写在前面：

2016年3月23日，备受瞩目的潮鸣地块被杭州房企老大哥绿城霸气拿下，楼面价高达45368元/平方米。

俗话说，时势造英雄。除却本身地段价值，市中心土地供应的告急，进一步催生了潮鸣地王的高价。

放眼杭州楼市，市中心出让土地寥寥无几，低密度产品更是屈指可数。与潮鸣地王一条贴沙河之隔的华家池三盘，容积率普遍在3以上。

但就在距离华家池仅三公里的城东新城，一个容积率仅为1.8低密度改善楼盘已经在去年入市，它就是远洋·万和四季。巧合的是，它的容积率与潮鸣地王中的D4-05地块相同。

而今，远洋·万和四季本周六即将迎来7号楼的加推。新推出的产品有何特色？价格上是否较已推出房源有调整？这一位于城东核心、低密改善型产品在一片火热的杭州楼市将如何一枝独秀？

带着一系列问题，住浙网研究员专访了远洋地产杭州分中心营销部经理——陈磊。

远洋地产杭州分中心营销部经理 陈磊

本文导读：

1、市中心低密难寻，万和四季小高层7号楼将开盘

2、远洋万和四季是如何打动“挑剔的改善家庭”？

3、城东新城价值即将兑现

文/住浙网研究员 徐路嘉

采访实录：

市中心低密难寻，万和四季小高层7号楼将开盘

住浙网:陈总您好，能为大家介绍一下远洋·万和四季吗？

陈磊：远洋万和四季是远洋在杭州的第六个项目，是远洋入杭九年来在城东的代表作品。远洋万和四季也是全国的系列开发品牌，万和系是远洋地产高端产品系列，正是这样高端的定位让我们选择了城东新城这样一个交通便捷、配套齐全、升值潜力也巨大的区域打造了这样一个作品。

项目主力面积段是97㎡-133㎡，主要客户是以改善为目的的购房家庭。其中最小面积是97方的大三房，房间尺度远大于普通三房，容积率1.8在城东比较罕见，在杭州市区新建的项目中也是比较罕见的。容积率越低，居住的舒适度越高。

远洋万和四季鸟瞰图

住浙网：目前的推盘计划是怎样的？

陈磊：首批开盘的1#、2#、3#、5#的房源基本售罄，3月份我们推了6号楼，只有5层，是城东唯一配电梯的多层洋房。接下来会推出7号楼，是一幢10层的小高层，本周六推出，目前样板房已经开放。

6号楼和7号楼两幢楼组成了一个组团，我们命名为“时光洋房97方”，希望能营造一种低密、慢节奏的生活。7号楼是我们项目最后一幢97方大三房，这个户型段的产品非常稀缺。7号楼售罄的话，整个小区只剩4号楼楼王130方以上的户型了。

目前，周边比较好的社区里97方的产品几乎很少了。所以说，我们推出的97方户型是“稀缺”的，并且在舒适度和总价上做到了平衡，既做到了改善，但总价不是特别高。

这个户型三开间朝南，面宽超过10米，两个卫生间，户型全明通透，居住起来是非常舒适的。

住浙网：多层和小高层对于年纪大的人有很强的吸引力吧？

陈磊：是的，老城区的一些购房者，特别是年纪稍长的客户，他们是不喜欢住得很高的。现在市中心的老房子，5层的都没有电梯。

97方户型是“绝版”的，并且在舒适度和总价上做到了平衡

我们现在的产品是一梯两户的，得房率非常高，达到了82%，超过了一般的高层、小高层。这个得房率还没有算上赠送面积。97方户型的书房是全尺寸的房间，传统的90方书房开间一般在2.6米，我们97方的做到书房开间达到3米。

远洋万和四季是如何打动“挑剔的改善家庭”？

住浙网：目前项目的客群是怎么样的？

陈磊：我们项目的低密、改善属性决定了它满足的是改善性的需求，从目前成交客户来看也印证了来购房的都是改善性需求的家庭，以及一些高收入的、对居住品质要求比较高的人过来购房。

目前我们的客户是杭州市市区的居多，约占80%，分布在秋涛路、文晖、上城区、江干区中老小区。

另一部分客户，主要得益于交通的便捷性而导入的客户。因为我们地处交通方便的区域，靠近火车东站、沪杭甬高速，有上海、江苏的客户，也有浙江省内的金华、温州、义乌等地的客群。一方面他们的子女在杭州读书，现在买房也是为子女的未来准备；另一方面这里交通非常便捷，下了高铁，很快能到子女的新家。

