核心提要：

住宅项目几乎集体封盘，板块内项目坐地起价

土拍热度持续已久，地王效应缘何在此放大

供地近40万方，未来科技城将持续发力？

文/住浙网研究员 方佳玲

今年上半年，杭州土地市场持续火爆，不少板块地价飙升已越过周边项目售价，由此带来了明显的区域房价拉动效应，封盘、涨价并非罕见。

未来科技城板块住宅楼盘分布图

但是，此前的土拍效应，无论从影响范围还是程度来讲，都无法与此次未来科技城出现的地王媲美！

6月27日下午，未来科技城198号A、B两宅地出让，相继刷新地价记录，其中B地块被东原以18200元/方的楼面价拿下，不仅登顶板块新地王，184%的溢价率也创下今年杭州土拍市场新高。

1.82万/方的宅地楼面价对于未来科技城而言是什么概念？

地王出现之前，板块内杭州未来中心高层毛坯售价在1.6-1.8万/方，合景·天峻高层精装售价为1.8万/方以上，金地·西溪风华毛坯洋房售价1.9万/方，也就是说，如今地块的楼面价已经与区域内精装高层及毛坯洋房售价相持平；在地价的冲击下，就连早前突破板块价格天花板的万科·星空，其2.3-2.5万/方的售价也瞬间显得“低调”了许多。

再者，之前板块的楼面价记录由15年泰禾拿下杭州院子项目时创下，为12504元/方；中南地块在此基础上提升了近6000元/方，而与中南地块容积率更为相似的万科·星空地块，去年更是以6000元/方的底价成交，甚至不足新晋地王楼面价的1/3，差距令人咋舌。

正是楼面价的“飞跃”，才衍生出了最夸张的地王效应。

住宅项目几乎集体封盘，板块内项目坐地起价

土拍后第二天，住浙研究员走访了未来科技城在售住宅项目，发现板块内几乎“无房可购”。除合景·叠彩园处于尾盘阶段而未受地王影响外，区域内唯一有房源在售的项目是新城·峯璟，洋房毛坯售价2万/方，排屋140方400万起、180方600万起，且置业顾问表示均价会上调2000元/方。

金地·西溪风华和杭州未来中心已开房源已售罄，前者洋房首开时售价为1.9万/方，置业顾问表示再开价格会在2.2万/方以上，杭州未来中心之前高层售价为1.6-1.8万/方，预计7月下旬加推，确定会上调价格，两个项目都是毛坯在售。

金地·西溪风华已开房源已售罄

万科·星空、富力十号院和合景·天峻、西溪君庐都已在土拍当天封盘。此前万科·星空售价为精装小户型2.3-2.4万/方，大户型2.4-2.5万/方，还未明确价格会上调多少；合景·天峻封盘前整体精装售价在1.8万/方以上，预计此后价格会上调到1.9-2万/方。

富力十号院已将主要在售的9#楼封盘，其他在售楼幢尾房在卖，小户型已没有房源，大户型从2.4-2.5万上调至119方2.4-2.7万、129方2.5-2.8万，且置业顾问表示，从7月开始，所有房源价格还将上调10%。

未来科技城在售住宅项目封盘调价情况一览

在售项目坐地起价，待开项目也不甘落后。北大资源·未名府将在7月初首推89方房源，之前预计毛坯均价为1.8万/方，置业顾问明确表示将会上调；富力·新线公园则是第一时间将报价做出了调整，89方精装售价预计为2.3-2.5万/方，还有可能进一步上调。

合景·映月台和万科·溪望售价虽未透露，但都“含蓄”的表示会根据周边地价来定，可见其心理预期也在提升中。

未来科技城将开住宅项目一览

除了住宅，酒店式公寓方面也出现了明显了的涨幅——

西溪永乐城目前在售的均价已经到达了1.7-1.8万/平米，此前，该项目的均价一直在1.4-1.5万/平米徘徊；八方城目前的成交均价为1.3万/平米，涨幅基本上在500元/平米左右。

值得关注的是，作为未来科技城板块中的“神盘”，EFC也即将于今年8月推出酒店式公寓T7。就在上周六（7月2号）启动了认筹，短短两天时间，截止7月4号，认筹已经超过了300组，火爆程度可见一斑。

“T7总共就只有400多套房源，所以我们不得不在认筹600组的时候，停止认筹。”据EFC项目负责人表示，随着未来科技城地王的出现，以及EFC自身配套的成熟，这一批酒店式公寓相比较之前价格上肯定会有一定涨幅。

土拍热度持续已久，地王效应缘何在此放大

今年以来，地王在杭州市场并不算罕见，封盘涨价也并不是第一次出现。早在万科三墩北地王出现时，区域内就有个别项目宣布封盘涨价，但不论从影响范围还是程度来讲，都不如此次来的夸张。

几乎整个区域封盘，涨价幅度1000元/方起跳，为何板块地王具有如此“影响力”？也许在于板块热度、利好兑现、发展前景这些关键词。

住浙网采访到合景泰富杭州公司副总经理周敏，他表示：“我们要用发展的眼光来看这块地的价格，虽然现在来看超乎想象，但是我们要看到今年以来，未来科技城和滨江，一直是涨价最明显的两个板块，这个区域，不论从产业、交通还是配套来讲，利好都在不断兑现，而不是只有规划而已，正如去年的滨江地王，当时觉得疯狂，到了今年来看，觉得完全合理！”

位于未来科技城的淘宝城

以淘宝城、海创园、恒生科技园等为代表的产业不断发展，板块内交通利好不断兑现，万达、浙一医院等大型配套相继落地，未来科技城早已成为杭州最热板块之一，房价涨幅也一直处于领跑地位，板块本身的高热度，加上地王效应的催化，自然在短时间内产生了不同以往的激烈反应。

供地近40万方，未来科技城将持续发力？

不同于桥西、滨江等核心板块供应逐渐跟不上需求的尴尬局面，未来科技城一直保持着良好的供需关系；成交量稳定处于高位的同时，新增供应也能很好满足板块需求；除了多盘即将面市外，下半年板块供地也值得期待。

目前，未来科技城123号地块已经挂牌，预计7月6日将正式出让，地块建筑面积为19.07万方，算上此前两块地王19.48万方的总面积，今年未来科技城已定供地体量将达40万方，加上多个未开项目以及在售楼盘，板块库存储备相当充裕。

2016下半年未来科技城推地计划（住宅部分）

高位成交、充足供应，加上利好的不断兑现，区域如今鲜有短板，与其他核心板块相比，处于高速发展中的未来科技城拥有更大的发展潜力，随着城西科创大走廊建设的逐渐推进，坐拥极佳地理位置的未来科技城是否能持续爆发，让我们拭目以待！