写在前面--

楼面价连破两万元/㎡。值此之际，滨江楼市正式进入了坐“二”奔“四”的时代。滨江区也被外界公认为将是下一个豪宅区。

但其实早在这之前，这片土地上就出现了一个标志性的豪宅项目——银杏汇。

紧邻钱塘江、对望六和塔及西湖群山，同时也是中国美院的旧址，因其独特的景观资源与艺术积淀，银杏汇的基因本就独特。

六和塔以及钱塘江大桥和银杏汇项目遥相呼应

在房地产行业日渐微利，多数房企选择减配降成本的时候，银杏汇逆流而上，不惜成本反复雕琢产品，甚至在墙体全部完工的情况下，为了更好地让客户体验到绝版的江山塔桥自然景观资源而封盘改造项目。

在这之前，斥资打造钱塘湾艺术馆、建立俱乐部平台等等作为，其大手笔之甚，在杭州豪宅市场上均是罕见之举。

11月14日，蛰伏多年之后，银杏汇豪宅房源即将迎来首开，首开计划推出项目沿江景观最好的西边套，最多只会开30套，预计售价每平米3万多—4万多之间。首开即推出项目最优质房源，银杏汇再一次颠覆了人们以往观念，以开发商惯用的“低开高走”思路， 银杏汇此举将让利首开客户无疑。

“长久以来，杭州豪宅市场被绿城、滨江‘统治’，银杏汇不断努力，潜心专注产品，是希望为杭州高端市场增加一个选项。”银杏汇营销中心总经理黄虹超如是说。

对话嘉宾：

银杏汇营销中心总经理 黄虹超

住浙网总编辑    李永生

本文导读：

1、滨江发展潜力巨大，产品仍是制胜关键

2、杭州绝版山水豪宅，银杏汇要打造杭州封面？

3、蛰伏多年，银杏汇缘何这么“慢”？

4、银杏汇俱乐部将为客户提供首长级医疗保健服务

5、杭州千万级豪宅再增选项，银杏汇同类产品单价可卖到10万以上

6、个性豪宅将为杭州楼市带来什么？

7、豪宅11月14日首开，银杏汇将推“最好”西边套

文/住浙网研究员 倪陈露

滨江发展潜力巨大，产品仍是制胜关键

住浙网：黄总，您好。在过去的10月份，滨江区在时隔20个月没有宅地出让的情况下，拍出了两宗楼面价超过2万元的板块新地王。滨江也因此成为继市中心之后，惟一一个公寓楼面价超过两万的区域，您认为滨江地价突然爆发的原因何在？

黄虹超：首先，我们来看杭州滨江区的定位，它聚集了杭州百分之八十的高新、科技产业，包括IT、动漫、金融、创投等。可以给你们一组数据，根据2015年最新数据显示，滨江已经集聚了31家上市企业，13家新三板挂牌企业，753家高新技术企业，而且2014年滨江区的GDP也是位居杭州主城区第一。而且滨江的产业布局让我们有理由相信，它未来经济形势依旧一片大好，后劲强大。可见这个区域的消费力是很强的，这些高薪高知的财智人群，我们称为新时代领导人群，他们理解的豪宅会跟市中心追求的便利，有所不一样。尤其，在这样一种人文地脉、大山大水的景观之下，他的人生境界，以及对豪宅的理解上都会有所升华。杭州滨江区供应量稀少，国际峰会、亚运会的到来，又带来巨大的潜力。

银杏汇将于11月14日首推小区景观视野最好的西边栋

住浙网：滨江短时间内拍出两块地王，这对于银杏汇来说意味着什么？

黄虹超：滨江两块地拍出高价对我们来说当然是一大利好，2.1万元/平方左右的地价，保守估计，毛坯售价大概要到4万/平方米，而对于金茂和九龙仓而言，他们拍得的两块地肯定都要做豪宅定位，未来卖到5万也是很大可能，这样对比一下，银杏汇的性价比不言而喻。

