3万+的楼面价,江南要走高端路线?

核心提要:

多方原因助力地价攀升

周边房价怎么样

江南房产未来或将走高端路线

文/住浙网研究员 杨丽琼

3月24日,萧山土拍市场震惊了杭州房产圈,融信、恒大抢下萧山市北两块3万+宅地,不仅刷新了萧山记录,更直追申花地价。赫然发现,萧山萝卜干已变成人参了。

从过往拍卖记录上看,杭州楼面价超过3万元/㎡的地块基本集中在主城区市中心,钱江新城,申花及城东新城。业内人士表示,这意味着,萧山和主城区的界限进一步打破。

这让研究员想到了“钱塘江金融港湾”,钱江南岸作为其中一个重要发展板块,正在房地产市场逐步显现,这是江南房产要走高端路线的预兆吗?

萧山市北楼盘分布图(红色为在售,绿色为未售)

多方原因助力地价攀升

就在萧山土拍结束的晚上,杭州市国土资源局便发布挂牌文件,其中出让规则发生重大改变,设定土地上限价格。有人说这是房地产商饿了两个月的结果,也终会被政府调控。但其实,萧山地价攀至3万+有其必然原因。

首先,“钱塘江金融港湾”的部署,江南的价值正在提升。

无论是国外的曼哈顿金融中心、伦敦金融中心还是国内上海的陆家嘴,都是员工收入最高,也是房价最贵的地方。

而未来杭州的“钱塘江金融港湾”发展前景同样不可估量。可以说,杭州正式跨入了钱塘江时代,而目前江的北岸—钱江新城,已经先行一步发展起来,并成为了杭州的高端住宅聚集地,但是目前江北可开发土地已经不多。接下去,江南自然将成为开发商们争夺的“战场”。随着“钱塘江金融港湾”的落地,江南将吸引更多的高端人才,也将产生更多改善型需求的购房者。

其次,萧山市北区域价值对接奥体、钱江世纪城。

萧山市北背靠钱江世纪城,离奥体中心3-5km。当钱江新城的购房者外溢到钱江世纪城,外溢到奥体板块时,钱江世纪城和奥体的房价也在飞速增长,再外溢那就是萧山市北了。交通方面,无论是地铁出行还是自驾出行,都很方便;配套方面,最为关注的学区,有银河实验小学教育集团开发区小学以及相关规划小学。

因此,伴随着“钱塘江金融港湾”的落地,萧山市北以及整个萧山的价值正在提升,房地产价格的提升有其必然的发展趋势。

周边房价怎么样

新晋土地的价格也影响了周边在售项目的销售,据说当天很多人排队购买周边房子。

“毕竟新土地的价格与周边房价差不多,怕是未来更贵。”研究员一位正要买房的朋友说。

据住浙网统计,目前萧山市北周边在售的项目有新城香悦奥府、滨江江南之星、龙湖春江天玺等,如下表所示。

萧山市北在售楼盘详情

从上表可以看到,目前周边在售价格最高的是东方一号。其余即使是精装的价格也在3万以下。

也就是说新地的价格楼面价就高于了周边在售项目。但是对于购房者来说,虽然地价3万+,但是周边在售项目的价格短期内不会有明显上调,毕竟最近限购限价比较严。

但是,如果需要盈利,新项目必须走高端路线,抑或都会是精装项目,毕竟楼面价已经3万以上了,注定项目是4万以上的高端住宅。

但另一面,区域内的购房需求还是比较旺盛。拿龙湖春江天玺和新城香悦奥府来说,一个是每次加推需要“抢”,一个是首次开盘就“火爆”。龙湖春江天玺预计4月加推17#楼,户型为89、119方;新城香悦奥府目前在售的楼幢比较多,户型为89-129方。

龙湖春江天玺效果图

以高于周边房价的楼面价拿地,相信开发商们也看好了萧山的发展,城市南移以及江南在“钱塘江金融港湾”中的作用和未来。

江南房产未来或将走高端路线

就目前来看,萧山经济开发区的总库存量达100万方,去化周期高达42个月。在项目的周边,就有保利融信大国璟、龙湖天钜、融信江南学府、滨江东方名府、绿城九龙仓桂雨江南、港中旅市北地块以及融科市北地块等项目待入市。

萧山市北未售楼盘拿地详情

从上表可以看到,去年3月龙湖的一块商住地地价达到了1万4以上,但4月又有回落,然后从去年4月开始每一次的土拍,楼面价就基本一直呈上涨趋势,从6000多直至两万多,再到现在的3万多。因此,在整个区域内,新盘间的竞争还是比较大。那么,面对邻居这么高的楼面价成本,这些待售项目接下来有什么动作呢?总的发展可以概括为三个走向:产品高端化、高低配。

毫无疑问,两块楼面价3万+的土地,项目未来售价单价必定为超过4万的高端住宅。而在其他八个项目中,五个项目已经公布案名和规划。

从楼面价最低的滨江新城·东方名府说起,项目在3月31日刚开发布会,项目规划为高层、洋房已经青年公馆三大品类。滨江集团力在将其打造为区域标杆,小江南之星。

保利融信大国璟和融信江南学府的规划也都是“高低配”。其中保利融信大国璟规划为9幢高层和10幢联排。高层住宅面积建筑面积约100-165方,排屋建筑面积约159-200方。融信江南学府规划则是由高层和联排组成。

保利融信大国璟鸟瞰图

龙湖天钜目前已经开设了十大展厅,项目规划也有高层和花园洋房组成,并规划为装修成品房。

绿城九龙仓桂雨江南预计4月开盘,项目规划7幢高层和4幢叠墅,高层户型面积为95-140方,叠排面积为140-220方。而首次开盘推出的也都是140方的改善大户型。

而还没有公布案名的项目中,港中旅地块楼面价为20267元/㎡,紧贴建设一路和宁税路,地块非常方正,没有任何犄角。据项目策划人员说,“未来港中旅将按照杭州项目中的新标杆来打造,颠覆人们对于市北楼盘的任何想象。”看来也是打算朝着高端住宅方向打造。

总之,从目前来看,萧山作为杭州江南发展的重要战略点,萧山市北有望成为新的高端住宅聚集地。