文/好地研究院 方晓泉

昨日（12月26日），2016年杭州市区土地收官战打响，16宗地块顺利成交，吸金284亿元，为历史上单日土地成交最高值，平均溢价率50.6%。至此，2016年度杭州九区土地市场正式落下帷幕，全年土地出让金1624.1亿元，创年度出让金历史新高。

出让会现场

好地研究院认为，昨天的出让会有三大看点：

第一，市场总体热度未降。

昨天成交的地块，保本售价大多要高出当前在售房价，这些项目未来平均需要上涨20%左右。其中：

1、金隅和中铁景芳地块的保本售价要达到6万元/㎡（精装），比目前保利中央公馆近期成交均价52500元/㎡（精装），要高出14%。

2、世茂和厦门国贸彭埠地块的保本售价要达到5.2万元/平米（精装）。此前，万科中央公园最高售价到达过4万元/平米（精装），世茂和厦门国贸项目要上涨30%。

3、即使是零溢价出让的绿城项目，也未见得有多少利润：保本地价为3.9万元/平米（精装），低于周边项目售价（滨江西溪明珠4.3万元/平米、万科玉泉排屋5.4万元/平米）。

4、越秀项目保本房价约4.5万元/平米（精装），比万科中央公园（最高4万元/平米）高出12.5%。

5、金辉地块的保本房价约1.8万元/平米（精装），和周边售价基本持平（雅居乐国际花园近期成交均价为毛坯1.6万元/平米）。

保本售价测算

第二个看点，是“国”风猛吹，国有企业成为拿地主力。

主城区四宗地块的竞得者中，

拿下景芳地块的金隅、中铁，分别是北京国企、央企；

拿下留下地块的绿城，大股东是央企中交；

彭埠地块的竞得者之一厦门国贸，是厦门国企；

拿下艮北西地块的越秀，是广州国企；后续将进行合作的招商、江干城建分别是央企和江干区属国企。

此外，昨天报价比较高的企业，杭房、中建东孚分别是杭州国企、央企。

昨天，国企央企的拿地金额169亿，占比60%，其中在宅地（含商住地）的拿地金额中，占比63%。如果加上国企背景较为浓厚的绿城，则为67%。

从今年1月份开始，央企国企一直是杭州土地市场的拿地主力。据好地研究院统计，央企国企今年一共拿下了22宗宅地（含商住），拿地额634.5亿（不算绿城拿地、厦门国贸按50%算），占杭州九区的比重分别为26%和45%。（今年杭州九区成交的85宗宅地（含商住地）总金额为1424亿）

好地研究院分析，国有企业积极拿地的背后，有以下因素在推动：

第一，国有企业对项目的考核相对宽松，拿到地后可以慢慢开发，可以用时间换空间，从而可以接受更高的溢价率。

第二，资金成本低，尤其是在调控时期，国有企业优势明显。

第三，土地储备不足。

金隅自2013年拿下南星地块（金隅·学府）至今，已经3年多未拿地，再不拿地就将断粮；越秀今年在艮北新城拿下牛田地块（越秀·亲爱里）之前，也有超过两年未拿地（上一次是在2014年1月良渚拿地）；杭房已经有多年未拿宅地；中建、厦门国贸此前都未入杭。

第四，看好杭州城市发展

随着G20效应、亚运会预期、地铁建设的加快、信息产业发展迅速，杭州城市发展前景较好，开发商对杭州未来的房价预期大幅提高。

昨天的第三个看点，是外来房企仍在积极入杭。

昨天共有3家房企首次入杭，分别是厦门国贸、金辉、安徽置地。其中，厦门国贸和金辉均是闽系。加上昨天的3家，今年共有11家外来房企入杭，其中，国有企业有4家、闽系有5家。

至此，从2004年至今，13年里，已经有112家外来房企已经入杭开发。

2016年首次入杭房企一览

注：今年首次入杭的军安恒基由于项目已经转让，故不统计在内

附2：成交地块清单