其实我们团队去年就已经预料到了这样的趋势，只是现在更多人知道了这个趋势。但是，评价一个项目重要的因素打造客户需要的优质产品，我们更注重的是产品的性价比以及客户的圈层打造及需求，我们对于产品的打造可以追求极致。而银杏汇的客群定位非常高，基本锁定在35-55左右的城市新领导人群，包括各行业精英、企业高管、圈层领袖等等。

杭州绝版山水豪宅，银杏汇要打造杭州封面？

住浙网：作为一个在杭州市场上非常特别的豪宅项目，银杏汇是如何定位的？

黄虹超：中国银杏汇的定位是首席奢侈品级地标豪宅，同时也是世界级的山水资源豪宅，项目拥有得天独厚的地理位置，在这里所看到的对面的山、水、塔、桥，以及杭州这座城市的历史和现在，是杭州惟一，全球罕有的。

在银杏汇这个项目上，我们借鉴了国内豪宅打造上最先进的经验，又保留了杭州本土的风格，在建筑手法上外界认为我们的项目非常与众不同。有很多媒体人都说，今年杭州最值得看的豪宅项目就是银杏汇。

住浙网：从最开始拿地蛰伏多年，到斥资打造艺术馆、再到封盘改造项目的外立面，公司在银杏汇这个项目上不计成本的投入，是为了什么？

黄虹超：我认为，关键还是要找准市场定位。我们一直努力打造产品，希望能树立起银杏汇这个品牌。

银杏汇打造的客群是新时代领导人群，是社会塔尖人群，我们的定位并不与滨江区周边楼盘相一致，而是与同样拥有300-400方面积段的千万级豪宅相类比。

过去杭州人民说起豪宅想到的就是绿城滨江，现在我们想给他们增加一个选项，是专属于银杏汇的另外一种风格。引领市场总是不容易的，因此我们在8月29号样板间面世之前用了大半年的时间，做了大量的工作，才逐渐打造出今天的产品。

银杏汇打造的客群是新时代领导人群，是与同样拥有300-400方面积段的千万级豪宅相类比

城市的滨江公寓一直都是顶级豪宅的代言，，不管是香港的维多利亚港、上海外滩，还是深圳的蛇口一带，都是豪宅扎堆。城市中的江景豪宅由于其资源的稀缺性总是会有更大的价值潜力。因此我认为银杏汇这块地，是为豪宅而生的，这也是我们为什么坚持在这里做出300-400平方大户型的原因。

我们的目标，是把银杏汇做成一个标杆项目，让它成为杭州封面。杭州的一个地标——钱塘江大桥，它就在我们项目窗口，杭州的另一个印象建筑——六和塔，与银杏汇一古一今遥相呼应。整个项目上面粗的下面窄，就像一个权杖，是尊贵的象征，沿着钱塘江屹立的三棵银杏树也体现了项目的高贵。

不仅如此，我们的售楼部就位于钱塘湾艺术馆，这在全国来说也是少有的。价值不菲的艺术画作就分布于销售部各个位置，懂艺术的来访者在闲聊间就可以欣赏到珍贵的艺术作品。二楼被改造成了一个高端精英聚集区，一楼的大厅也做了很多高端精英活动。包括各个大学的演讲、各种豪车的车展等。

