文/住浙网研究员 石静静
我们统计了2023年中签率低于20%的项目。
从这个榜单上可以看到，新房中签率低于10%并限售5年的楼盘共7个，分别是杭州IFC、望阙、汀岸晓庐、望翠蓝庭、月赋杭承府、滨月云府以及杭曜置地中心。
全部是位于主城核心区的高端改善盘，单价基本都在4.5W+。
其中，杭州IFC二开推64套房源，以2.29%的超低中签率成为全年最难摇的一次，半年后一把推光剩余357套，依然限售。
杭州IFC效果图
江河汇板块新房一向难摇，主要原因就是目前江河汇的供应太过稀少，每有新盘推出，基本上都会被“秒光”，再有钱的富豪，也得拼运气。
摇不到的只能高价去买二手房，在法拍，稀缺的合院、叠墅总能拍出不菲的价格
江河汇板块全年仅421套新房入市，共7082组购房者报名，板块中签率仅5.94%，是所有板块中唯一低于10%的。
其次就是奥体板块了。兴耀望阙三次开盘、三次限售，在10月16号新政放开限购之后，很多外地人参与了竞争摇号，最低中签率仅5.5%。
此外，还有月赋杭承府、滨月云府、杭曜置地中心的中签率同样不到10%。这几个项目也是今年5年限售的房源。
还有前段时间申花板块的滨月云府，一把梭哈后中签率仅8.82%，曾一度被大家认为是必摇红盘，通过审核的人数就达到了5800+。
中签率最低的10个新房项目中，只有三墩北板块的翠语彩虹里属于刚需盘，其余均为改善型楼盘。
可以明显看到，随着市场变化，杭州大部分楼盘已经没有倒挂的情况下，如今低中签率清一色集中在这些改善型板块和中高端项目。
当然，在红盘依然难摇的同时，今年杭州楼市的分化也在加剧，就算是20%的中签率，依然有大把的人摇不到。
一方面红盘摇的火热，有钱也买不到；一方面曾经万人摇的板块现在来了就是业主，连主城区个别楼盘都开始送车位、送装修包，外围的一些板块，从年初开始就遭遇大面积流摇。
远郊的新房更难，有的楼盘几天才卖一套，一些楼盘不得不通过送装修、送物业费、送黄金等方式展开变相打折，以促进销售
在首付方面，临安银城青山湖畔去年就打出“零首付”的促销口号。今年4月，青山湖畔又出了促销新招，即首付2万元起，赠送价值48万元的黄金。绿地柏源晶舍的首付也很低，备案价95折后，开发商再补贴首付20%，折后总价相当于76折，首付1.75万元起。
临平区的不少楼盘，也陆续开始推出“降首付”的优惠。比如，临平北的湖沁宸园，打出“首付一成，贷款30年”的宣传；星桥的杭颂星澜府，“首期付款约10万元起，买车位送家装”；崇贤的晴翠秋时府，最近刚推出首付两万推出“首付1成、购房即送全屋软装”优惠等等。
前段时间，位于下沙的某楼盘推出优惠活动，买房即送路易威登手袋一只
尽管开发商花样百出，去化率却依旧不理想。
板块与板块、楼盘与楼盘之间的分化越来越明显。
面对市场的冷热不均加剧，今年杭州的楼市政策经历了比较大的调整。可以说，这一年是政策持续加码、不断激活楼市，从年初的“小招”，到年底的松绑，透露出对于房地产行业的重新认识。
年初临平、余杭、萧山等城区推出了差异化限购政策，松绑部分片区；
4月杭州放宽人才落户和投靠落户的政策，抢人政策再升级；
9月，杭州调整“认房不认贷”政策；
10月，重量级的“杭六条”出炉。杭州主城核心四区限购外，其他六区全部松绑；本地户籍购买2套不再有落户时间、婚姻状况等因素影响;同时降首付、降利率，限购区首套首付25%，二套35%，非限购区为20%和二套30%。
此后，富阳、临平、余杭等区还推出了各自的楼市刺激政策，以公积金抵首付、契税补贴等形式，调动市场活力。
救市的结果呢？
就以今年最重磅的“杭六条”为例，政策之后，杭州新房和二手房迅速发酵，多地看房团来杭购房或参观，多个楼盘去化率上升。然而仅过了2个月，前期火热的市场已经降温。
在随后的一波红盘潮中，1.2万购房者可以为了奥体、申花、湖墅和一桥南的红盘，拿出手里的房票来试一试。这里面，有的倒挂明显，有的摇号红利并不突出，有的已经放开，有的仍然限售，凸显一个“复杂”。
市场不会因为一个政策就彻底反转，从冷变热，市场的修复需要时间。
但杭州的高端购买力，即便在楼市凛冬有着“逆势翻盘”的实力，而实体经济的不振、A股的萎靡，又会让一些资金关注“可自住、可变现”的杭州高端改善。
2024年，去向何方？
从近几年的政策调整可以看出，杭州的很多政策都在追寻一线城市的步子，所以杭州楼市怎么走，可以多看看北上广深怎么做。杭州现在跟随上海的步子比较多。
12月，北京上海大尺度松绑了楼市
12月的住建部会议，提到了“ 进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度”“明年选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来”，可以看到，明年依然会保持当下的主基调，延续宽松政策。
那么杭州在2024年还会有哪些招？
研究员预判，大概率会逐步放开限价。限价放开，摇号红利收窄甚至消失，让剩余的4个限购区继续“杵”着意义不大，或许就此放开，至少在购买套数上有所宽松。首套房贷利率，可能放宽至“3”字头，税费继续减免。
参考临平区新政，部分城区继续深度“差异化”放松限购，贴息补助、契税减半、公积金可以用于首付款等等。
