编者按：

近年来，以中国铁建、首开、金隅、方兴、远洋、万融、北辰等为代表的北京知名房地产企业逐步进入杭州，给杭州带来了不一样的开发理念。这其中，有不少开发企业已经取得了骄人的业绩（如中国铁建、方兴），有一些已经在杭州深耕多年（金隅、远洋），还有一些则进入杭州不久（首开、北辰、万融）。他们现状如何？他们如何看到杭州市场？他们对杭州乃至整个浙江市场的规划和发展又是怎样？住浙网将一一走进这些来自京城的房企“御林军”，专访京派房企杭州掌门人，为您做全面详细的解读。

回顾：京派大鳄系列访谈①：【中国铁建马建军】入杭五年，在艰难中奋然前行

写在前面：

在近两年如潮般涌入杭州的外来房企中，北辰实业是鲜有的抄到底的一个，同时也是背景非常特殊的一个。

去年8月27日，萧山南部卧城126亩宅地出让，北辰以底价10.5亿元竞得，楼面价只有4468元/㎡。而在此前一年出让，同板块的恒大帝景地块，楼面价是10556元/平方米；农工商地块，楼面价是10000元/平方米。

在土地市场最低迷时拿地入杭，然后在楼市渐入佳境时对外公开亮相。

6月30日，北辰南部卧城地块正式对外公开案名——北辰·奥园。

这一案名，最直白地传递了开发商的源头和传承，因90年亚运而生，兴于08年奥运。北辰是1990年北京第十一届亚运会服务商，中国最早的富人生活区——亚运村的建设者和运营者。

同时，北辰是2008北京奥运场馆的建设商、运营商和服务商，2014年北京APEC峰会服务商、中国第一家A+H股地产类上市公司，中国国家会议中心的持有者与经营者。

作为中国顶级的会展服务商，北辰实业旗下的北辰会展，很可能将承担明年在杭州举办的G20的接待任务。不久前，北辰会展与杭州奥体博览中心签订了项目委托管理合同。作为奥体博览长内最大的单体建筑，国内第二大单体建筑，北辰管理的项目近50万平方米，包括展览、会议和五星级酒店。

正是基于以上的叙述，用北辰地产杭州公司总经理秦鸣的话说，作为北辰在杭州的第一个落地项目，北辰·奥园将打造成一个奥运品质的国际级社区。而关于这个项目更详细的信息，北辰入杭的时机和区域选择，以及北辰在杭州的发展规划种种，我们就有请北辰杭州公司总经理秦鸣来为我们作答。

对话嘉宾：

北辰地产杭州公司总经理    秦鸣

住浙网总编辑              李永生

核心提要：

关于北辰  地产行业“鼻祖”级企业 国内首家A+H股上市房企

关于杭州  为G20而来 将成为北辰的重点发展区域

关于竞争  将以品质取胜 一切以奥运工程的标准

关于项目  打造最贴近萧山本土生活方式住区 或八九月份面市

关于拿地  在四处看优质地块 特别想进入主城区

关于市场  对杭州市场很有信心 将保持旺盛的势头继续拓展

文/住浙网 李永生

北辰地产杭州公司总经理 秦鸣（摄影：贾明山）

关于北辰

地产行业“鼻祖”级企业 国内首家A+H股上市房企

住浙网：秦总，您好。尽管背景特殊，但对于杭州的房产业界和购房者来说，对北辰还稍显陌生，能为我们简单介绍下北辰实业吗？

秦鸣：我们北辰实业是隶属于北京国资委管理的大型国有企业，也是中国国家会议中心持有者与经营者；2008北京奥运会开发商；2014年北京APEC峰会服务商……

成立25年来，北辰致力于创建全国大型一流房地产综合运营企业，从别墅系产品到高端写字楼产品再到综合体系列，都有很多拥有全国知名度的产品。比如说北辰建设并运营了中国最早的富人生活区——北京亚运村；开发了中国十大超级豪宅——碧海方舟，包括陈道明、葛优等很多国内一线明星都是我们的业主；另外我们也打造运营了国内最大的城市综合体——550万方的北辰三角洲，业态涵盖酒店、写字楼、商场、住宅、学校等各个业态。准确的说，我们是在湘江边造城。

2015年，我们将倾注25年豪宅开发经验，联袂APEC峰会服务团队，在萧山打造一个奥运级的国际生活区。

住浙网：北辰的背景以及和亚运的渊源在哪里？

秦鸣：北京北辰成立于1990年，前身是第十一届亚运会运动员村服务中心。亚运会结束后，亚运村的资产打包成了北辰集团。之后，在这个基础上，北辰和政府合作，在亚运村村北，拿了两百多万方建筑体量的土地，由此开始了商品房开发之路。