综上，我认为，对精英客群来说，银杏汇非但不是一个因为千万价格而超出他们承受范围的项目，而是一个真正为他们而造的楼盘。

蛰伏多年，银杏汇缘何这么“慢”？

住浙网：参观银杏汇样板房时，很多人都对窗外的钱塘江和对岸的六和塔及西湖群山美景感到震撼。为了最大化外部自然景观，银杏汇做了哪些努力？

黄虹超：银杏汇的开窗系数，也就是窗墙比最高达到了55%，这个数据对杭州的住宅来说，应该是最高的，就算全国来看也是非常震撼的。打个比方，我们的西边套，一直从客厅到厨房，再到儿童房以及主卧，全部采用落地玻璃，能够让客户最大限度的感受到窗外的山水景观。仅我们410方户型的客厅，经过测算，观江面宽就近20米，像一个环绕式的巨屏。而为了保证建筑的节能，我们更是请来德国海格鲁，为项目定制了保温系数K值小于2.0的断桥铝合金门窗。同时我们也杭州首家采用三银LOW-E玻璃的豪宅。这种超级节能的新材料，太阳红外热能直接透射比低于2%。

银杏汇样板房

住浙网：听了您刚才对于地块的考量，这是不是也正是这个项目面市时间比较慢的一个原因。

黄虹超：银杏汇拿地多年，开发商德圣地产集团的老板陈董事长，对这块土地有着极深的感情，他认为不能辜负这样好的一块土地，为了将它打造成理想中的样子，自去年年底开始，他又请来新的营销团队，也就是我们为银杏汇做了很多的产品优化。

首先，我们把好多户型的墙体砸开换成落地窗，做成270°江景房，单这一项就攻克了很多技术难关，也增加了很多成本；

其次，我们将项目定位成奢侈品级地标豪宅，区别于江浙市场上的室内精装风格，我们的样板房代表了另一种国际化的趋势与个性，我们的精装修品牌也都是国际一线品牌，比起国内一线城市的精装水平都毫不逊色。同时我们对户型也进行了优化升级，突出了项目层高和空间的优势；

另外，我们还修了一条直通销售中心的市政道路，方便了前来参观或购房的客户；同时在艺术馆和样板房之间连接了一座天桥，既方便了购房者参观，又带来不一样的观赏体验。这也应该是杭州唯一的空中看房廊道，有125米。

银杏汇俱乐部将为客户提供首长级医疗保健服务

住浙网：说到银杏汇的俱乐部平台，这在杭州的豪宅中似乎还是非常少见的，未来俱乐部会为业主提供怎么样的服务呢？

黄虹超：8月29日样板房开放当天，我们做了一个塔尖盛会，把我们的意向客户请到千年六和塔下，用古编钟开场，据说此前只为国家领导人和连战演奏过，这一次特意为银杏会做一次演奏。在那里，我们发布了银杏汇俱乐部初步的设想与基调。

同时，我们也引进了现在服务于国家首长的生命安全的保健医疗系统。

另外，我们拿下了中国八一将星书画院的牌子，为纪念70周年反法西斯胜利办了一场笔会，请了五个大将军，一起来与客户互动。

这种活动我们都会继续下去，等到客户慢慢累积后，我们会把有不同文化爱好的客户请过来，形成互动，客户就是我们俱乐部平台的基点。

银杏汇对户型进行了优化升级，突出了项目层高和空间的优势

住浙网：德圣地产创办俱乐部平台的初衷是什么？

黄虹超：会员同时包含了盈利和公益两个方面的考虑。我们未来会为俱乐部会员建立远程医疗室，投入我们的硬件设备；在软件方面，有为首长服务的医疗保健专家为会员服务。另外我们还将在项目中引入兰博基尼和酒店，房间数控制在100间房，做艺术精品酒店，与我们项目格调较为相符。

其他还包括资金和金融服务，因为我们的会员大多为成功人士，我们希望通过银杏汇的推动能够促进他们事业更上一层。目前，银杏汇通过自己的资源已经与很多金融公司、基金公司，包括各大银行形成关联和互动，清楚他们的投资方向，能够给予会员有益的引导。

