本文导读：

1、未来科技城库存下降，价格高企

2、青山湖科技城发展不输未来科技城

3、易辰·江南大院产品怎么样？

文/住浙网研究员 杨丽琼

前几天，有个在淘宝工作的同学给住浙网研究员打电话，说是买不到青山湖科技城的一个楼盘，看能不能帮忙问一下。项目名叫易辰·江南大院，但住浙网研究员愣是在脑子里搜索半天，还真不知道这个项目，甚至找不到任何推广。于是电话打到售楼部，说项目5月23号开的盘，首开的81套房源已经全部售完了。

易辰·江南大院区位图

那么为什么一个远在青山湖科技城的项目，一个暂时还没有做过推广的项目，一个连样板区都还没开放的项目会如此紧俏？也许这与未来科技城库存下降，需求外溢以及青山湖科技城的发展前景有关。

未来科技城库存下降，价格高企

2016年是杭州楼市风云变幻的一年，同时也是未来科技城迅速崛起的一年。作为“城西科创大走廊”的中心，未来科技城已经汇聚了一大批高端人群和高新技术产业。当然也吸引了众多房企纷纷入驻，并一度成为房价增长最快的板块之一，一度达到3万+元/㎡。

但是楼市的发展也是一个生命周期，目前未来科技城的显性住宅存量数（截止6月15日）为2506套（包括售出未网签的），而1月到5月共售出2332套，平均每月售出466套。那么按照这个速度，目前未来科技城的住宅仅需5.4个月就可以去化完。

如下图所示，是未来科技城目前在售项目的库存情况（截止6月15日），其中淡蓝色标注的几个项目已是尾房在售或已售完，在售房源已不多。而房源较多的项目价格多在25000—30000元/㎡左右。

注：数据统计截止时间为6月15日，淡蓝色标注的几个项目已是尾房在售或已售完，在售房源已不多

以价格相对便宜的华夏四季来说，一套89方的房子，价格也要200万以上，而且这样的房子一般购房者基本抢不到。

所以现在整个未来科技城的楼市，一方面高新产业引入的人才日益增多，购房需求只增不减；另一方面，未来科技城库存有限，而且价格依然较高，难以满足现有的购房需求。

未来科技城规划参考图

这时候就有购房者将目光投向了其兄弟板块，那就是青山湖科技城。就像住浙网研究员的同学所说：“未来科技城又贵又买不到，倒不如选择青山湖科技城，开车也就20多分钟，挺方便的。”

而随着交通线以及轻轨5号线的建设，青山湖科技城正逐步接轨未来科技城的楼市。

青山湖科技城发展不输未来科技城

事实上，青山湖科技城的发展前景不输未来科技城。青山湖科技城和未来科技城都属于“城西科创大走廊”的“一廊三城”的其中两城。

青山湖科技城

作为浙江省重点建设的科技创新平台和杭州城西科创大走廊的重要一极，这座科技新城、生态硅谷位于杭州风光旖旎的青山湖畔，人居环境优美。

在研究员一路走访中，青山湖畔不仅风景宜人，周边在建或建好的项目多以排屋/别墅为主，俨然世外桃源的感觉。

而产业方面，经过近八年时间，已累计引进总投资超过350亿元的高新产业项目，引进科研院所、企业研发中心、高校和企业创新载体等46家，拥有副高职称以上人才2100余人，已然成为浙江省创新资源最为密集的区域之一。

产业发展的附加效应是带来大批研发人才、科技人才，一定程度上将提高整个区域的人口素质。

城市配套方面，育才小学、浙医二院青山湖院区等高品质配套项目相继落户，城市综合体、商业娱乐设施不断完善。

正在建的轻轨5号线

尤其是交通方面，一条科技大道无缝衔接文一西路，畅通到达杭州市区；轻轨5号线正在紧锣密鼓地建设，预计2019年建成投入使用，到时候一个小时就能到杭州市中心上班了。                                        

宜人的居住环境、快速发展的产业、不断完善的配套、无缝衔接的交通利好，也许这就是造成易辰·江南大院不用宣传首开即“抢”的外部原因。

易辰·江南大院产品怎么样？

那么，这个帮开发商省下宣传费用的项目——易辰·江南大院究竟是一个怎样的项目？

研究员拉上了有车的同事一同前往，从武林广场出发，一路向西不到一个小时到了项目所在地。

易辰·江南大院鸟瞰图

离项目不远处，轻轨5号线的桩子已经打起来了，建成后的青山湖轻轨站离项目约800米左右。

来到施工现场，发现整个项目就建在山壑谷地之上，依山而建。而每一排房子之间都有一定高度差，保证了房子相互之间的采光和视野。目前首期的一批房源已经全部结顶了。

正在建的项目现场

据工作人员介绍，项目在建设之初就与周边自然环境相结合，保持“山—坡—台—谷”的自然机理，取山坡梯田构造之形态，将来将在小梯田上种茶，与大梯台上的房子层层错落，尽显台地高低错落之优势。

项目规划为94-180方的新中式小院，尤其是94方，一层的别墅已经让研究员很是惊讶，而一幢别墅拥有5个庭院更是第一次见。这也许就是易辰所想打造的回到儿时的庭院式住宅。

125㎡户型模型

户户独门独院，却又将户与户之间巧妙相连，营造出那久违的祥和宁静的江南村落。

试想一下，闲时坐在自家庭院的木摇椅上，抑或泡上一壶好茶，静静观赏云卷云舒，花开花落。而孩子们也能像我们小时候一样放学撒欢于天地间，亲近于自然间，这应该是美好生活的向往吧。

而这一切却很容易实现，目前项目的价格不敌未来科技城一套90方的公寓，也就是说200万上下就能拥有一栋庭院式别墅。研究员的同事当即决定后期也要买一套。

独特的院子型别墅+小户型低价格+青山绿意的居住环境，怪不得易辰·江南大院成为了“酒香不怕巷子深”的项目。