核心提要

杭州长租公寓兴起较晚，市场有分散式与集中式两种不同经营模式

2017上半年主城六区合租租金1630元/月，相当于杭州白领平均薪酬的21%

合租公寓单间平均挂牌价1846元/月，低于整租市场平均挂牌价32%

文/住浙网研究员 朱小娇

随着住房城乡建设部发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（简称《通知》），资本市场相应沸腾，很多资本大鳄摩拳擦掌，都想在住房租赁市场这片亿万蓝海中寻找机会。

研究员咨询相关业内人士，他们都对租赁相关政策表示肯定与看好，积极发展租赁市场，能够促进房地产健康发展，真正回归“住”的本质。

《通知》中选取12个“人口净流入的大中城市”作为首批开展住房租赁试点城市，杭州位列其中。

那么，杭州的目前的租赁市场是怎样的呢？是否能够提供给我们 “租得起”、“住得起”的房子？

为此，住浙网研究员调查研究了杭州主城六区——江干区、滨江区、西湖区、拱墅区、下城区、上城区的租赁市场情况。

杭州长租公寓兴起较晚，市场有分散式与集中式两种不同经营模式

目前杭州市场以个人房东出租为主，虽然有中介搭桥，但房东的主观意愿影响很大。承租人不可避免会碰到房东突然涨租金、无故要求搬离等情况，租赁关系不稳定，承租人处于弱势地位。

《通知》中支持相关国有企业转型为住房租赁企业，也鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展。

机构化、规模化的住房租赁企业的出现，是市场信息不对称、供需不平衡下的必然产物。在开放的市场经济下，政策引导以及资本逐利的双重影响，租赁市场将会越来越成熟，更好的保障承租人的利益。

目前长租公寓可分为两大类，一类是传统中介或者专业运营机构对存量房的改造，以分散式为主；还有一类是品牌房企集中式持有公寓或开发自持土地。

杭州机构化长租公寓兴起较晚，2015年开始出现规模化产品。分散式经营方面，2015年我爱我家推出的“相寓”、同年7月专业运营机构“爱上租”上线，2016年5月链家设立独立品牌“自如”。房企转型布局租赁市场最早的是杭州本土房企德信，2015年11月推出旗下品牌随寓青年社区，万科于今年5月推出旗下品牌“泊寓精峰社区”，7月龙湖推出“冠寓”品牌。

研究员选取“爱上租”与“泊寓精峰社区”这两类不同经营模式的长租公寓进行比较。  

“爱上租”在杭州共有约3.85万间房源，主城八区目前在租房源323套，包含单间与套间，租金在1000元/月 - 9000元/月不等，低价房源主要是合租单间。

万科旗下的长租公寓品牌“泊寓精峰社区”，杭州首个青年公寓即将在8月中旬开放入住。据悉共有约300间房源，一室一卫20-30㎡，租金约2600元/月。

2017上半年主城六区合租租金1630元/月，相当于杭州白领平均薪酬的21%

以上数据来自爱上租数据研究院

2017上半年杭州长租公寓租赁市场中，最贵的上城区，其合租平均租金为2003元/月；最便宜的是江干区，平均租金为1448元/月。

经统计，今年上半年杭州主城区合租公寓市场整体平均租金为1630元/月，这个价格是贵还是便宜？不同的研究角度有不同的答案。

研究员从工资薪酬角度来对比，以智联招聘统计的2017年第二季度杭州地区白领人才平均薪酬7933元为基准，该平均租金支出相当于白领人才平均薪酬的21%，这个支出比例看上去并不高。但事实上，很多人都是拖“平均工资”的后腿，70%的人薪资都在8000元以下，这就意味着租金支出远远大于21%这个数值。

从另一个角度来看，目前杭州市最低月工资标准是1860元/月，租金1630元/月相当于最低工资标准的88%。这一超高比例也就意味着，如果我们的的工资水平徘徊在最低工资附件，在杭州根本无法生存。

合租公寓单间平均挂牌价1846元/月，低于整租市场平均挂牌价32%

中介挂牌出租的房源以整体出租为主，如果房子是两居室及以上的，房客一般是家庭租户或者关系比较好的朋友同事，彼此之间信任。

而长租公寓的话，是品牌公司统一装修管理房源，合租是以单间出租为主。目前市场上一室一厅的房源很少，以多居室房源为主，长租公寓单间出租，虽然解决了寻找合租对象的问题，但无法完全保障合租人的权益。

现在市场上部分品牌公寓，例如爱上租，已经开始搭建平台连接公安系统，所有的租客信息都会像酒店入住信息登记一样，在公安系统备案。

据悉，杭州将在运行成熟的经纪管理平台与真房源平台基础上，届时推出住房租赁服务监管平台。正如《通知》中的要求，由政府组织搭建住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，这样就能增强群众租房的安全感和稳定感，让群众安心租房。

长租公寓与个人出租房源除了租赁管理的不同，还存在一定的价格差异。

那么现在市场上出租的房源价格在什么水平呢？

备注：计算公式：单间平均租金=房源租金总和/房间数量总和

数据时间：2017年8月8日

从每个城区市场情况看，长租公寓的单间租金价格都比整租市场单间租金价格低，差距在400元-1000元之间。

从杭州整体租赁市场计算，主城六区合租公寓单间平均挂牌价1846元/月，相较于整租市场平均挂牌价2732元/月，租赁价格足足低了32%。

长租公寓合租低价的原因，研究员认为有两点：

第一点，品牌公寓在签约房源上本身会有所筛选，选择性价比高的房源，降低收房成本，“进价”低可以保证“售价”不会太高。

第二点，是运用“N+1”租房方式，将原来的二居室改造成三居室，将三居室改造成四居室，这样可以在确保获益的前提下，降低每位租客的成本。

长租公寓虽然人均可居住面积相较于传统租赁市场会小一点，但胜在价格便宜，对于8090白领一族而言，还是比较适合居住的。