翠苑北二区申请“原拆原建”:每户80㎡缴10万,扩面另算

2024年04月15日 17:39 来源:住浙网 作者:石静静
文/住浙网研究员  石静静

4月11日,省建设厅等部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》,消息一出,杭州就有一小区“火速”提出自主更新申请,成为指导意见发布后行动最快的小区。

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据了解,该小区为翠苑北二区4-7幢。
翠苑北二区实景图住浙网摄
翠苑北二区4-7幢建成于1995年,是翠苑一带为数不多的商品房小区,共约210户,面积从50-100m2不等。其中,4幢为沿街商铺,5-7幢为多层住宅。
翠苑北二区4-7幢并不是一个完整意义上的小区,但是从物理形态上说,与其他楼幢隔离,且四周都有围墙,算得上是一个独立组团。
翠苑北二区实景图住浙网
目前该小区正持续推进老旧小区改造,楼幢外立面已经修葺一新,但仍然存在房屋结构、采光、水管堵塞等问题。
翠苑北二区原拆原建倡议书 住浙网摄
在现场,研究员看到4幢商铺的东侧墙面上,贴着《翠苑北二区原拆原建倡议书(意见征集)》,征集倡议书显示,大概80平方需要业主出资10万块钱,扩面按目前杭州地价结算,落款人为翠苑北二区小区热心业主,落款时间为2024年4月5日。也就是说该倡议书从贴出倡议书到提交申请,仅仅花了6天。
从业主处了解到,在小区业主自行组织的原拆原建意向摸排调查中,4月12号时超70%的业主已同意自主更新。
采访过程中有业主表示:“80平大概承担10万元,这个价格还是能够承担的,现在因为顶楼漏水问题,邻居之间经常起争执,这次有这么一个机会,肯定同意。”
在询问剩下的居民因为什么不同意签字,该业主表示该工作开展时间短,有些老人对这件事还不知道,还有部分业主出于资金和临时过渡问题的担忧不同意原拆原建。
有一位大妈就表示:“承担不起费用,70年的产权也就住了30年,现在再掏钱重建,时间成本不说,光重建加装修这个钱从哪里弄呢?”

翠苑南二区原拆原建倡议书 住浙网
在走访过程中,研究员发现翠苑南二区也在4.12日下午开始在楼道贴了意见征集单。除此之外,现在正在摸排意向的小区包括闸弄口新村,东苑、新苑、以及铁路宿舍片区,房龄基本都超过40年。

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原拆原建的难度极高。
杭州有成片的老小区,可到目前为止把“原拆原建”干成了的,只有浙工新村一个案例,前前后后花了大概10年时间。
浙工新村新房正在如火如荼地重建中,计划于2025年竣工
要知道,原拆原建不是白给你建房,得自己出改造费的。就拿浙工新村来说:约5.3亿的总费用,其中居民自筹资金约4.7亿元,相当于每户拿出了80来万!(其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的专项资金解决,从而达到收支平衡。)
要说通每户居民愿意拿这个钱,是非常困难的。
浙工新村成功的原因主要有两点:
1.浙工新村只有五百来户居民,相对好做工作。
2.浙工新村是浙江工学院(浙冮工业大学)的家属区,里面的居民多半是以前教职工,收入高保障好。
而像闸弄口新村等里面大部分是企退,收入保障差点。况且,整件事花费的周期很长。
即便现在办事效率高了,但从前期摸排、完成调研、规划方案到各种审批流程,没有个三五年是完不成的。

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随着时间的推移,原来的工人新村变成了现在的老破小,不太能适应现在生活的方式,而国家对于老旧小区原则上是以改造为主,不再大拆大建,所以“更新”是唯一的出路。
那么符合哪些条件的“老旧小区”会被纳入到“原拆原建”的范畴之内呢?
以上海的标准来举例,符合以下三点的老旧小区,才有可能“原拆原建”。
1、建设的年代久远,建设标准较低。比如已经完成原拆原建的彭三小区,就是建设于上世纪五、六十年代的多层老公房。
2、”煤卫“不成套,每家没有独立的厨房和卫生间。
3、”小梁薄板“结构,存在结构安全隐患。由于当年的经济基础比较薄弱,所以采用了更节省造价的结构形式叫”小梁薄板“。
”小梁薄板“结构存在耐久性较差的安全问题。特别是在卫生间、厨房等潮湿房间,钢筋锈蚀、保护层开裂的现象尤为明显,结构隐患较多。
满足上面条件之后,还得根据每个城市自己的财政情况和立项的先后顺序进行实施。还要面临改造资金筹措、优化审批服务等问题;其次还有群众的理解和配合问题,会遇到一些特殊对象,意见比较难统一。
另一难点是,容积率和楼层是否有调整的空间,如果严格按照原容积率,那么改造大概率难以推进。
虽然难,但是“原拆原建”的优点也很明显。
原拆原建之后,大多数关于小区环境问题就得到了解决和改善,房子还升值了。
“原住民”不用离开原来熟悉的居住环境,街坊四邻也都在,这会让人有”松弛感“。另外这些老旧小区所处的地段都在”闹市区“,生活配套成熟,学校、医院等各种资源丰富,原住民的生活不会像动迁到郊区那样发生改变。
你对老旧小区自主更新有什么看法,你赞成老旧小区自主更新这个模式吗?


2024年04月15日 17:39 来源:住浙网 作者:石静静 编辑:石静静
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