本文导读：

①库存是如何飙升的

②10月成交破万套 频创新高

③库存年底前进入下降通道？

④房价企稳之后

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文/住浙网 李永生

对于市场来说，一个标志性的时刻或许正在来临。

随着成交量的持续走高（10月前28天已突破万套），而供应量在高位徘徊后上冲乏力，今年持续飙升的楼市库存，在冲至14万套以上的高点后，正在进入下降的临界点。

图一：杭州今年每月成交量、成交均价、供应量走势图（截止10月28日）

①库存是如何飙升的

天量库存，是今年杭州楼市始终挥之不去的巨大“阴影”。

从年初11.3万套的楼市库存，到目前14.1万套的史上高位，伴随着市场下行，量价齐跌，库存飙升始终是市场的一大主旋律。

从图一可以看出，今年前十个月，除了2月份因为春节的因素，供应量低于成交量，库存是下降的外，另外九个月，供应量均大于成交量，库存逐月攀升。

库存的飙升主要发生在4、5、6三个月。这是传统的楼市旺季，开发商推盘积极性大增，因此，这三个月的供应量均在万套以上。其中，5月份13112套的供应量，与“金九”的13294套齐平，是今年的高点。

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然而，今年4、5、6月份恰好遭遇市场寒流，成交低迷。因此，在这三个月中，新增库存超过1.8万套。

8、9、10月份，因为限购放松、取消，乃至限购松绑，利好频出，开发商推盘积极性在经历7月份的短暂下挫后，再度上升，与4、5、6月份基本持平。然而，8、9、10月也是今年乃至近五年的月度成交高点。虽然成交量依然不敌供应量，但这三个月，库存的上升幅度，已经大幅收窄。

②10月成交破万套 频创新高

天量之后有天量，10月28日，杭州（八区，下同）楼市共成交723套房源，一举刷新了三天前创下的707套今年日成交纪录。

与此同时，截止10月28日，杭州楼市已经成交了10252套房源，在8、9月份成交量连创今年新高的基础上，再度攀升，尽管10月有国庆七天长假。

值得一提的是，自2010年以来，杭州只有一个月份成交量超过万套，2012年6月份的11332套。因为接下去还有三天，今年10月的成交量，超过近五年的高点，基本没有悬念。

另外，2010年-2013年的48个月之间，杭州只有三个月的成交量在9000套以上。除了前面提到的2012年6月，还有2012年7月的9954套，以及2010年9月的9184套。然而，今年已经有8、9、10三个月连续成交量在9000套以上。

被压抑的巨大需求，在限购取消、限贷松绑以及其它政策的刺激下，在近三个月进行了一次狂烈的宣泄。

按照目前的供销两旺态势，在接下去的11、12月份，杭州楼市维持高位成交，甚至进一步突破，将是大概率事件。

③库存年底前进入下降通道？

成交持续攀升的同时，杭州楼市的月度供应量，却呈现出高位徘徊，向上突破乏力的态势。10月前28天，杭州楼市成交与供应量已经非常接近。这很可能意味着，今年持续飙升的楼市库存，在冲至14万套以上的高点后，正在进入下降的临界点。

据住浙网统计，截止10月28日，今年杭州楼市的供应量为9.56万套，供应面积为987.3万平方米，已经接近2012年全年的供应量，远超2011年全年的供应量。可以预计，今年全年的供应量，将与去年11.08万套、1277万平方米的供应基本持平。

换个角度，今年与去年的供应量之和，将超过去年出让土地的可建面积2156.7万方。考虑到今年出让的土地量非常少，因此，在土地市场显著回暖，土地出让大幅放量之前，后续供应潜力已经处于可预期可控的状态。

基本可以判断，只要高位成交得到维持，库存将在年底之前进入下降通道。

④房价企稳之后

在政策环境宽松的大背景下，成交放量，库存企稳，接下去，房价的走势，将决定市场回暖的成色。

图一显示，近四个月以来，成交均价依然处于微幅下降的通道中。不过，10月份塘栖的贝利栖溪望府成交了570套房子，成交均价只有5087元/平方米，拉低了整体的成交均价。综合目前新开楼盘的定价，以及市场上降价的声音在趋于低迷，可以认为，目前房价已基本企稳。

事实上，目前市场上已经出现了超跌楼盘小幅提价的个案。在成交量持续回暖，市场预期趋于稳定的大环境下，此前大量超跌楼盘的反弹，以及部分尾盘或热销盘的小幅提价，将是大概率事件。

尽管在高库存压力下，房价短期明显上涨不太可能，但成交回暖和房价企稳乃至微涨，所构筑的市场氛围，将对后市走势形成正向预期。

在经历了愁云惨淡的上半年，藉由政策放松带来的银八、金九、钻十之后，杭州楼市即将迎来历史上的又一个暖冬。