北辰算得上是地产行业的“鼻祖”级企业，毕竟，在90年代初开始房地产开发的房企并不多。

1997年，北辰集团独家发起设立北辰实业，同年在香港发行H股（HK.0588）并于5月挂牌上市。2006年10月，北辰实业在上海证券交易所挂牌上市，成为国内第一家A+H股地产类上市公司。

关于杭州

为G20而来 将成为北辰的重点发展区域

住浙网：我们知道，早在2007年，北辰就进入了中部城市长沙，拿了著名的92亿地王。北辰为何迟至2014年才进入杭州？

秦鸣：其实杭州市场我们一直很关注。北辰早期是一家专注华北的区域性公司，从07年长沙拿地，北辰开始大规模地往南边发展。北辰的战略是，沿着长江沿线大城市发展。目前，我们已经进入的城市，西部有成都，中部区域有长沙，华东区域则是杭州、苏州，包括南京。杭州一直是我们想要进入长三角区域的重要城市。

具体到进入的契机，还是跟G20有关。一方面，我们一直有意愿进入杭州；另一方面，G20促使了我们的最终落子。这也是我们为什么将第一个项目选在萧山，因为G20就在“江南”。

北辰奥园鸟瞰图

应该说，我们的入杭时机还不错，地价比较便宜，有G20，再加上目前市场回暖比较明显，总的来说是天时地利人和。

住浙网：您如何看待杭州市场？在北辰的战略布局中，杭州市场占据了怎样的地位？

秦鸣：杭州虽然是二线城市，却在楼市中一直挺立一线。很多人都向往到杭州来，所谓“上有天堂，下有苏杭”，我本身是江苏人，所以我对杭州特别有感情。

杭州是一个人杰地灵的城市，不管是从城市文化还是城市气质来说，都是如此。我们也是非常希望在这样的城市，来作出一些市场认可的作品。因此，从战略上来讲，杭州我们一直很关注。

现在北辰的全国化战略布局，我们着重于拓展长江流域，华东地区肯定是要进入的，这个势在必行。

2015年，我们随着G20的脚步走进杭州，落子萧山，这对整个北辰实业均意义深远，这意味着我们精耕长三角的步伐又迈出了第一步。接下去，我们会以G20为契机，在杭州进一步拓展，杭州将成为北辰的一个重点发展区域。

从远景来说，我们希望以杭州为核心，再往浙江的二三线城市拓展。整个浙江，都是北辰的重点发展区域。

住浙网：北辰初入杭州便选择落子萧山，您对萧山市场如何看？

秦鸣：萧山地处钱塘江南岸，是杭州的南大门。我们对萧山市场的未来十分看好。相信于其他区域，萧山有其特殊性，这几年越来越多的外来房企开始进驻，大家对萧山板块都十分看好。

北辰进驻南部卧城，可以说是谋定而后动。比如说农工商应该在今年会整体上市，也是非常大的企业，它进入杭州也放在南部卧城。包括恒大，也选择南部卧城作为进入杭州的第一个项目。

关于竞争

将以品质取胜 一切以奥运工程的标准

住浙网：目前，杭州齐聚了国内几乎所有的一线品牌房企，而以绿城、滨江为代表的本土房企，也非常优秀。在这样一个竞争充分的市场当中，北辰将如何去适应并取胜？

秦鸣：我们当然要去适应，最重要的是从品质中切入。

首先，我们当然要向杭州人学习，这个是肯定的。向高端的楼盘，比如绿城的楼盘，包括外来的优秀房企去学习，吸收他们的经验和教训。从我们的角度来讲，一个最基本的思路就是，要抓好每一个环节的品质，在设计、工程、服务的每一个细节，都要去细抠，因为品质都体现在细节上面。

具体到项目，我们之所以打出奥运奥园的概念，实际上是希望以一个奥运的品质来做。除了通常的住宅项目每个不同环节的把控以外，我们特别地提出奥运品质。08年奥运会，我们除了负责奥运中心以外，还有记者村。大家知道，记者是很挑剔的，无论是设施、服务，还是工程质量。因此，我们的很多细节，都是比一般的工程质量要高很多。在这方面，我们会把我们的要求和经验带到我们的项目里面，一切以奥运工程的标准。

