文/住浙网 艾维
来自杭州贝壳研究院的数据，6月二手网签8849套，环比5月提升7.2%，同比去年6月 (5258)增长68.3%，二手成交连续4个月突破8000套大关。
数据来源：杭州贝壳研究院
如果看上半年的数据，成交量达到4.35万套，同比上涨3.14%，量能已经排在过去5年中的前三位。但住宅网签均价29254元/㎡，同比下滑7.8%，6月成交前20的小区中，七成以上小区签约均价相比5月有下滑。二手房挂牌均价是去年3月以来的新低，均价连跌15个月。
这一拨房东的心态还是想抓住机会能走则走。新政后，6月挂牌量超过1.7万套，呈现更快的加速度。在这样的环境下，要想价格反弹确实有点难。
PART 1
可以讲，上半年二手房成交的底色是“以价换量”。
6月二手房成交均价，基本上与5月持平，微跌1%，考虑到眼下做低是常态，这个差别可忽略不计。因此，成交均价的维度上，传递出市场有一丢丢转暖的意思
另外上半年二手房存在一个比较明显的现象：老破小重新发力，重到交易一线。看成交量最高的20个小区，其中朝晖七区一个小区就成交了（69套），成为老小区的领头羊。另外、翠苑、采荷、大关、景芳的一批总价100万-200万“老破小”重回活跃一线。
朝晖七区实景图
一些老小区低价的房源成交以后，呈现低价房源断档的局面。买家要么盯上同小区的大户型，要么选周边其他的盘购买。
景芳五区的一套顶楼113方“老破大”，据中介称原先的挂牌是240万，单价已经不到2.1万元/㎡了，明显低于市场成交价，这种情况下卖家另有用意，要么是为了做首套，先把同为主城的房子挂出。但买家本着“上来砍一刀”的想法，还在盘算还价几万才合适，然后被告知这套房已经有人接盘，而且成交价在240万的基础上又加了15万，算下来单价是2.25万元/㎡，也不尽合理。
景芳五区实景图 住浙网摄
故事听到这里，本来也就是一个“老破大”房东半推半就到加价卖出的事，但随后手边买房的网签显示，所谓的“加价15万”也不过是个幌子，真正的成交价是360万！而且，景芳的我爱我家明确说了，就是这个价，做高是不允许的。
只能说，开始并不诚心要卖的房东，遇上了不差钱的买家。
这波“老破小”行情，正以“滚雪球”之势向纵深发展。因为足够便宜，老姐妹多来买一套“抱团养老”，或者中年人买来就近照顾老人，甚至是怀旧情结，回到20年前住过的地方，也可以当储藏空间，放那些占地方的老物件，等等。
背后的逻辑是租售比合适，100来万拿来买房，也比存银行要合算。
PART 2
有一个数据显示二手房强势，就是“新房与二手成交量的差值”，以半年为维度，最近的几个半年度数据均为正值，就是说，新房卖得比二手房要多。2024年上半年，这项数据成了负值，二手房翻身了，43270 vs 31314。
2021年至今，新房与二手房成交量差值总体上呈缩小态势，今年上半年，二手房成交量首次超过新房，高出约1.2万套。
在6月的成交TOP20榜单上，我们看到了桃源小镇、翡翠城、良渚文化村、西溪海等熟面孔，也有朝晖七区、双菱新村、湖墅新村这些老小区，以及锦尚和品府、江南府这样的新近上榜的，后者环比涨了150%。
数据来源：杭州贝壳研究院
还有没上榜的，譬如河滨之城，手边买房数据显示，其6月的网签量也达到16套。但价格是一路走低，时不时还冒出个“笋盘价”——89方435万，哪怕是2楼，也还行吧。
虽然二手房成交量在回暖、成交结构在变化，但是要说行情迎来反转，还要慎重。看两个风向标——其一，月均成交价何时能真正反弹，并且企稳以及破发、亏利息，不再是远郊近郊的新房交付后常态。
最后放下上半年二手房成交量的TOP20小区，看看，有没有你们家的。
