文︱刘德科
1st
昨天(6 月 14 日),国家统计局照例公布《1-5 月份全国房地产开发投资和销售情况》。
我们先来看这条销售增速下滑曲线。
▲图片来源:国家统计局官网
1-5 月份的全国商品房销售金额及面积都是增长的,下滑的是增速:以销售额为例,去年同期的增速是 50.7%,今年是 18.6%。
下滑得很厉害吧。若按从前的经验,迅速就可以得出结论:楼市不行了。
但是现在,恐怕不能。你只要稍谙当前的调控措施就知道,这种下滑,是限网签的结果。简单说,就是地产商的房子已经卖给购房者了,但是要等政府的网签排队。
国家统计局只统计已经网签的成交量。所以,自然就下滑得厉害。现在,几乎每个热点城市,都有上百亿的成交金额,在天上飘着,等待网签。
为什么网签要排队?为了让房价的数据不涨,现在网签需要精心计算啊。简单说,就是一套单价高的房子,要用 N 套单价低的房子来「中和」一下,这样一座城市当月的平均房价数据才不会上涨。
这是个复杂的事情,现在地方政府调控的一个重要工作,就是每天得很认真地算房价,然后再决定让谁可以网签,让谁继续等网签。
2nd
我们再来看两条曲线。
一条是房企购地面积增速曲线,总体趋势还是上扬的。
▲图片来源:国家统计局官网
另一条是房地产开发投资增速曲线,总体趋势也是上扬的。
▲图片来源:国家统计局官网
这说明什么问题?若按从前的经验,迅速就可以得出结论:虽然目前楼市供需关系紧张,但后续的供应量会跟上,接下来不缺供应量。
同样,现在,恐怕也不能迅速得出这样的结论。问题在于,现在很多热点城市的土地出让,动不动就得现房销售,动不动就得自持多少多少比例的房子不能卖,动不动就得配建保障房。这样一来,最近出让的那些地,短期内没法变成可以用来卖的房子。
所以,热点城市紧张的供需关系,短期内缓解不了。
所以,你说现在房价这么高了,还能买吗?还是那句话,现在不是讨论能不能买的问题,而是能不能买到的问题,特别是在热点城市的热门区域。
3rd
我们把刚才的那四条曲线放在一起,你会看到一个显著的剪刀差:下滑趋势的销售量增速与上扬趋势的购地量及投资量增速,形成了一个显著的剪刀差。
▲红色线条与蓝色线条形成一个剪刀差。制图:德科地产频道大编辑H
这个剪刀差,放在从前,就是楼市要盘整并且下跌的意思。可惜,现在,这种判断,在「限」字当头的调控面前,不成立。
4th
最后,我们照例来精选一下国家统计局的那些数据,并且做一些计算——
◆平均房价:总销售额 43632 亿÷总销售面积 54820 万㎡=平均房价 7959 元/㎡(包括住宅写字楼商铺等)
◆平均地价:总购地款 3036 亿÷总购地面积 7580 万㎡=平均地价 4005 元/㎡
▼1-5月份全国平均地价
| 2017年1-5月 | 2016年全年 |
总款 | 3036亿元 | 9129亿元 |
面积 | 7580万㎡ | 22025万㎡ |
单价 | 4005元/㎡ | 4145元/㎡ |
*根据国家统计局数据整理,土地单价可能未计入容积率因素
◆地价房价比:平均地价 4005 元/㎡÷平均房价 7959 元/㎡=地价房价比 50.32%
▼1-5月份全国平均地价与房价比
| 2017年1-5月 | 2016年全年 |
地价 | 4005元/㎡ | 4145元/㎡ |
房价 | 7959元/㎡ | 7475元/㎡ |
地价房价比 | 50.32% | 55.5% |
*根据国家统计局数据整理,土地单价可能未计入容积率因素
◆去库存周期:5 月末总库存量 66018 万㎡÷月均销量 10964 万㎡=去库存周期 6.02个月
▼全国商品房库存走势(2011-2017)
年份 | 月平均销量 万㎡ | 库存面积 万㎡ | 去库存周期 |
今年5月末 | 10964 | 66018 | 6.0个月 |
2016年末 | 13112 | 69539 | 5.3个月 |
2015年末 | 10708 | 71853 | 6.7个月 |
2014年末 | 10054 | 62169 | 6.2个月 |
2013年末 | 10879 | 49295 | 4.5个月 |
2012年末 | 9275 | 36460 | 3.9个月 |
2011年末 | 9158 | 27194 | 3.0个月 |
*根据国家统计局数据整理
◆房贷比例:个人房贷总量 9600 亿÷总销售额 43632 亿=房贷比例 22.0%(反算首付比例为 78%)
5th
听过那么多道理,却依然过不好这一生。
看过那么多数据,却依然买不好一套房。
所以,别听专家的。