救市大招！住建部深夜发声，三招组合拳解读

近日，住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会表示：要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

三招组合拳涉及信息量巨大，其一，降低首套房首付比例和贷款利率刺激刚需购房者的，降低了刚需的上车门槛。

好地研究院认为：“降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。”

好地研究院也指出：“目前，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高为80%和70%（非普宅）。”

就房贷利率而言，随着LPR（贷款市场报价利率）的下调，首套房和二套房贷款利率下限也不断下降。

据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

其二，改善性住房换购税费减免降低改善购房者的换房压力，值得关注的是，7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中购房环节税费优惠多达19条。

值得关注的有2点，一是增值税减免，要知道，二手房交易中成本支出很大一部分就是高达5%的增值税，这部分的减免一定程度能活跃二手房市场；

二是契税减征，契税也是二手房交易中成本支出之一。两者同时减免，是对二手房市场的有利信号。

此次住建部发声，最重要的是第三点：个人住房贷款“认房不用认贷”。

举个例子，以前在老家有房的小明，若想在杭州安家，得按照二套房4成的首付比例去买房，但是以后，只要小明在杭州没有房，且上一笔房贷已还清，他就可以享受首套3成的首付比例了。

好地研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。 

事实上，进入7月以来，中央以及各大部门发声不断。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜提出支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。

其中，“适时调整优化房地产政策”为首次提出。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这意味着房地产调控政策体系或基调或将面临大调整。

7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》。在支持消费提振信心税费优惠中，对多项购房税费进行减免。

还有“金融16条”中涉及房企存量融资以及商业银行发放的专项借款配套融资两条政策的延期，有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。

中央以及各大部门对于房地产的不断表态、出台政策，稳定了市场预期，增加了想象空间。好地研究院分析认为，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也将加快，而具体会有哪些政策出台，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。