住浙网6月16日讯（研究员 李永生）长达八个月以上的蓄客期，穷尽电商、媒体炒作以及分销代理等各种营销手段，并以低于成本和市场预期的价格面市，很显然，田员外卯足了劲要打一个漂亮的开张仗。

然而，在今天的开盘现场，尽管人气挺旺，但田员外的销售率却并不是特别理想。田员外今天首开3、4、5号楼217套房源，均价1.49万/平方米，当天截止中午销售率7.5成左右。到中午12:30选房接近尾声的时候，笔者在销控表上看到，田员外还剩下57套可售房源，绝大部分是中间套，边套只剩9套。

对此结果，在销售现场，田员外相关负责人情绪显得有些低沉，表示这个成绩低于预期……

截止12点30分，销控表显示田员外主要剩下的为中间套房源

比邻盘低开2100-8000元/平方米

“13500元/平方米起，金隅·田员外折本首开，限时特惠，立刻买、马上涨”，今天上午，当笔者踏进田员外售楼部大门，首先映入眼帘的，就是门口非常显眼的大红易拉宝。田员外是2010年11月30日拿的地，楼面价9329元/平方米。因为拿地时间超过两年半，加上财务成本，其成本价超过1.6万/平方米。1.49万的开盘均价，低于成本价1000元/平方米以上。

田员外1.49万/平方米的开盘均价，也大大低于同板块的两个竞品。绿城西子·田园牧歌和朗诗田园绿郡与田员外均一路之隔，田园绿郡的置业顾问告诉笔者，该盘138方以下的房源，目前一口价1.7万/平方米。田园牧歌的价格则更高，该盘分为四个地块，四个组团，分别是一期风禾苑、二期听泉苑、三期麓云苑和四期揽翠苑。置业顾问告诉笔者，最靠近田员外的麓云苑，目前毛坯均价2.2万/平方米；听泉苑毛坯均价2.3万，精装均价2.6万；揽翠苑因为位置稍逊，且是今年4月首开，价格低一些，但也要1.8-1.9万/平方米。

按毛坯可比价计算，田员外的开盘价，低于田园绿郡2100元/平方米，低于田园牧歌揽翠苑3000-4000元/平方米，低于田园牧歌麓云苑7000元/平方米，低于田园牧歌听泉苑8000元/平方米。

能否上演低价逆袭？

除了以大幅低于竞品的亏本价开盘，田员外的蓄客期也超过八个月。早在去年10月份，田员外就对外宣称，首开时间预计在2012年11月底或12月初。此后，田员外开盘时间一推再推，直到今天才正式面市，比最初的计划晚了整整7个月以上。

因此，也就不难理解，田员外相关负责人对7.5成左右的销售成绩，难掩失望之情。毕竟，田员外这次只开出了217套房子，而最近的市场形势也并不差。而在一个月前，龙湖·春江彼岸首开一次性推出784套房源，当天销售率超过8成。春江彼岸的拿地时间是去年8月27日，田员外的蓄客期甚至超过了春江彼岸的拿地期。

长时间蓄客，亏本价入市，田员外为何未能低价逆袭？“客户对田园板块的认知度太低了。”田员外营销总监朱成渝认为，这是最主要的原因，此外，中间套比边套难卖，中间套去化率不高，导致整体去化率不理想。

目前，田园板块在售楼盘只有三个，分别是前面提到的田园牧歌、田园绿郡，以及今天开盘的田员外。“三个楼盘开盘时间错的非常开，宣传没有形成共振效应。”朱成渝告诉笔者，板块内最大的楼盘田园牧歌，因为价格太高了，而且绿城也向来不降价，最近一两年对外宣传很少；田园绿郡本身楼盘不大，再加上房源不是特别多，没有动力大肆宣传，光靠田员外独盘吆喝，很难炒热整个板块。

田园牧歌前策划主管姜薇也对笔者表示了类似的看法，“田园板块环境好，配套全，现在价格也不高，之所以去化不快，主要是客户对板块认知度低，很多人根本就不知道有这个地方，很难吸引到周边以外的客户”。