文/住浙网研究员 石静静
5月9日楼市新政发布后，杭州贝壳研究院数据显示，对比4月日均值，首日二手房咨询量增加54%；二手房新增买卖房源增长91%；新房咨询量新增96%。
从相关中介门店反馈来看，关于首套房认定调整的咨询占比最高，其次也有不少外地购房者的买房咨询，以及关于大热门“老破小”置业的咨询。再加上不少要在同区域置业的房东，为了“首套房名额”，均有将房源挂至中介门店的计划，新政首日二手房挂牌量激增。
目前“老破小”依旧是大热门，每天无论是咨询量还是带看量，都要远高于去年同期。
5月二手房小阳春的热度，延续了刚刚过去的“银四”。
再加上一系列利好政策，老小区在4月悄然升温，成交数据明显回暖。多个市中心老小区迎来了他们的“春天”。
在贝壳杭州研究院发布的3月份成交量TOP20住宅榜单里面，市中心老破小几乎只有一个翠苑三区上榜，而且还是处在排名倒数的位置。
数据来源：杭州贝壳研究院
然而，4月杭州市中心老破小集体回春，表现亮眼。如朝晖小区，4月成交量直接创了近3年的新高。
数据来源：杭州贝壳研究院
3月份，该小区成交了39套房源；而到了4月份，成交量几乎翻倍，整个月份共成交了72套房源，这一交易量更是创下了2021年4月（90套）以来的小区成交新高。
其中朝晖七区更是以22套成交拔得头筹。
朝晖属于不折不扣的“老破小”，现如今为何成了抢手货？
原因很简单——便宜。一是单价低，二是户型小，再加上“原拆原建”消息传出，给老破小又多了一层想象空间。
根据德佑的中介介绍，4月，随着闸弄口新村“原拆原建”传闻，不少人开始重新考虑起老破小，不少投资客闻讯而来，欲买入“老破小”博一把。
“最主要的还是价格合适。近期成交的老小区房源，大部分都是50㎡左右的面积大小，而80㎡以上的房源仍然很难出售。”
“外地购房者大多都来自北上广深。还有坊间在传前段时间有位深圳的客户，在杭州买了12套“老破小”。最近咨询量和成交量确实比之前踊跃了不少，昨天刚卖掉一套朝晖三区东边套的全明户型。53㎡，一百五十多万。”该中介介绍。
朝晖七区实景图
就价格来看，现在朝晖七区均价3万元/㎡，根据装修楼层浮动，一楼带院子3.3万元/㎡左右，不带院子的3万元/㎡不到，2.6万元/㎡左右能买到的基本是是顶层或走破（简单讲，就是房子的格局没有整体感。一般情况下，房间与厨卫不连在一起，而是中间隔着公共通道。这种房源私密性、安全性较差）。
朝晖七区实景图 带院子
（朝晖）五区价格和七区差不多，一区和三区均价3.1-3.2万元/㎡，这两个小区贵点的原因是一区地铁近，三区内部环境好一点。
朝晖五区实景图
除朝晖小区外，城西方向的古荡新村也在4月份的榜单中占据了重要地位。4月共成交了19套房源。东区和西区成交价格分别为2.7-3万元/㎡和2.3-2.6万元/㎡。但相较于两年前的价格，古荡新村的房价也有了7000-8000元/平方米的回调。
就连在意向征集开始后选择撤牌的闸弄口新村，四月份也成交了15套房源。或许是凭借着“原拆原建”的预期，四月份成交的多套房源均价已经突破了3万元/㎡米，其中最高一套成交均价更是达到了3.6万元/㎡。而在此之前，该小区大部分房源的成交价格在2.6至2.8万元/㎡之间。
同时，受学区效应的影响，采荷二小学区周边的夕照新村四月份成交量达到了14套，也跻身榜单前二十。从价格来看，该小区去年上半年的成交均价大部分在3.8至4.2万元/㎡之间，部分房源甚至一度达到4.9万元/㎡，但最近两个月的成交均价基本保持在3.6至3.9万元/㎡。
现在买朝晖这类“老破小”是否划算呢？
对于那些自住或者追求长期投资的购房者来说，购买“老破小”可能也是一种不错的选择。
随着长达数年的房价下行趋势，原有的价格泡沫已经挤得差不多了，像杭州这样的大城市，这类房产的价格已经回归到相对合理的水平，未来仍有一定的保值和升值空间。
据说这些外地人投资的主要回报通道还是房租，而不是原拆原建。
目前朝晖七区53㎡的两室一厅月租金范围在3000-3400元之间，如果购买房源总价为150万，租金回报率在2.4-2.7%之间，跑赢很多银行理财产品，是比较稳妥的投资。
潮王路地铁口实景图
朝晖板块地处拱墅区的繁华位置，也是杭州最早发展的住宅区域之一，地铁3号线南北贯穿整个朝晖，从潮王路站出来，离得最近的就是朝晖七区。如果坐3号线向南，下一站就是西湖文化广场，是地铁1、3、19号线的换乘大站，边上就是最早建成的朝晖一区。
作为传统大型小区，朝晖七区内，集市街两侧的小店琳琅满目，颇有烟火气息，而朝晖板块的农副产品综合市场也位于这里，加上就近的浙江省人民医院和杭州市儿童医院两所大医院，完全能满足老老少少各种需求。
如果预算较低，又想住在市中心繁华地段的刚需购房者现在还是考虑的。
五月在新政的加持下，你觉得“老破小”成交量是否延续上涨？
