住浙网10月27日讯（研究员 方晓泉）今天（10月27日）下午，备受瞩目的滨江四桥南地块以及三墩北单元B-R21-04地块成功出让，由绿九置业（绿城、九龙仓合资公司）和中铁建竞得，成交总价31亿元。【直播回顾>>>】
其中，滨江四桥南地块，经过27轮竞价，由绿九置业（绿城与九龙仓合资平台公司）以16.2亿元竞得，楼面价21046元/m2，溢价率71%。
三墩北单元地块，经过33轮竞价，由中铁建以15亿元竞得，楼面价8510元/平米，溢价率28%。
这两宗地的参拍企业数、溢价率和最后成交价格水平而言，略高于好地网之前的预期（可参见相关报道附后），好地研究院分析，今天的土地战，有2个重要看点值得市场人士关注：
今天的出让会是一次标志性事件，标志着杭州土地市场，对于主城区的核心地段而言，已从“暖”转“热”。
今年以来，1-4月仍处于“冷”，6月1日香港兴业拿下未来科技城宅地标志着“回暖”，8月到9月，随着碧桂园、万科等拿地，则是“由暖转热”，而今天杭州的土地市场，就主城区的核心地段而言，则由“暖”正式转成“热”的阶段，支撑这一结论的是以下几个数据：
第一、四桥地块创下了三个新高：
①创下一宗地块参拍企业数历史新高：
滨江地块一共18家竞买人，刷新了2015年杭州宅地参拍房企家数之最（万科竞得的文晖地块参拍单位14家）；
②溢价71%，刷新今年杭州溢价率新高（此前主城区溢价率最高51%，由阳光城竞得上塘地块；八区溢价率最高70%，由泰禾竞得未来科技城低密度宅地）；
③楼面价达2.1万元/平米，刷新了所在板块——滨江区的新高（此前，滨江区最高地价是由绿城2009年12月创下的15397元/㎡）。
滨江四桥地块得主：绿九置业
第二，两宗地块成交地价，均超过预期：
四桥地块和三墩北地块的成交地价，从常规测算而言，都超出了参拍前常规的测算价格的上限。
保本房价测算
滨江四桥地块的预期开发商能够承受的上限地价是2万元/平米，而最终2.1万元/平米成交，超过预期5%。
而三墩北地块的预期上限地价是7500-8000元/平米（取中间值7700），而最终8510元/平米成交，超过预期大约10%。
从成交地价超过预期的幅度来看，三墩北地块更“热”。
土地市场为何会热？
好地研究院分析，杭州主城区核心地段土地市场变热，是一个必然事件，具有几方面因素。
第一，杭州楼市销售火爆，为开发商提供了充足的“弹药”。4-9月，杭州已经“六连万”，马上就要“七连万”。截止昨天，杭州八区商品房成交套数已达95676套，提前两个多月，超过了去年全年9万套的成绩。
第二，资金成本降低。随着央行不断降息，房企融资成本降到了历史上最低水平，购房者的按揭成本也降到了历史最低。融资成本低了，房企自然承受得起更高的地价。
第三，资金从一线城市溢出。北上深等一线城市，地王频出，拿不到地的资金自然会首先流向二线核心城市，例如苏州、南京。
而杭州，因为2013年高价拿地造成大面积亏损的阴影犹存，导致他们在杭州拿地的信心不足。因此在今年6月苏州产生地王土地市场火爆之时，杭州土地市场才刚刚回暖。但随着杭州房价见底回升，改善型需求爆发，房企在杭州拿地的信心终于出现终于在9月、10月有了充分的体现。
万科，在杭州土地市场由暖转热过程中，第一个果敢出手，拿下文晖北地块。
第四，地块自身具有看点。
地块本身的优点，使得开发商摆脱了周边房价的束缚，对未来的高预期拿地。
其中，四桥地块的看点在于稀缺性。一方面，滨江区土地稀缺；另一方面，一线沿江地块在杭州几乎绝版：江北岸从钱塘江大桥到三堡，所有沿江宅地均被开发；江南岸从钱塘江大桥到奥体及钱江世纪城，数年内也不会再出现一线沿江宅地。
而三墩北地块的看点在于对板块发展的前瞻性。
好地网采访三墩北地块得主：中铁建
首先，三墩北本身具有较好的属性与未来预期：位于教育资源丰富的西湖区，正如中铁建浙江公司总经理马建军向好地网研究员表示：“在我们首次入杭前，首先想选择的地就是西湖区”。地块的南面有浙江大学、西湖科技园等，且商业配套距离较近，一路之隔的金地自在城最贵的时候卖到过2万。
其次，西湖区土地供应稀缺，老城西、蒋村、留下、三墩南片区都没有土地供应，三墩北是未来西湖区土地供应的主要板块。
最后，由于三墩北是新兴板块，政府会进行大量配套设施的建设，只要能够打通交通、教育这2项关键配套，板块价值的提升会非常显著。
热之外的理性，滨江地块有近一半的开发商没有报价
可能是基于2013年的教训，今天虽然创下参拍数量记录，但今天两宗地块共19家开发商均没有失去理性，两宗地块的成交价格均在可以接受的上限附近。其中，四桥地块有近一半的开发商没有报价。
由此可见，今天，房企出价已经在理性的边界附近，“热”已经开始在杭州核心地块上表现出来了。
附：10.27土地战开发商竞买表现
【相关链接：滨江四桥地块出让前瞻：地价或将冲击2万？】