一边是一房难求、开盘即售罄的热销场面，一边是蓄客不足、祭出特价房的尴尬局面。
一面延续着火热，一面又开始显现调控效果，杭州楼市正在上演“冰与火”之歌。
即便限制网签5月楼市成交依然破万套
刚刚过去的5月，杭州楼市新房成交量在相关部门限制网签的背景下依然突破万套。
在很多人看来，在调控政策“打压”下，杭州楼市交易量已经被抑制，甚至有不少媒体称“杭州楼市明显降温”。
从成交数据来看，不可否认，5月起杭州楼市平淡了许多，新房日成交量维持在三四百套，比4月份明显下降。
但事实上，在网签限制下，杭州楼市还有大量其实已经销控的房源，因为进不了网签环节，无法体现在成交数据中。
每每看到有楼盘开盘，必是以热销或售罄收尾。比如，几天前，未来科技城的融创金成·未来海首次开盘即售罄128套房源，据说用时仅48分钟。5月中旬，绿城九龙仓·桂语江南首开推出5-7号楼高层住宅，126套房源全部售罄，与前期一些开盘的项目情况类似，购房者同样面临“僧多粥少”的局面。经过几轮筛选，很大一部分客户依然不能如愿买到房。
要买房先验资热门楼盘托关系也未必买得到
刚需购房者对于杭州楼市当下的现状最能感同身受，买房还要被强制捆绑车位，不全额付款买房就没有优先权，开盘前几个月就得托关系……这些不成文的规定无疑是楼市火热的一个缩影。
“可以买的楼盘好像都买不到房。钱江世纪城要开的几个盘，我都验了资，关系也都托了，但怕关系不够硬啊。”急着买婚房的汤玲玲近期不断抱怨，“现在每天都巴结着销售员。”
记者在调查中发现，钱江世纪城板块的销售员确实比较牛气，“确实很难买到，第一批购房者一个月前就提交了材料，现在已经不收了。”旭辉和昌·都会山的销售员说。
不少中介人员则直接表示，现在买不到房子，除非花几十万买个号子，但也不保险。
高端楼盘有特价房还有挑房余地
然而，并不是所有号称热销的楼盘都是真的热销，在看似火爆的杭州楼市，不少热销其实是假象。
开盘即售罄不过是造势的一种手段，就像网红奶茶喜茶雇人排队营造氛围一样，这也是开发商的常用手段。
对于刚需楼盘或首改楼盘来说，市场火爆或许有一定的可信度，但是对于动辄六七百万，甚至更高总价的高端楼盘来说，买不
到房源或者需要托关系买房，那是很难让人信服的。
比如文晖的朗诗·熙华府，4月22日首次开盘就宣称248套房源基本售罄，但是到了5月11日，记者现场咨询时，仍可以买到房源，甚至还有挑选的余地。
同样，位于钱江新城二期的融创·涌清府，也在4月份首次开盘后一直处于蓄客中。5月份，购房者李女士多次去楼盘看房，却被告知2号楼已经全部售罄。
6月14日，李女士和朋友再次去看房时，2号楼居然又有房源可以选了。销售员说，“现在能选的是2、4号楼，有125平方米和147平方米户型”。
位于市中心的某高端楼盘更是在近期打出了所谓的特价房(捆绑了车位)，以某楼层中间套139平方米房源为例，特价比按备案价最高上限的总价再单买车位低了约45万元(最近房价基本上按备案价最高上限出售)。
酒店式公寓打出特价房
写字楼去化周期不低于20个月
由于限购等调控政策的原因，杭州市场的酒店式公寓、商业项目开始走俏，但也没有想象中那么好卖。近期就有商业项目推出了特价房，如中豪国际。该项目距离火车东站不远，其LOFT酒店式公寓原价28000元/平方米左右，清盘特价约19800元/平方米。
工作人员表示，特价房源都是尾房，但需要先交纳30万元，且30万元不予退还，所以实际特价房源的单价为23000-25000元/平方米。另外，原价房是精装修房源，特价房是毛坯房。
当然，特价房只是个例，近期的商业地产成交还是比较火爆的，从前十大热门成交楼盘来看，商业地产总能占到很大的份额。不过即便如此，商业地产的形式依然严竣，尤其是写字楼，其库存去化周期一直维持在20个月以上。
专家：
楼市正在回归以刚需为主的市场
“冰”与“火”的碰撞都是楼市的一种生态，快房网特约评论员大老哥分析认为，楼市火爆大致可归结为三大原因：第一是住宅存量房源少，市场供需不平衡；第二是土地市场依然很热，虽然近期拍地没有突破最高价，但是这些房源未来都需要现房销售，且自持比例都很高；第三，市场也有惯性，去年以来的火爆行情还在延续，这个主要是赚钱效应以及人们的恐慌心理还在持续。
但大老哥也认为，楼市开始发生了微妙的变化，随着限购等各种政策的实施，需求得到了初步抑制，楼市也正在回归以自住性需求为主的市场。比如一些高端楼盘已经可以买到房源，而这些楼盘总价较高，市场需求相对较少。由于网签限制，开发商的资金回笼速度开始变慢，所以全款或者首付比例高的客户比较受欢迎，这一部分客户买到房子的可能性比较大。
同样由于限购政策的作用，当前的酒店式公寓还是较为火爆，但大老哥认为，酒店式公寓原本就是一个打擦边球的产品，市场的供应量比较大，现在酒店式公寓的付款要求也提高了，有的需要首付六成，有的需要全额付款，还有的贷款利率上浮20%，对于购房者来说购房门槛也提高了，所以也不排除地理位置较差的酒店式公寓出现打折促销的情况。