文/住浙网 艾维
开盘提要：
1、这两个盘的品质真的“卷”，沐晴川的价格定得较实在。一句话：自住建议买，投资不适合。
2、金沙湖板块已经没有摇号红利，“倒挂”的消失对于两盘去化均是考验。网签数据显示，御湖境相对较好，去化率67.9%；沐晴川尚未过半。
3、板块内二手标杆春风金沙，6月以来没有成交，低楼层网签已下探至3.5万元/㎡一线。二盘强调品质超过绿城产品，以御湖境均价3.82万元/㎡来看，算上资金成本，3年后要实现“倒挂”有难度。
4、为了区别于板块内在售的万科、凯德楼盘，二者均以“不打折、不送车位”为营销口径。现实骨感，两盘目前均上了分销，车位也有大力度优惠。所谓的“不议价”，只不过把发球权交给分销渠道，给购房人造成了“信息不对称”。
一个自称“金沙湖第一壕宅”，一个直言“品质比得上单价6万元/㎡的房子”，金沙湖的这两个项目——兴耀沐晴川、龙湖御湖境，区位和总价相差较大，本来称不上竞品，但命运将其撮合在了一起。
前两天，朋友说他买了一套下沙的新房，还半信半疑，因为他改善的方向锁定城西的文教区，怎么会跑得这么远？
御湖境示范区实景图 住浙网摄
直到他展示了御湖境的发票，这才相信，他真的买了一套139方户型，4楼的房子，优惠后单价3.45万元/㎡。
买家自然到访后，一见倾心下单了，看来龙湖的这个御湖境有点东西。那么，跑盘安排起来吧，而且两个盘一起跑了。
跑盘第一印象：大屏上的“不议价”vs 门口“小蜜蜂”截客
御湖境位于下沙核心区位，金沙大道、高沙路交界处，是地铁高沙站上盖，距离龙湖金沙天街和金沙湖公园距离约2公里，步行20分钟的样子。
眼前的门头长度据说超过50米，但杭州购房者已经被“惯坏”了，对超大门头有点审美疲劳，倒是迎宾的一句SLOGAN让研究员打了个激灵
“欢迎到访金沙湖第一壕宅！”
啊，都自称“第一壕”啦，还好前面有个金沙湖的前缀。
猜想，御湖境之所以敢称第一，因均价38200元/㎡和前面的最贵限价几乎等同，而品质更胜一筹，装标贵了600元/㎡。
项目示范区入口以国家版本馆为灵感，打造了8面奢石屏扇，不明觉厉。项目配置了地下会所、恒温泳池，用了各种各样的石头，让人眼花瞭乱。
在对面的停车场停好，研究员走出来时，居然有“小蜜蜂”截客，于“第一壕宅”形象上不大好看吧。每带一个客户到访，“小蜜蜂”就有红包。如果客户有购买意向，通过引导操作，还可在分销佣金里分一杯羹。
沐晴川示范区实景图 住浙网摄
从御湖境车行七八分钟，到访沐晴川。
沐晴川属于金沙湖板块，但不算核心区，距离地铁一号线金沙湖站约1.6公里，实测步行时间超过20分钟。项目自称打造了“600米步行生活圈”，包括紧贴下沙银泰，另外，毗邻邵逸夫医院下沙院区和文海金沙湖实验学校。
沐晴川示范区实景图
沐晴川的示范区，确实美呆，文艺范拉满。灵感出处很多，主入户的拱门造型致敬了意大利文明宫，入户门厅的仪式感让人想到了《繁花》，这种海派风情，来自上海海鸥丽晶酒店。上图中的冥想亭，创意取自世界级的铃木大拙馆，滨水图书馆则取自松美术馆……等等
这些园林、水景、主题会所，其呈现的状态，相当“吃”后期的维护和运营，交付两三年后，是越擦越亮，还是渐渐黯淡归于平淡，考验指数会挺高。所以，因喜欢眼前的水系园景、林花春红，一冲动买房的，得多想一想。
沐晴川售楼处实景图 住浙网 摄
在售楼处的大屏上，红色字体赫然标出“不议价”，全民的1万暂且不算，为何在贝壳分销表上，有沐晴川的大名？大户型每套佣金8万，哦，是让购房者去跟分销“议价”是吗？
御湖境的车位从开始的23万元/个，变成了可以跟销售谈价格，朋友最后花15万买了两个车位。
在价格这事上，无论是御湖境还是沐晴川，让人感觉到了有点套路。何必呢？
研究员能体谅销售的不解和委屈：产品已经做得这么卷，高性价比却卖得一般，如果在牛市肯定要卖爆的！
也请体谅买房人的不容易。优惠信息要对称，像璟高府那样在车位上对新老客户一视同仁，不大气、敞亮么?
