核心提要：
2017过后，杭州还剩多少房可卖？
史上最严限购，“限”了多少？
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2017杭州楼市卖了多少？涨了多少？
文/住浙网研究员 徐创
在上篇中，我们已经感受到了杭州楼市的火热。也正是这最热的楼市大年遭遇了史上最严的政策调控。那么在两者相互博弈中，政策调控到底发挥了什么样的作用？今天推出下篇：2017的杭州楼市剩了多少？限了多少？
2017过后，杭州还剩多少房可卖？
2017年的楼盘几乎个个都是红盘，尤其是在一些热门板块，一房难求的局面几乎维持了一整年，低库存也一直是楼市的主旋律。那么经历了这火热的一年，杭州到底还剩下多少房子可卖？
根据住浙网数据显示，截至12月底，杭州十区新建商品房库存为87448套，相比年初的122736套，减少了35288套，库存下降近三成。而与历年同期相比，更是创下了历史新低。目前杭城的显性库存去化周期已经不足4个月。
细化来看，库存不足已经成为杭州各区域最显著的特征。其中主城区库存已经不足百万方。而实现天量成交的余杭和萧山两区，截至2017年底区域内库存也仅一百万方出头。
追溯起来，这一轮的去化周期在2016年就已经开始，当时火热的去化势头在限购政策进一步紧缩的今年得到了延续。
2017年杭州库存量TOP10板块排行
从上表可以看出，杭城各大板块库存都已不及百万方。库存相对较多的有钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、申花等。这些板块也恰好是房地产开发的活跃区域，不断有新项目入市。
而闲林、临平新城等板块存量也位列前十，很大程度上是历史遗留问题。要知道在2015年左右这些板块库存高达200多万方。经过这一轮的快速去化，当年的库存重灾区也甩掉了帽子。
至于大学城北、小和山等板块在缺少新项目入市的情况下，库存已经不足万方。好在接下去，这两个板块都将有新项目补上供应。如大学城北的金地项目以及小和山的绿城项目。
几近见底的库存是在整个2017年“控制着成交”的情况下取得的。如果放开网签，也许现在显示的库存量还要少。届时楼市无房可售的恐慌或将影响整体市场的稳定。
也正是在调控之下，杭州发布未来三年供地计划，加大土地的供应，通过扩大供给来缓解紧张的供需矛盾。
2017年杭城土地出让建筑面积TOP20项目名单
今年杭州十区已经出让了189宗土地，可建面积为1568.1万方，再加上438万方的显性库存，总共的供应体量为2006万方。
其中萧山南部、大江东、良渚、市北开发区、未来科技城、崇贤6个板块的涉宅地可建面积均超过50万平方米，一些大体量项目如富力的未来科技城项目、金地的湘湖项目等都有望在接下去的时间里上市供应。
史上最严限购，“限”了多少？
政策对楼市的限制主要体现在三个方面，“限人”、“限价”和“限量”。
首先政策带来的最直接的影响就在于对购房人群的限制和规定。在限购政策一次次升级加码之后，有以下四类人群被政策挡在了门外，不得在杭州购买新建商品房和二手住房：
1、拥有一套以上住房的非本市户籍居民家庭；
2、非本市户籍未连续缴交两年社保或个税证明的；
3、拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭；
4、拥有一套住房的本市户籍成年单身(含离异)人士。
除了购房“准入”的限定，还通过提高首付比例，加大资金成本来达到限制购买人群的目的。
“限人”的最根本目的就是抑制需求，但是今年的杭州楼市却一反常态，旺盛的需求根本浇不灭。因此限制预售价格、限制网签等更多的行政手段被用来给楼市降温。
在限制价格方面。今年新房价格上涨态势明显，乍一看，政策似乎并没有起到多大作用。但是在与二手房价对比之下，其限制作用便显露无疑。
杭城主要板块一二手房价对比
（二手房数据来源：我爱我家官网）
根据我爱我家数据显示，2017年杭州整体二手房价格为27301.23元/㎡，相比于新房22040元/㎡的价格，倒挂现象已经十分明显。
不仅如此，一些楼盘开盘时间的推迟也是限价的重要表征。预售证被政府严格控制，开发商申报价又往往高于政府批准价格。因此许多楼盘都难以一步到位地取得满意的预售价格，在互相博弈中推迟了开盘时间。
据住浙网统计，今年首开的楼盘距离拿地时间平均间隔为14个月左右，而去年这个时间为10个月左右。
另外政策对成交量的限制也显而易见。今年的市场行情与去年相比有过之而无不及，但是183739套的成交量，相比于去年降幅却达到了13.86%。市场行情更为火热，但是成交量不升反降。这一正一反的对比，正好凸显了限购政策“限”的作用。
对成交量的影响还在于原本楼市成交节点规律的改变。我们可以看到，3月政策出台前，3月1日单日杭州成交量就达了1179套。而后限购政策出台，不少人失去购房资格，从而影响到四、五月份的成交量。而到了6月份年中考，政府放开网签大闸，成交量走高，成功赶超“金三”。
这导致了今年传统的“金三银四”和“金九银十”表现不如往年，而淡季表现更佳的反常现象。
当最热楼市与最严限购相遇，杭州楼市的2017给我们呈现了一场别开生面的盛宴。一方面房价上涨、库存新低，另一方面土地出让金最高、租赁等新业态兴起......这一切又让来年的2018充满着更多的不确定性。
虽难以预测2018年等待我们的会是什么，但希望住浙网更专业的资讯和解读能够拂清迷雾，助您找到好房。