住浙网：项目比较吸引这些客户的特色是什么？

陈磊：项目吸引客户的地方比较多，我想主要有以下几点。

第一，远洋万和四季的品质。远洋万和四季项目是远洋地产“产品营造一体化”重点打造的项目。从投资拿地是远洋地产，施工建设是远洋建设，再到后面的管理是我们远洋的物业，是一个“全生命周期”的开发和管理。很多开发商是没有这个实力的，不少环节可能由第三方、分包单位来做，是无法全局把控的。

第二，万和四季的高配置。市中心1.8的超低容积率，是区域内的标杆。2.95米的层高，也是区域内最高的配置。同时我们还有1:1.3的停车位，周边小区以1：1.1居多。所以在配置上，也是比较吸引客户的一大优势。

最后不得不提的是，远洋的物业。远洋物业在客户体验、互联网应用方面是走在同行前列的。现在开发了一款“亿街区”APP，在小区的主入口配备了“摇一摇开门”装置。业主如果忘带进门卡的话，只要摇一摇手机就可以进门。

“摇一摇开门”装置

“亿街区”还可以实现业主向来访客户发送二维码，客人扫描二维码进入小区，二维码还带有时限，在预设的时段中才可让访客刷码进入。在“亿街区”APP还能报修工程单、收发快递、交物业费等等。

城东新城价值即将兑现

住浙网：对于项目所处城东新城板块，您有什么看法？

陈磊：以武林广场为中心，东南西北五公里距离内，只有城东新城近两年在杭州楼市地图中处于价格洼地。举个例子，从项目出发到华家池仅三公里，华家池板块的均价已经破五万，绿城的潮鸣地块底价已高达4万以上，而万和四季目前均价25000元，直线距离三公里，开车只要5到8分钟。

城东新城现在的配套非常完善，我们项目周边有总计150万方的商业综合体，在建的西子国际已经封顶了。港龙城也在招商、销售，预计2017年就将开业。华润欢乐颂也规划在这里。火车站本身就是大型综合体，有在建露天的商业街，还有50万方商业综合体。

华润欢乐颂鸟瞰图

这些商业配套都在步行距离之内，特别是项目对面的西子国际，走路三分钟就能到达。杭州市区，步行10分钟就可以到达3个综合体的项目确实不多，这也是城东新城的一大价值体现。

住浙网：我记得当时杭州东站是“九大省会城市特级火车站收官之战”，这种高铁站带动周边，在全国已经很多案例了。

陈磊：是的，目前高铁、地铁、快速路都集中在城东，城东新城是杭州的东大门。随着G20的到来，杭州正在形成四个中心——以武林广场为代表的商业中心，以钱江新城为代表的商务中心，以奥体为代表的文体中心，第四个就是以火车东站为代表的交通枢纽中心。

目前前三个中心的价值已经兑现，特别是奥体板块的房价，从去年到今年上涨是很明显的，相比较而言，城东新城还有很大的成长空间。

住浙网：今年楼市一片看涨，万和四季的价格是怎样变动的？

陈磊：首次开盘在去年11月30日，价格在2万到2万2之间。首开的这个价格，是想让利给第一波业主，让第一波业主得到最大的实惠，从目前来看我们也兑现了这个承诺。

目前整个板块的价格也在2万3-2万5左右，好的产品和楼层已经卖到了2万6—2万7。我们最后一幢97方的产品，目前对外的价格是在2万5-2万6。

住浙网：项目北侧的一宗土地即将出让，不少业内人士都看好拍出两万以上的高价，对此您有什么看法？会对万和四季的价格产生什么影响？

陈磊：我的看法很实在，大家都看好，那就是真的好。从土地市场上看，1月份融创在德胜路以北取得的地块楼面价都已经达到了16400元/㎡。从这块地块的属性来看，这块地是块稀缺的优质地块，1.8万元/㎡-2万元/㎡的楼面价也在市场的情理之中。

城东新城它的市场价值目前还没有得到完全的兑现。随着各个项目的交付，新地块的开发，商业综合体的开业，市场的成熟，城东新城必然会迎来新一轮的价值增长。