文/住浙网研究员 石静静
近日，锦海棠首开获得800多组报名，一时惊叹“勾庄又行了！”
几天后的选房让人大跌眼镜，弃选率高达七成！首开237套房，当天线上选房卖掉了160多套，剩了70来套。
作为当前杭州3万级限价的代表性项目，绿城·锦海棠首开“失利”着实让人略感失望，也为这本就惨淡的市场蒙上了又一层阴影。
勾庄作为曾经杭州最热门的板块之一尚且如此，杭州3万+以下板块还有“日光”的吗？
作为近5年杭州300-400万总价新房扛把子，勾庄的在新房市场的表现极其突出。
但从去年开始，勾庄新房中签率直线飙升，甚至出现了流摇，与当年万人摇号的抢房盛景相比，恍如隔世。
勾庄目前的现状几乎代表了所有单价3万左右的板块，同价位里边，几乎没有其他板块能明显比勾庄高过一头。
杭州3万左右的板块还有“日光”的吗？
楼市进入2021年下半年之后，随着市场环境的急剧变化，杭州房价进入了调整期。存在杭州楼市数年之久的“倒挂现象”，也随着二手房价格一路下跌，差价逐步缩小。
根据贝壳研究院，2021年1月，杭州十区新房成交均价是3万/方，二手房成交均价3.4万/方；而到了2023年底，这新房直接来了一个大反超，杭州十区新房成交均价提到了3.5万/方，二手房成交均价却下滑到了3.1万/方。
这就意味着，杭州大部分板块都已经告别了「倒挂时代」。
现在3万左右的板块有明显倒挂的已经寥寥无几了，所以“日光”的话就越发艰难，我们选择了几个曾经的万人摇板块，比如良渚、南卧、桃源、崇贤、金沙湖、三墩等板块来做一番观察。
春风长住·晴翠秋时府效果图
崇贤：崇贤目前新房限价在2.36万/㎡，二手房新房挂牌价在2.4-2.9万/㎡，几近于无的倒挂也使得该板块的去化效果很不理想。目前在售的几个楼盘，来了就是房东，只能靠着分销慢慢走量。
良渚：作为曾经新房摇号市场的“顶流”，良渚一度有过7次“万人摇”记录，是杭州唯一一个“万人摇”次数最多的板块。
不过，经过2021年长达一年的新房断供期后，去年开始良渚的热度便急转直下，从“万人摇”变为“百人摇”，甚至流摇。
近两年，良渚高层新房限价2.91万/㎡，如今二手房也差不多这一水平，甚至更低。
桃源：三五年前，桃源板块可是杭州刚需市场的香饽饽，在摇号时代初期，桃源板块凭借“3字头”的低价，一度创下过不到10%的超低中签率。聚集了万科、融创、滨江等头部房企，也打造了多个品质项目，像臻华府、沁语晓庭、溪语宸庐等。
桃源地块精装限价为34000元/㎡。而目前在桃源的次新小区沁语晓庭和臻华府成交均价大概在3.5万/㎡，北秀观云和溪语宸庐成交均价约3.2万/㎡，都低于当初的新盘售价。
金沙湖：如今新房已经不限价的金沙湖板块，最新限价是38300元/平米，板块内交付不久的几个次新房比如望金沙，近30日签约均价为33270元/平米，此前新房销售价格为37500元/平米。春风金沙，曾有一张预售证被限售，23年刚交付就已在保本线挣扎了。如今二手市场上，签约均价来到了35090元/平米，凉意十分明显。
大江东核心、闲林和良渚一两千的倒挂，自然让购房者索然无味，对这些新房提不起兴趣。
住浙网 摄
这些板块最近唯一“日光”的项目也就只有一个闲林的绿汀春晓了。
虽然这些板块看着还有几千倒挂，但这几千倒挂，能不能卖出去是一个问题，另外加上持有成本和贷款利率等等，几千块的倒挂基本上也不作数了。
楼市想要重返前几年那样的「倒挂红潮」，现在显然已经不可能了。
从板块整体来看，一二手之间的倒挂消失并不是个例。一般来说，一手房房价高于二手房，只有二手房房价高于一手，才会用了倒挂这个词，说明在正常的市场行情下，应该是新房价格优于二手房价格，一二手倒挂不应该是一个普遍的现象。在一二手持续保持高供应和产品力逐渐回升的组合下，一二手倒挂接近抹平也许只是一个时间问题了。
开发商可以将高傲的目光收回来一些，看一看徘徊的刚需，他们可能才是未来的主战场。
现在锦海棠二开已经领证，即将登记，本次加推7#仅一幢共计75套，是否能重新为购房者建立信心，让我们拭目以待。
