同为低密,差距咋就那么大呢

2024年07月08日 18:16 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网  艾维

球场上有句话:赢球不可怕,缺谁谁尴尬。

似乎,可以改换一下句式——竞品不可怕,落差就尴尬。 “不患寡而患不均”,同板块譬如崇贤、富春、临安,卖得都不好也罢了,假如有落差,尤其是“自家卖不动偏偏竞品卖得飞起”,估计前面的就要“收骨头”了。

奥语拾光、宸樾世际轩区位图

譬如之前的翁梅,前不久的云城,以及刚选完房的世纪城——准确的讲,是未来总部基地的两个项目奥语拾光vs 宸樾世际轩。

Part 1

 宸樾世际轩户型面积段不大,约110-135㎡,落入300万级预算的刚需、刚改范围。首开推150套房源,均价31500元/㎡,户型上和一周前首开的奥语拾光差别无几——后者首开高层110㎡42套、136㎡42套,限价完全一样。

要说车位,两者差得也不多,奥语拾光建议购买1个车位——原价31万/个,首开优惠至19-21万,第二个再优惠2.5万;宸樾世际轩同样“建议1个车位”,优惠后价格为17-19万元。

两个项目摇号登记时有了落差,宸樾世际轩共197组登记,中签率76.14%,之前奥语拾光首开84套共有290组报名,28.97%。

好吧,还可以用“奥语先割了一拨”“天气不好,来现场看房的人少了”来解释。更大的落差在选房,开盘当天宸樾世际轩去化47套,去化率31%,而竞品当天去化82套,去化率98%,基本售罄。

住浙点评

板块、区位、配套、户型甚至车位情况都差不多,首开时间相隔1周,落差还是有点大的。

细看宸樾世际轩的选房截图,当天共147组签到,居然有58组弃选、42组弃购,放弃的足足有100组,比例接近七成。这也是顶着76%的中签率,当天去化不过三成的主因。

弃选原因?从实体示范区来看,西房是花了心思打造的,产品力说不上“独占鳌头”,也是比较卷的。会有一些年轻受众不喜欢色系和偏稳重的风格,但很难成为临阵弃选的原因,真不喜欢,报名都不会去了。网上选房互不见面,要说前面弃选影响一大片,也不尽合理。只能说,这批报名者心态本就犹豫,稍有风吹草动,情绪就会传染。等到两个项目二开选房,看弃选率有无变化。

宸樾世际轩实景图

项目的优势是客观存在的:近距离奥体,共享配套,同时存限价落差,31500元/㎡ vs 46000元/㎡。此次宸樾世际轩续销,宁围一带的自住客群不妨考虑。 

PART 2

近郊板块,去化上基本有个规律:精装高层卖不过低密,户型差不多的,一般品牌卖不过大牌本土房企。星桥的两个项目兴耀杰立颂香望庐 vs 五蝠源杭颂星澜府,又验证了一回。

颂香望庐效果图

颂香望庐位于星桥板块,星灿路、苏梅路的交叉口,是一座山景低密项目,做了228套叠墅,48套洋房。地块是兴耀拿的,操盘由杰立来做,两家与滨江集团走得比较近,杰立更是滨江N多项目的总包。此次首开上下共4层叠墅,36套房源,均价28200元/㎡,户型175-193方。在流摇的状态下,已经去化28套,售罄应没问题。

与之对照的是均价23100元/㎡的杭颂星澜府,主打洋房+小高层,此次推出36套小高层,全部为89方户型,总价在200万区间,妥妥为刚需量身定制。这样的态度仍要面对冰凉的现实,去化22%,而上一张预售证一气推312套,初始去化率更是惨不忍睹的个位数。

住浙点评

其实,杭颂星澜府的这张证的备案价已经降了,从上一次的25050元/㎡,下调至23100元/㎡,户型也接地气,但“摁下葫芦起来瓢”。改善固然不考虑,板块外的购买力很难外溢至星桥,本地的又被二手房拦住了,左右为难。

所以,真要出手近郊,尽量还是拿低密地,打法更纯粹,产品做得卷一点,总能打动部分改善的。但低密不是“免死金牌”,譬如乔司和临平新城,同为叠墅,卖得也是天差地别。

PART 3

萧山区进化镇也来了一对竞品,蓝城萧山桃李春风vs 天域开元天空之墅,均为排屋,毛坯交付,后者还送车位。但去化都是个位数,一个卖了3套,一个卖了7套。

天空之墅项目实景图

天空之墅的配套依赖开元旅业旗下的度假酒店天域开元观堂酒店,从武林广场过去,车程40公里,到萧山桃李春风超过50公里。有多偏?有人开了句玩笑,“那地方快递都不去的”。

喜欢的人,也会爱这一款吧,能看到星空的房子。

2024年07月08日 18:16 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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