文/住浙网研究员 次衡
上河公元曾经红极一时，首开时所在的运河新城板块还在“拓荒期”，既是杭州主城区少有的的整拆整建区域，又有诸如运河湾国际旅游休闲综合体历史年轮带、大运河博物院、炼油厂文化地标等明星配套规划傍身，加之楼市火热，板块内诞生了不少“万人摇”。
而上河公元甫一入市，中签率就低至15%，之后3次加推中签率一次比一次低，都在个位数。最后一期208套房源，更是吸引了6984组家庭登记，中签率仅2.98%，确定五年限售。
去年年底上河公元交付，转眼也快1年了，成交是否匹配曾经的红盘底色？
PART 1
上河公元算是运河新城核心区内首个交付的商品房小区，小区由6幢23-24F高层住宅（含一幢公租）和4幢8-10F小高层住宅组成，共724户房源，新房限价3.8万/㎡。但除去公租房和限售房源，目前可交易房源仅268户，因此二手房平台上，挂牌房源并不多，如贝壳平台，上河公元挂牌房源仅24套。
据手边买房数据，去年年底交付至今，上河公元仅网签了5套房源，即使相比实际成交网签通常会滞后一些，但想来数量也不会太多，成交算得上寥落。
据中介说：“这边的房子目前单价5万都卖不到，有一套是4万1买的，后来4万5卖的。”
开盘时，有投资客扬言“保8冲10，非10万不卖”，与如今现实相比，可谓差距甚大。
PART 2
实际上，小区品质并不差，彼时“双限”政策下，开发商都倾向于做清一色高层产品，如隔壁的河语光年，就是做的全高层产品。因此，上河公元的小高层产品也算得上是“特色”了，居住更加舒适。
整体品质上，上河公元香槟色真石漆搭配金色金属线条的外立面还是很有辨识度的，小区内部水系景观、屋顶花园、儿童游乐区等都有，高层架空层还设置了泛会所。
上河公元效果图
位置上，运河东岸的上河公元无疑位于核心区域，和紧挨着的河语光年、云澜天第、河映云集组成了运河新城“四兄弟”。目前，地铁四期15号线站点位置已揭晓，其中新村站位于拱康路与侯圣路交汇处，这“四兄弟”都成了准地铁盘。
此外，运河两岸一系列项目正在陆续落地，作为拱墅区重点规划的运河次中心，运河新城的前景令人期待。
上河公元不论品质、区位、价值都很拿得出手，就是在如今行情下，再想要翻倍高价出手，却是不可能的了。
河语光年
更别说，“四兄弟”之一的河语光年也要交付了，从位置上来说，“四兄弟”中仅河语光年、云澜天第拥有一线河景，云澜天第南面挨着高架，也就是说，河语光年相对来说是“四兄弟”中位置最好的，首开中签率就低至3%，未来交付有可能成为“板块一哥”。
后续库存压力上来了，上河公元可能还会更难过。
PART 3
那么像是上河公元这样的限售红盘都表现不佳，杭州二手房市场投资都亏大了吗？
也不至于。
上河公元新房3.8万的限价，二手房卖4.5万，涨幅也有18%。更低的像是大江东的融创城，曾经还创下了“万人摇”纪录，但近期二手房成交均价为2.1万/㎡，和新房均价相比，涨幅还不到12%，是杭州所有“万人摇”红盘中，溢价率最低的。
但这些“万人摇”或者低中签率红盘，或多或少还是赚的，无非是比起当初的高期望，有所不如了。另外，追求“快进快出”的投资客，也要失望了。
