本文导读：

1、中央公园3万+领跑

2、“2.5万—3万”的“三国杀”

3、天阳文晖：均价2.6万/㎡全精装入市

4、2万-2.5万：五盘仍在坚守

5、城东新城缘何能开启“三万时代”？

文/住浙网研究员 徐路嘉

继万科星空引领未来科技城房价进入2万+时代之后，万科再度成为杭州区域房价的引领者，不过，是在另一个区域——城东新城。

万科中央公园五月的最后一周周末正式开盘，开发商在开盘之前，就喊出了“三万+”的均价。“城东新城已经也要3万一个平方了？！”笔者的朋友发出了这样的感叹。

要知道，紧邻中央公园的新中宇维萨以及去年已经售罄的德信东望等项目，均价都在21000元/平方米左右，在今年年初城东新城在售的各盘也是“2字头”唱主旋律，“3万+”价格的出现，意味着三万天花板已经突破，城东新城价格体系已然重塑。

回顾这三个月杭州，一边是土地市场地王接二连三地出现，一边是房价的水涨船高与库存的急剧下跌。“房价涨了”在这之中成了民众最为关注的话题之一。而城东新城作为交通枢纽中心、承接市中心溢出的首选，板块价格的一举一动无疑都备受关注。

城东新城的房价格缘何能抬升至3万+水平？是否有其他项目达到近似价格水准？价格背后的支撑又是什么？

城东新城在售住宅项目情况一览

（表中价格均为开发商报价）

对此，住浙网研究员对城东新城各盘的住宅做出了调查。目前2万元以下房源已经基本绝迹，板块均价区间落在20000-34000/㎡之间，精装、毛坯产品各占半壁江山，户型在86-140方之间，定位刚需到首次改善。

值得注意的是，新入市的四个项目——万科中央公园、天阳文晖、天城府都是全精装盘，滨江德信东方星城为部分精装，板块内精装比例有所增加。

中央公园3万+领跑

在对城东新城的各盘调查之后可以得知，目前万科中央公园项目5月首开的3号楼和12号楼均价在3万/平方米左右，领跑整个城东新城。

这是继万科星空首破未来科技城房价两万天花板之后，近期万科再度在板块内创下价格新高。

据中央公园的销售人员称，之所以能卖到3万以上的均价，除却位于城东新城彭埠站地铁口、近25万方港龙城的区位因素外，所有房源均为精装修以及项目楼高规划为15-16层的小高层也是重要原因。

万科中央公园鸟瞰图

“我们项目在地理位置上其实离市中心不到五公里。现在市中心像艮山路、华家池的几个项目，目前都均价已经达到在4万-5万元了。”销售人员如是说。

据透明售房网数据，截至6月7日中午12点，万科中央公园已经网签53套，均价31121元/㎡。

万科中央公园是否一枝独秀？其他项目是否有赶超之势？答案是肯定的。

“2.5万—3万”的“三国杀”

在火车东站的东侧，德信浙旅东宸、远洋万和四季、滨江德信东方星城三个项目可谓是沿着环站东路由南向北分布，呈“贴身肉搏”之势，均价落在2.5-3万区间。其中，德信浙旅东宸的部分精装大户型房源单价已经冲上了3万。

三项目中，在五月初首次开盘滨江德信东方星城项目，在开盘前即释放了均价24760元/平方米，开盘当日即基本售罄。据销售人员称，目前在售89-127方毛坯房源，均价在24500-26500元/平方米。而对于项目中的精装房源，销售人员称“精装房源后期会加推，户型为113-119方，价格预计在26500-32000元/平米”。

在此之前，先入市的德信浙旅东宸和远洋万和四季两项目已经对这一区域的价值做出了定义——德信浙旅东宸兼有毛坯、精装房源，89方小户型早已售罄，面积最小的在售户型也是110方，面向改善，目前毛坯均价25000-27000元/㎡，精装28000-30000元/㎡。