杭州千万级豪宅再增选项，银杏汇同类产品单价可卖到10万以上

住浙网：您对目前杭州的豪宅市场有什么看法？

黄虹超：杭州有许多出色的豪宅项目，但它的不足在于——风格多有雷同，创新较少，银杏汇旨在打造与国际对等的标杆性项目，成为杭州名片，精心打造项目让业主能享受成果。

住浙网：原来大家印象当中的杭州豪宅，都是绿城风和滨江风，银杏汇会给市场带来耳目一新的感觉吗？

黄虹超：我相信，我们做好本份的同时，一定会产生涟漪效应，市场能够看到我们的用心和独特之处。

银杏汇的开窗系数，也就是窗墙比最高达到了55%

住浙网：您之前也提到，银杏汇借鉴了很多国际城市顶尖豪宅的做法，以国内上海、深圳等地来看，与之相类似的产品大概能够卖到怎样的价格？

黄虹超：以上海来看，我们不说外滩边最贵的豪宅，基本能看到江景的商品房单价都在10-20万左右。

以深圳来说，和我们项目相类似的，有蛇口的双玺，这是一个能够看到海景的项目，销售单价在10万元/㎡以上。其实银杏汇也有很多供货商、制造商是双玺项目过来的团队，包括我们选用的精装修品牌，米勒、TOTO等，和双玺也都是一样的标准。

可以说，银杏汇是站在巨人的肩膀上去建设的。

而从同时做过这两个项目的制作团队反馈来看，他们认为银杏汇在很多方面是优于双玺的。

我们以国内非常优秀、尖端的标准来做银杏汇这个项目，那些项目的售价可能是10万、20万，而我们的售价是3、4万，性价比之高，客户可以自行比对。

个性豪宅将为杭州楼市带来什么？

住浙网：作为一个非常有个性的豪宅，您觉得银杏汇和杭城市面上其他公寓豪宅的区别在哪？优势又在哪？

黄虹超：我认为主要有四个方面的区别。

第一、银杏汇占有得天独厚的景观优势，这一点是我们占了“历史的便宜”。自然景观方面，银杏汇能看到钱塘江、钱塘江大桥、六和塔，以及西湖延绵的群山；城市景观方面，我们能够看到现代城市的建筑，包括奥体博览城、钱江新城等。

第二、我们内在的基因有它的特殊性，因为银杏汇是中国美院的旧址，我们也把这种艺术基因根植到了项目当中，包括钱江湾艺术馆的打造等等；

银杏汇售楼处位于钱塘湾艺术馆

第三、相对杭州过去的豪宅，银杏汇有一定的超前性。在产品的做法和营造上，也吸引了很多30-50岁高端客户的喜好，以往他们也许在犹豫，可能并不是很喜欢普通豪宅那种“壕”气，但无奈市场上又没有别的风格可以选择，银杏汇的出现，这部分客户就找到了心之所属；

第四、圈层氛围的营造。我们通过钱江湾艺术馆、兰博基尼酒店、俱乐部平台等等，为客户在资金圈层、社交圈层和服务圈层等等领域提供了很好的服务和帮助。

住浙网：您认为银杏汇将对滨江区乃至整个杭州楼市的豪宅开发，带来什么？

黄虹超：从房地产开发的角度来说，以后业内应该会觉得银杏汇是一个可以值得研究和参考的项目。以往，很多人可能会觉得银杏汇并不是一个很好操作的楼盘，但我认为恰恰如此，银杏汇才是一个体现我们团队能力的项目，当大家都在觉得房地产不好做的时候，银杏汇能够找准定位、逆袭而上，它将会成为市场的一剂强心剂。

豪宅11月14日首开，银杏汇将推“最好”西边套

住浙网：听说银杏汇将于11月14日开盘，能简单讲一讲这次开盘的具体情况吗？

黄虹超：我们将在11月14日开盘，价格采取低开高走的策略，楼盘的升值空间是值得期待的。

首开将推出整个小区景观视野最好的西边栋，与一般楼盘不同，我们这次首开会推出景观最好的3号楼部分房源，套数不会多，主要也是为了回馈一直关心等待我们的客户。首开房源基本上是一房一价，大概在3万多-4万多之间。