们闹，我躺平》）
万万没想到的是，来的这么快。
PART 1
这套法拍房源位于君品名邸4幢104室，是1楼西边套，虽然没有架空层，但房源处于小区中心位置，窗户望出去就是大草坪，景观还是不错的。
值得“惊艳”的是其价格，起拍价仅618元，保证金也只要30万，也就是说拿着30万就可以参拍，这房子还没有增值税，成本也少了一笔。
也难怪这套房源关注度奇高，截至发稿前，已吸引2.6万人次围观，近900人设置提醒，16人报名参拍。
竞拍过程也格外激烈，根据竞拍要求加价幅度1万元或整数倍，但到第5轮一口气加价90万，之后拉锯也格外紧密，凌晨也有参拍者报价。
拍至600万，似乎也逼近参拍者的心理底线，报价开始谨慎起来，基本都以1万加价，最终拉锯至91轮，该房源以总价636万元成交，折合单价约5.2万元/㎡。
虽然在阿里法拍平台交易成功后买家还需缴纳0.5%-1%的软件服务费以及1.2%的佣金，按这套房子总价算下来这部分费用大约为14万。
根据透明售房网新房备案价来看，该房源当时总价为420万，折合单价约3.4万元/㎡。3年过去，房价涨了216万，即使除去税费等资金成本，收益依然客观。
PART 2
作为首套成交的法拍房，价格对于二手房价还是具有很强的指向意义的。
回顾君品名邸，曾经也是战绩赫赫。
2020年杭州楼市正热，即使如此，君品名邸也留下了深刻的印记：6月首开，9月加推，次年1月收官，三开三罄，最低中签率仅4%，400多套房源触发限售。
项目紧邻澄品，虽然相比前者户型较小，建面区间为103-139方，但配置相当能打，外立面以灰白铝板为主，小区内部也有蓝宝石景观、健身房、恒温泳池、会所、瑜伽室等配套。
论园区、地段，君品都可圈可点，唯一称得上遗憾的，就是在核心地段大户型更受市场青睐的当下，小户型房源比例较高。
这也导致投资客较多，刚交付一个月左右，仅贝壳平台目前就有90余套在售，其中40余套为103方小户型房源，占比近半。
这样的压力自然也反映在价格上，据传闻交付期间就有一套位于21楼的103方房源以730万成交，单价一度站上“7字头”。而一月之后，户型更大、市场更受青睐的122方房源，仅仅5万出头就成交了。
这差距，实在太狠。
PART 3
奥体核心次新房二手房真的跌成这样了吗？
倒也不是，此次法拍房价格只是个例。
从房源本身来看，此次法拍房源位于1楼，相对来说价格本就偏低。此外，此次法拍房源起拍价也较低，仅618元，买家叫价空间也很高。
也就是说，这次，算是“捡了个漏”。
由于时间较短，君品目前还没有网签数据，但从挂牌价格来看，与此次法拍房源差距也较大。
“就没有价格这么低的房源，我们这边122方户型最便宜的一套也要760万，也是1楼。”我爱我家平台中介说，“现在君品大点儿的户型单价一般都在7万左右，103方的便宜点儿，当然具体还是要看楼层。”
贝壳平台上也有价格不到6万的房源，但主要还是低楼层的103方小户型房源。
“君品已经有不少成交了，现在挂牌的多，有房东挂牌后降价吸引了不少人看房，关注度还是比较高的。”贝壳平台中介透露，“近期最便宜的一套是2楼的103方，610万成交，但现在又有更低的出来了。“
不过从房源信息来看，这套单价仅5.8万元/㎡的房源位于1楼，且没有满二，加上税费也低不到哪去。
