文/住浙网研究员 次衡
等待着、等待着，“降首付”、“降存量房贷利率”政策终于双双落地，这对新房也有一定利好，据消息，不少板块新房售楼处到访量都有所增加。
但有的板块却没受到多少影响，金沙湖就是其中之一。“工作日也就两三组到访吧。”销售苦笑表示，这么估算下来，即使是休息日，到访客户也不会太多。
不久前先后开盘的绿城坤和紫棠园、凯德璟高府，并不明朗的局面也说明其承受的压力。
PART 1
从区位来看，紫棠园和璟高府位置都不差，紫棠园南面是坤和融创开元望金沙，虽然湖景几乎被其遮挡，但下楼几步路就是金沙湖公园，周边金沙湖大剧院、龙湖金沙天街都不远，直线距离地铁1号线金沙湖站约600米。
璟高府距离地铁更近，直线距离地铁1号线高沙路站仅约300米；南侧就是龙湖吾角天街，金沙印象城也在旁边。
璟高府由11幢高层住宅组成，总共471套房源，主力户型建面约106-169㎡；而紫棠园打造了13幢高层，总共868套房源，主力户型建面约108-176㎡。紫棠园体量更大一些，也更偏向于改善。
紫棠园鸟瞰图
璟高府鸟瞰图
两盘相距不远，也就一站地铁的距离，周边资源基本共享，相对来说，紫棠园位置更核心一些，且有绿城品牌光环加成。因此7月率先入市时，首开中签率虽然较高，约77.55%，但认可度很高，线上选房当日去化约87%，很快售罄。
而到了8月，两盘先后领证，撞车之下客户“争夺”愈发剧烈：紫棠园仅开了一幢楼，房源较少的情况下，中签率反上升至86.96%，线上选房当日去化率也降至72%；璟高府首开情况还略有不如，中签率近90%，线上选房当日去化率约63%。
综合来说，金沙湖算是一个很宜居的板块，但要认知到的是，它也是一个摇号红利慢慢消失的板块，刚交付的春风金沙算是板块内“老大哥”的存在了，凭借着“地铁+双天街+一线湖景”的配置，当时的业主是朝着“保五争六”的目标进发的。
但实际情况却有所不同，根据手边买房数据，近期成交均价已经无限逼近新房限价。
当然成交数据有可能有做低，据贝壳平台数据，楼层较高、湖景视野较好的房源真实成交价还能维持在4.3万/㎡左右，一些低楼层却几乎跌破新房价，中介推荐的一套2楼的140方边套房源，叫价还不到3.8万/㎡。
住浙点评
春风金沙之所以叫不上价，研究员认为，除了大环境影响，春风金沙的购房者需求基本是周边改善，以自住为主，此外，周边二手房还有门槛更低的龙湖滟澜山、湖景居等可以选择，之后还有同为一线湖景的望金沙作为竞品。
这种情况反映到新房市场，新房的投资属性大为削弱，从中签率和去化来看，购房者自住属性明显。
PART 2
与之成为明显对比的，则是之江板块的建发云启之江。
项目位于地铁6号线枫桦西路站上盖，是这些年罕见的主城TOD大盘，内部规划住宅（限价37500元/㎡）、写字楼（包含一座130米高地标）、商业街、邻里中心、幼儿园和九年一贯制学校等业态。
尤其项目自带的九年一贯制学校，已基本落定为杭州保俶塔实验学校。可以说，购房者们关注的教育、商业、交通等资源基本都一步到位了。项目户型面积涵盖103-199㎡，这也意味着总价350-800万预算的杭州人来说，云启之江都会是绕不开的选项。
不久前，项目也迎来了首开，大手笔地推出652套房源，首开户型建面约103-168㎡。从选房过程来看，向来去化较慢的顶底房源，反而去化较快，次顶楼或次底尤其快。
选房过程从早上10点开始，一直持续到晚上10点多结束，持续时间超12个小时，所有房源全部售罄。
住浙点评
从选房过程可以看到，云启之江还是吸引了不少投资客的。
值得注意的是，建面约168㎡大户型也优先被选完，9月项目即将二开，二开中还将开放面积更大的建面约185、199㎡户型，大户型改善购房者要盯紧了。
PART 3
枫宜晓庐（华丰）（笑脸）
作为主城区难得的低密住区，枫宜晓庐带来了全1梯2户的洋房体验，建面约102-139㎡的户型，也基本照顾到了各类人群的需求。再加上直线距离3号线汽轮广场站约300米，1站即达新天地，后者高层限价都到了4.7万元/㎡，枫宜晓庐限价还不到3.5万元/㎡，这个主城距离和价差，实在是香。
（具体跑盘评测可戳→《中签率持续走低，准流摇板块“雄起”了？》）
8月初首开就将板块中签率拉到了30%以下，毫无意外全部售罄；刚选房结束又紧锣密鼓领证加推，再次售罄。目前，项目三开正在登记中，按这个节奏，最快本月即将收官。
珹曜云府（江南科技城）（笑脸）
开市客旁的珹曜云府，同样也证明了自己的号召力。
项目的缺点和优点一样明显：西面和南面分布着大片空地，周边开发整体还处于一个初始阶段，除了交通和商业，没有什么拿得出手的配套。
但得益于29500元/㎡的价格实在是太香了，交通上距地铁19号线耕文路站仅约200米，1站亚运村，2站江河汇；紧邻的开市客是全球最大的“连锁会员制”仓储量贩店，叠加下来属实令人心动。
7月首开中签率在42.55%，8月加推时中签率降至38.17%，全部房源售罄。