三盘PK，5000元/㎡的装标，没有新风、浴缸
由于是不限价地块，装标不事先限定，由开发商自己对外发布。
沐晴川对外放风装标5000元/㎡，而御湖境则是4600元/㎡，那倒是可以PK了。目前，钱二在售的潮语鸣翠已首开，这个限价盘的装标4500元/㎡，细项也一并放入，供参考。
沐晴川、御湖境、潮语鸣翠装标细项表
在物业费上，御湖境为5.5元/㎡/月，沐晴川3.15元/㎡/月。
去化路漫漫，还有新项目“背刺”
在去化上，两盘也是一言难尽。
作为金沙湖二手房风向标，春风金沙的低区小户型已经下探3.5万元/㎡，而御湖境在不限价的前提下，定下了3.82万元/㎡的均价，仅比紫棠园、璟高府限价便宜了100块，被坊间视为“注定破发”。
没想到，御湖境逆流而上，凭借着深度改善定位和下沙唯一的208方大户型，深得地缘客户心，卖得还不错，5月底跑盘时，销售称“房子没优惠，首付达到一定额度才便宜600块”。
怎奈，势比人强。当一拨地缘“韭菜”割完，进入续销，又碰上同样卷的沐晴川首开3.06万元/㎡的均价，于是御湖境加推的120套房源，当天只卖了20%。
兴耀沐晴川首开139套房源，先扬后抑——413组家庭登记摇号，中签率33.66%。然而选房当天，只有一半人签到选房，最后的弃选率高达七成，剩下不少中间楼层的房子没卖掉。
透明售房网上御湖境销售进度截图（截至7月29日中午）
截止到今天中午，透明的网签数据显示，御湖境今年已领出5张预售证，共推458套，至今天尚余147套未售出；与之相对应，沐晴川领2张证，首开、加推共278套房源，尚有149套可售，去化了129套。（小编：网签数据或有滞后，仅供参考）
没有倒挂之后，值得买吗
那这两个盘，值得买吗？
对于地缘客户来讲，研究员认为，值得推荐。改善可考虑御湖境，但投资或保值的不推荐。
御湖境沙盘图 住浙网摄
龙湖御湖境的产品力诚意满满的，卷出了金沙湖新高度，会所、恒温泳池、公区、园林都在线。但均价约3.82万元/㎡，208方大户型一房一价近4万元/㎡，总价超过800万。
项目因为有会所+恒温泳池，物业费更是高达5.5元/㎡/月，这一点倒是够得着“金沙湖第一壕”。
如果买一套139方的房子，按3.7万元/㎡的价格入手，家装包和车位再添50万，加上按揭五成的资金成本——房贷260万，按首套利率3.15%来算，持有5年后的总成本达到600万，也就是说，二手房出手价要达到4.35万元/㎡，将将保本。
在这一轮的下行行情，这个成交价恐怕是金沙湖二手房难以企及的。
沐晴川沙盘图 住浙网摄
刚改么，可以看看沐晴川。
前面卖得不好，非产品之过。毕竟，沐晴川的区位有点尴尬。虽然距离金沙天街、金沙湖1.5公里，但给人感觉只是金沙湖板块的“边角”，反而更靠近东部湾新城。
和金沙湖核心的新房比，项目便宜了约7800元/㎡，但也少了地铁，商业么，大家掂量银泰和金沙天街的分量，哪一个更值得，自有判断。
另外，一路之隔就是经开区（大学城）板块，还有一块地，就是兴耀易沙地块，距离地铁和商业也近，如何定价是个问题。定低了，会分流沐晴川的盘，定高了，去化难。
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