文/住浙网 艾维
去年10月交付的杭州未科的蒲荷云邸，终于有了首套成交。且慢，还要打个问号。
坊间在传成交房源是北面的4楼123方户型，合同总价490万，做低了，真实成交价是530万包税。
但这套房始终没有办出网签，在贝壳后台，同样找不到成交记录。
未科红盘交付半年了还未见网签，本身就很说明问题了，不要在意是不是成了“薛定谔的猫”。因为蒲荷云邸又挂出了一套总价更低的房源，单价甚至比蒲荷云邸新房限价37710元/㎡还要低。
那就是破发了……
蒲荷芸邸位于未来科技城核心区域，北临文二西路，南面是万金路，是个纯洋房小区，共排布15幢8层洋房，其中1幢是公租房。2021年开盘两次，均触发社保排序，其中第二次开盘顶格社保+中签率9.5%，四幢楼160套房子限售。
蒲荷云邸在2021年的那波红盘潮中可是不得了：160套房源有4000多组报名，拼至顶格社保，刷掉了2400多组，让未科新杭州人捶胸顿足。如今，幸运中签的投资客不知做何感想。眼下，有人降价出逃，低楼层的123方挂出如此“骨感”的价格，依然没有马上成交，可见买家观望情绪有多重。
蒲荷云邸实景图
在蒲荷云邸东门的德佑店这里，展示板上醒目标出一套低区的123方洋房，四房两卫精装修交付，南面第一排，报价465万，折合单价约3.75万元/㎡（不清楚这套房有无车位），而蒲荷云邸由于是洋房，新房限价为3.771万元/㎡，算上三年的持有成本，这个挂牌价亏利息是肯定的，考虑到低区一房一价会在3.5-3.6万元/㎡，算是隐性破发了。
听中介讲，房东是个投资客，交付后从兴奋到黯然，从希望到失望，眼下对行情心灰意冷，不恋战，只想赶快走人。
根据买卖心态，买家如果诚心买的话，465万的零头可以谈。但房源还未“满二”，买家要承担5.3%的增值税，加上个税和中介费用，额外增加30多万的支出，摊算下来单价直逼4万元/㎡，这增加了成交难度。
“房款465万税费另缴，或者500万包税”，对于买家来讲，这两种表达实际上是一回事。目前，这套房子也是带看的多，成交仍在路上。
不破发，成了一些未科房东心中的底线。
去年提前交付的杭珹未来中心，是地铁绿汀路站上盖TOD，体量大、人气高，总共1993套房源，8次开盘，6次拼社保+中签率低于10%，限售房源达到1519套。
杭珹未来中心实景图 住浙网摄
二手房没法挂，就在租房市场“卷”起来，生生把那片的月租金打下了1500-2000块。
新锐的杭珹未来中心开局就踩踏，老牌的未科三兄弟也好不到哪里去，基本上挂牌价5万出头，成交在4万+，偶尔像未来悦max 低区2楼的一套以3.5万元/㎡成交。
上周，住浙研究员跑盘了这“三兄弟”，发现近期成交量还可以，成交价一直在走低，就是以价换量。
阳光城未来悦实景图
浓眉大眼的未来悦“跳水”确属个案，但传递出的凉意，让未科房东感到瑟瑟发抖。
离这里约3公里的凤玺云著事实破发了，这可是摇号中签率低至3%的红盘，然并卵……接下来，汀云上府就要交付，沐宸院被锁定5年限售后一旦开闸，抛压不会小。此盘部分楼幢近运溪高架，低区的小户型成交价会很“酸爽”，加上开发商中梁爆雷，口碑和运维令人堪忧。
破发，严格地讲，应是二手房净得低于新房的一房一价，这在未科还很少，不过投资客幻想七八万一平甚至10万+的日子，到头了。
未来科技城这几年加速推宅地，各楼盘进入交付期，二手房挂牌数量一直在增加，竞争激烈，市场变得更卷。
此外，经济大环境不景气、大厂裁员等也影响了买房信心。凡此种种，就唱衰未科新房和二手房市场，要不得！至少，逻辑不成立。
蒲荷云邸实景图
首先，余杭区在GDP第一的“王冠”短暂失落后，又重新夺回了“浙江经济第一区”的宝座，去年以2936亿GDP规模傲视浙江。眼下倡导的新质生产力，和余杭区的产业基调、氛围比较吻合，有可能好上加好。字节跳动、OPPO、VIVO的研发总部也会陆续落户。
未科的配套在地铁、交通上走在前面，在商业、教育、文体设施育中心还有巨大增量。
去年杭州新增14.6万人，其中余杭区以4.1万的增量、3%的增速，均位列全市第一，而新增人口的主要去向仍是未科。未科人才引进动态增长，无须否认，既有流进也有流出，离开的人才需要处理掉手头的房子，这也是二手房偶尔会出现“破发”“笋盘”的原因。
综合起来，不要因为偶尔的隐性破发，就把破发帽子甩到未科头上。“三兄弟”、西溪公馆、未来天空之城、包括蒲荷云邸等次新价格确在下行，但会企稳，当然要回到2021年前的烈火烹油，也很难。
研究员有个建议。
未科不缺买家，供给侧一端给出的好产品太少，住宅大平层稀缺，联排供应也少。建议取消新房限价，让开发商敢于拿地，敢于花大成本打造产品力，用好房子而不是用差价来激活真正的购买力。
