核心提要：
首开均价4.5万元/㎡，大都会79号底气何在？
成交出现5.4万元/㎡高价房源，谁在为作品级豪宅买单？
探秘大都会79号热销背后的原因何在？
文/住浙网研究员 倪陈露
作为千万级豪宅，自8月22日首开，短短十天，万科·大都会79号已经线上签约23套，签约金额接近两亿。
自5月中旬罗伯特斯特恩建筑艺术馆开放，到8月底项目首开，大都会79号给了业内外一个又一个的惊喜：
即便统计整个八月份，这一金额，也能排到杭州市第七名。而在成交均价3万以上的豪宅中，则仅次于武林壹号和略低于滨江·华家池，排名第三。
钱江金融城首发、万科杭州公寓豪宅首发，种种“第一次”的背后，大都会79号首开所面临的压力不可谓不小。
钱江金融城暨大都会79号鸟瞰图
然而，最终大都会79号以高于市场预期的4.5万/平方米均价入市，乃至成交了单价5万元/㎡以上的高价房源，十天内签约金额近2亿，成为了今年杭城豪宅热销的最新接棒者……
8月份杭州八区住宅成交金额TOP10
排序 | 楼盘 | 金额（万元） | 均价（元/平米） |
1 | 德信浙旅·东宸 | 49150.66 | 20656.83 |
2 | 龙湖旭辉·春江悦茗 | 38980.73 | 16767.19 |
3 | 武林壹号 | 26521.53 | 67837.82 |
4 | 万科大家·世纪之光 | 21608.53 | 18155.61 |
5 | 绿地·旭辉城 | 19169.89 | 23633.36 |
6 | 滨江·华家池 | 18984.91 | 47043.01 |
7 | 万科·大都会79号 | 17825.16 | 45535.78 |
8 | 临江东裕华庭 | 17449.82 | 4103.18 |
9 | 万科大家·钱塘府 | 17138.71 | 30197.66 |
10 | 万科·公园大道 | 16856.93 | 21467.89 |
首开均价4.5万元/㎡，大都会79号底气何在？
在杭州楼市的版图中，市中心、钱江新城、华家池等板块，一直以来都是豪宅的聚集地。而钱江新城，这个诞生过多个杭州豪宅史上重量级项目的区域，一直以来新盘供应量都集中出现在钱江新城核心区、以及南星单元，该区域普遍售价在4万元/㎡出头。
万科大都会79号，是钱江金融城第一个面市的楼盘。
作为“首发”之作，该项目所面临的“难题”在于：
钱江金融城倚靠政府所承载的红利虽多，但客户认知度是否高？这并没有被任何开发商检验过；
其次，市面上大多采用市场比较法来为楼盘定价，也就是以周边产品的价格结合自身楼盘特点来决定开盘价，但显然，大都会79号没有参照物；
罗伯特斯特恩这样的大师之作，在杭州市场上从未出现过，购房者会欣赏吗？又会愿意为此支付什么样的价格？
罗伯特·斯特恩建筑艺术馆
……上述种种，不仅是大都会79号所面临的“问题”；同样也是业内对其首开定价的预测差异非常大的重要原因。
“我们对大都会79号的产品非常有信心，从我们的意向客户反馈来看，他们也非常看好和欣赏这个大师的建筑，基于这两点，大都会79号最终决定开4.5万元/㎡的价格。”杭州万科片区营销总监汪名彦如是说道。
作为钱江金融城“首发”，大都会4.5万元/㎡的开盘价，成功定义了钱江金融城板块价值，让市场第一次对于该板块的价值有了一个可以与之匹配的价格认知；与此同时，4.5万元/㎡几乎高于南星板块在售项目的价格，一定程度上改写了钱江新城区域过去几年的房价格局； 更重要的是，项目基于4.5万元/㎡的价格所创造的首开热销，不仅树立了区域标杆，对该盘后续销售也具有正向回馈。
成交出现5.4万元/㎡高价房源，谁在为作品级豪宅买单？
根据住浙网数据监测，在大都会79号已显示的23套已成交房源，出现了两套单价在5万元/㎡的房源。其中一套2幢1单元33楼的房源，单价突破了5.4万元/㎡。
万科大都会线上已成交房源明细（截止2015/9/1）
幢号 | 单元号 | 房号 | 成交面积(㎡) | 均价(元/㎡） |
2幢 | 1 | 3301 | 135.83 | 50651 |
2幢 | 1 | 3302 | 100.19 | 54004 |
对比目前杭州楼市当中的公寓类豪宅，什么样的楼盘在卖5万元/㎡以上的房源？
市中心的豪宅中，武林壹号的成交均价在6.5万元/㎡左右；武林外滩今年的成交均价在4.5万元/㎡，近期部分房源成交价在5、5.5万元/㎡左右；而在其他几个热门的豪宅板块，价格大多维持在4万元/㎡的价格线上。
也就是说，大都会79号中单价超过5万元/㎡的房源，基本已经处在杭州公寓类豪宅价格的第一军团。
价值决定价格。据汪名彦介绍，大都会79号作为目前钱江新城沿江不可多得的地块，其景观价值稀缺；与此同时，斯特恩建筑中多元化的户型以及丰富的立面设计，也为客户提供了更多种居住条件上的可能性。
从目前成交的单价超5万元/㎡的房源来看，这两套房源均位于高层，是塔尖户型，视野开阔，可以享受江景资源以及未来CBD城市景观；且万科为这样的客户提供了户型定制化的服务。
从中我们不难发现，大都会79号项目所创作的产品，第一次开盘便受到了客户很高的认同，以此，购房者才愿意为大都会79号的高溢价买单。
可以说，大都会79号如此的高溢价能力，给了市场一个极大的惊喜。
探秘大都会79号热销背后的原因何在？
在很长一段时间里，杭州主要只有“绿粉”和“滨粉”，后来，“万粉”异军突起了。
万科在杭州深耕九年，作为目前万科在杭州主城区唯一一个全大户型的精装修高端楼盘，大都会79号成为今年豪宅热销接棒者，并不令人意外。
万科·大都会79号所在的钱江金融城， 无一例外，众房企打造的均为高端改善类楼盘。而在这之中，万科大都会79号最具标杆意义，是板块内惟一纯豪宅定位的楼盘。
大都会79号效果图
不仅最先面市，他还是最特别的一个，这种特别，足以让大都会79号成为该区域，乃至杭州豪宅市场的一种标杆。
众所周知，大都会79号请来了新古典主义鼻祖的罗伯特斯特恩，担纲建筑设计，将真正的新古典主义产品带到了杭州——这个已经见了很多新古典产品，却第一次一睹新古典主义鼻祖亲手设计项目的城市。
昂贵的建造成本和时间成本堆砌而来的“作品级豪宅”，正是大都会79号向外界展示的。
标杆的一个很好的印证是，大都会79号售楼处自开放以来，慕名而至的国内其它城市业内参观团络绎不绝。
这种标杆关联的另一个关键词，就是：产品主义。
可以十分肯定的说，大都会79号是一个产品至上的项目——其比例尺度受到了新古典主义建筑精准、严格的控制：建筑长宽比5:1、窗户的比例1：1.4—1：1.9、花园比例1:1；由于严格的外立面控制，大都会79号又“繁杂”地设计100种以上的户型。除此以外，人脸识别、水过滤、新风系统等等，又是万科为豪宅打造的另一层标配……
对于一个以产品苛求度高而著称于房地产行业的城市，大都会79号能够虏获诸多粉丝，也就不难理解。