文/住浙网 艾维
真的替杭州准豪宅的房东捏把汗！
近日，当初中签率低至11.6%、两度拼社保的申花红盘杭樾润府率先交付，揭开了这场有6200套房源参与的“寻找接盘侠马拉松”。
杭樾润府楼幢分布图
PART 1
杭樾润府虽已交付，但大证还没办出来，实地跑了一圈，了解到几大中介平台暂不推介。
但在某音、某书上，搜索杭樾润府，有相当多的出售帖子，单价高则过6万，低则有的5.6-5.7万元/㎡。
朋友圈有中介发文，申花杭樾润府115方，610万，折合单价5.3万元/㎡。这个帖子的关注度还挺高的，引来一片起哄、嘲讽。
杭樾润府首开是在2022年6月，当时申花的次新房像滨江锦绣之城、融创宜和园、养云静舍等成交均价不少突破了8.5万/㎡，个别房源甚至冲上了10万/㎡。当时有自媒体预估，杭樾润府限价46200元/㎡的价格，摇到至少能赚150万，好的户型甚至能有两三百万，如此高的倒挂红利，让不少人拿出房票，来了一波偏投资的“闭眼摇”。如今，看到有人只赚四五十万离场，吃瓜群众跟着起哄，好像是自己赚到了一样。
“杭樾润府这样吸引关注度，流量有了，后面成交的可能性也会高一些。”申花板块的中介告诉研究员，杭樾润府现在不能交易，网传的单价5.3万房源，多半是套路。之前奥体的观品、亚运村的日耀之城也出现过这样的套路，即便接下来朋友圈出现单价5万的房源，看了别太当真。
不过杭樾润府的新房限价4.62万元/㎡，考虑到低楼层的一房一价，真的以5.3万出手，还是有红利拿的。它不是压倒申花的“那根稻草”，研究员觉得就像奥体的御虹府、君品103方那样，这一波华丰三子的交付会让申花的二手房再承压，验证板块的韧性。
接下来一年，同为华丰造纸厂地块的星瓒颂锦府、华润杭曜置地，将陆续迎来交付，总共有2898套，其中349套是限售房源。
另外申花更核心位置的馥香园、揽云锦绣里、庆樾上府等楼盘，明年也是交付周期。届时，申花的二手房价格梯队或将重塑，华丰三子将单独成组。
PART 2
上周，一套锦绣之城法拍房在阿里资产平台拍卖，这套房源建面140.42㎡，起拍价879.9万元，折合起拍单价仅6.27万元。最终以995.9万元成交，单价为7.09万元/㎡。
围观者叹息买家“捡漏”的同时，这价格也让申花的业主心里“咯噔”了一下。毕竟锦绣之城一向牌申花二手房梯队的头部，真实成交价在8万元/㎡上下，这一家伙就跌掉了1万元/㎡，反映出接盘人的心态不徐不疾，有便宜就买，价格不到位就观望。
作为法拍成交，此个案可作为样本，但不必上纲上线说是“风向标”啥的。近期锦绣之城还跑出了一个9.8万的单价，同样不用太当真，因是66方的小户型，代表性不够。所以，奥运跳水比赛打分要“去掉一个最高分，去年一个最低分”，中位数更客观。
杭州5.9新政后，申花的次新二手房行情如同温吞水。成交量没有放大，次新盘古翠隐秀这2个月里成交了8套，锦绣之城为7套，价格下浮了一格：前者和滨融府低区房源有好几套挂牌价低于6.5万元/㎡。现在成交价站稳7.5万+的除了金茂府，就是滨江锦绣之城了，其余的像古翠隐秀、养云静舍、绿城建发沁园、宜和园，成交价在7-7.5万元/㎡。
二手房进入买方市场，个别楼盘以价换量，大部分处于有价无市的状态。挂牌价稍高的房东，中介会苦口婆心地劝：“这个价可能一周十天都没人来看，挂和不挂没啥区别。”
接下来一两年内，申花二手价格梯队会产生这样的排列，价格被压窄到6万-7.5万元/㎡：
A. 公认的品牌房企品质楼盘，或是育才登云学区，如锦绣之城、金茂府、养云静舍、绿城沁园等；
B. 口碑稍逊、非育才登云学区高品质次新，如古翠隐秀、滨融府、融信公馆ARC；
C. 华丰造纸厂三兄弟次新。
金茂府实景图
至于破发，下结论还须慎重，不能拿成交价和小区均价来比较，要考虑一房一价的不同情况。个别成交价新低是事实，但不能以点代面、以偏概全，对于申花北的杭樾润府等盘而言，个别房源5万/㎡的价格，都不能说是破发。