住浙网：尽管竞争激烈，但北辰还是有优势的，相对来说，北辰·奥园的地价还算比较便宜。

秦鸣：是的，旁边农工商地块，楼面价是1万，5月底江苏新城那的地，楼面价超过6000。我们的地价只有4千多，应该是最便宜的，所以价格上我们有优势的。

正好是选择在土地市场还没正式回暖的时候，我们切入进来。然后拿到地以后，救市政策频频出台，在市场开始回暖的时候，我们逐渐进入销售时段，这个点我们踩的还是比较幸运的。

关于项目

打造最贴近萧山本土生活方式住区 或八九月份面市

住浙网：目前，南部卧城楼盘众多，竞争激烈，北辰·奥园将如何脱颖而出？

秦鸣：北辰·奥园是我们进入浙江的第一步，是北辰在萧山乃至杭州的首秀。

北辰·奥园旨在打造最贴近杭州萧山本土生活方式的住区，约30万方体量，主打80-130方户型。北辰·奥园西北方向是湘湖，一个很好的风景区，东部是萧山的商业文化区，周边有很多教育配套的资源，本身地段有非常好的优势，同时有两条地铁线，这对于北辰·奥园来说，是树立城市标杆项目的优势所在。

北辰·奥园将倾注北辰实业25年的积淀，我们做奥运会的时候遵循的目标均是“更快、更高、更强”，北辰·奥园全部的设计、建造、运营全部是奥运会的品质，工程的要求比一般的住宅品质高很多，这就是我们所说的奥运品级。

我们之所以取名奥园，也是因为考虑到大家越来越注重运动和健康。为此，我们在项目的规划上，拔掉了一幢楼。按原来的规划，会很密，我们拔掉那幢楼后，做了一个很大的中央公园。我们小区内部大概有4万多方的绿地，这个绿地会结合我们的运动步道，做出一些运动的主题。

同时，我们还联袂北辰在APEC峰会的同一服务团队及本土最高端的物业品牌南都物业，以国际化的前瞻视野、专业作业方式、设计作业程序，实现高效率专业化作业，以高标准及点滴细节打造国宾级的生活。

住浙网：在户型及产品定位上，北辰·奥园有什么特点？

秦鸣：北辰·奥园有非常多的拓展面积。其中，89方的户型，拓展面积有20多方。在萧山的法规允许的范围内，我们将赠送面积做到极致了。而且，我们在设计拓展面积时，特别强调它的通风和采光，就是说我的赠送面积一定是好的赠送面积，而不是说我赠送一个暗的房间给你，那没有意义。

项目在整体定位上，还是以刚需产品为主。同时，我们也在沿河的位置上，规划了一万多方的排屋。我们160多方的联排，加上赠送面积，实际使用面积有300多方，性价比非常高。

住浙网：接下去，北辰奥园的销售节点是怎样的？今年的销售目标大概是多少？

秦鸣：我们可能会在9月或10月开盘。具体到销售目前，我们将视届时的市场情况而定。

关于拿地

在四处看优质地块 特别想进入主城区

住浙网：秦总刚刚也说了，会深耕杭州。那么，今年下半年会不会继续在杭州拿地？您关注哪些区域？

秦鸣：如果有合适的地块，我们肯定会拿。

我们研究了整个杭州区域，比如主城区武林广场这种核心区域，地铁沿线比如建国路附近，我们也在跟踪一些项目。另外，滨江也是我们感兴趣的区域。传统意义上的主城区是我们特别想进入的。

住浙网：这两年来，杭州的土地市场，出现了两个新趋势，一是底价拿地增多，二是抱团拿地增多。北京北辰接下去的拿地方式，会采取合作开发的模式吗？

秦鸣：深耕杭州是我们北辰的既定战略，其实在5月份的中汇地块，我们北辰也有参与，现在该地块是我们北辰、旭辉、顺发三房合作开发的。接下来，我们也在四处看优质地块。

合作、竞争，合作中有竞争，竞争中有合作，这是所有行业大的趋势。因此，具体到获取项目的方式，我只能说一切皆有可能。

关于市场

对杭州市场很有信心 将保持旺盛的势头继续拓展

住浙网：近期，受政策红利影响，杭州楼市的成交情况非常好。那么，对于2015年下半年的杭州楼市，您有怎样的预判？

秦鸣：最近几个月，杭州楼市的量价都上来了，尤其是改善型房源，上升趋势特别明显。我相信这个趋势还会持续很长的时间。

北辰奥园区位图

从宏观经济上判断，政府也不会让房地产再度进入下降通道，而是希望楼市平稳向上。因此，从大的趋势来讲，中国的房地产市场，应该还会有一个大的持续阶段，杭州市场也不会例外，肯定也会稳定地往上走。

因此，我个人对杭州市场还是很有信心的，至少在五六年内，我们还是会保持一个旺盛的势头继续去拓展。