远洋万和四季则主打低密度洋房，目前主打97方毛坯均价25000元/㎡左右、133方毛坯均价27000-28000元/㎡。

不难看出，城东楼盘价格厮杀中的“三万预备军”们均以产品品质提升溢价，或是推楼王精装、或是推大户型、多层洋房……十八般武艺各显神通。

对于城东新城3万+时代的到来，远洋地产杭州分中心营销部经理陈磊坦言，以武林广场为中心，东南西北五公里距离内，只有城东新城近两年在杭州楼市地图中处于价格洼地，随着商业配套的落成，城东新城的价值潜力显而易见。

此外，三项目旁即将出让的彭埠R21-33地块，不少业界人士认定这宗土地楼面价会破2万大关——前文所提到的三项目的楼面价，均在1万元/平方米左右。而最近土地市场呈爆发状态，地王频出，也难怪周边项目都信心满满，手拉手等待地块拍出高价，借以抬升板块价格体系。

天阳文晖：均价2.6万/㎡全精装入市

天阳文晖项目于5月20日首推90-127方精装房源，首开均价在26000元/㎡左右。这是天阳在尚城国际之后又一落子城东的新项目，整个项目的房源都会在今年陆续面市。

值得关注的是，天阳文晖这一次项目所有房源均精装入市，这无疑也成为了项目价值的支撑。

天阳文晖127㎡户型实体样板房

天阳置业品牌及市场研究部总监皇甫建芬表示，精装修会是日后的趋势，在快节奏的生活中，客户对精装的需求非常旺盛。从天阳向来以户型取胜，在当天阳的户型遇到了人性化的精装设计之后，能够带给刚需和改善型客户很好的居住体验。

2万-2.5万：五盘仍在坚守

同在城东新城的天城府目前精装均价在22000-23000元/㎡。项目一期是准现房，在2017年6、7月就可以精装交付，项目首推位于13#、14#的86-140方精装户型，86方的中间套套均总价188万。

对于城东新城房价水涨船高的现象，天城府营销相关人员表示，作为国企开发商，战术有所不同，不会一味追求利润。但板块价值提升，各项目价格普涨的话，天城府的价格也会随之上扬。

“城东新城目前对标的是上海虹桥，和市中心的距离近、交通网络都很发达，虽然现在商业配套方面还有一点欠缺，但已经有不少综合体在建设中了。”天城府营销人员如是说。

此外，锦润公寓、淮矿东元府以及进入销售尾声的天阳尚城国际、紫玉福邸四个纯毛坯项目在售，除淮矿东元府部分大户型略超2.5万，四项目单价均在25000元/平方米以内。但自今年年初至今，价格亦有上涨。

以天阳尚城国际为例，近5个月的成交均价呈明显上扬趋势。

天阳尚城国际近7个月成交均价，数据来自透明售房网，数据截止5月30日

城东新城缘何能开启“三万时代”？

“杭州火车东站，今后要原址扩建，成为杭州市第一大交通枢纽中心……以东站为中心，石桥路—艮山西路—沪杭高速—德胜路围合的区域，要打造成一个“城东新城”，成为杭州的又一城市新中心和重要的城市门户。”2008年，杭州规划局网站上一篇名为《杭州将建城东新城》的文章如是说。

如今，距离杭州喊出“决战东部“的口号已经过去了十年，这片距离武林广场不到五公里的热土，旧样貌早已全部推翻重建，新建筑物如雨后春笋般拔地而起。

城东新城规划图

近在眼前的G20和即将到来的亚运会，会进一步驱动杭州城市发展。作为交通枢纽中心的城东新城，具备火车东站、地铁一号、四号线等其他板块还未曾拥有的交通优势，势必在全城大步前进的队伍中组成举足轻重的一个方阵。

面对板块内价格体系首破三万的现象，天阳置业品牌及市场研究部总监皇甫建芬这样评价道：城东是“一颗被遗忘的明珠”，毕竟离武林广场只有五公里，离钱江新城也只有六公里，又有东站交通枢纽，“突破三万”是一个正常的“回归价值”现象。

而城东新城原先的短板——商业配套，也在港龙城、西子国际等商业项目的逐渐落地中渐渐补足。

在上述调查中我们还可以发现，入驻了城东新城的开发商们正有意识地提升产品品质，更多地引入精装产品、改善型产品。

可以说，城东新城的房源品质、产品价格和板块价值是同步提升的。我们可以预见，城东新城犹如东方升起的旭日，渐渐放出耀眼的光芒。