三宗宅地指标情况

2月18日，马年主城区首场出让会举行，出让5宗地块，起价67亿。其中，宅地三宗，分别位于城东新城、蒋村西溪、钱江新城。【进入专题》》】

① 杭政储出[2014]1号即天城单元R21-45地块，东至规划邻里路，南至规划白田畈路，西至规划绿化，北至规划绿化。本次出让面积8.3万方，容积率2.3，可建面积达19万方，起价191550万元，楼面价10027元/㎡起。

② 杭政储出[2014]2号即艮山路两侧绿化带调整规划JG15-R21-01地块，东至备塘河，南至杭州章家坝村经济联合社，西至规划下宁路，北至艮山西路。本次出让面积6.1万方，容积率2.3，可建面积达14万方，起价174687万元，楼面价12433元/㎡起。

③ 杭政储出[2014]3号即蒋村单元E-01地块，东至蓬驾桥河，南至杭州市西湖区集镇建设宗指挥部（余杭塘河（紫金港路—绕城公路）及绿化带整治，西至规划五常港路，北至规划五常港路。本次出让面积8万方，容积率2.4，可建面积达19.3万方，起价184687万元，楼面价9549元/㎡起。

一、优势

1、地块体量较大，具备一定的规模优势；

2、所在板块的各项配套处在建设期，具备一定的价值提升空间。

二、劣势

1、地块形状不规则，对建筑布局不是很有利；

2、地块西侧和北侧紧邻秋石高架和德胜高架互通，鉴于两条主干道的与日俱增的交通流量，噪音影响是一个不容忽视的问题；

3、新建学校的教学质量存在不确定性；

4、板块内供应量比较大，产品同质化较严重，未来销售竞争将异常激烈。

5、该宗地块由原01地块和02地块组成，其中，01地块曾于2011年出让，后因环评问题被置换。因此，该宗地块预计会直接成交。

■ 价格分析

城东新城出让地块靠近高架，位置较差，售价参考天阳·尚城国际较为合适，其均价为毛坯19000元/㎡。按3000元/㎡的建安成本、10%的合理利润、12%的税费，3%的营销成本以及综合费用，合理地价不高于10227元/㎡，如果地价超过12000元/㎡，则无法保证利润。

杭政储出[2014]2号即艮山路两侧绿化带调整规划JG15-R21-01地块

一、优势

1、地块东南面临备塘河，具备一定的河景；

2、临近东站枢纽和沪杭甬高速出入口，交通便利；

3、艮山路以南区域土地供应量较少，竞争相对缓和。

二、劣势

1、地块北侧和东北方向紧邻交通流量较大的艮山路和沪杭甬高速入口处，东侧150米外是高铁线路，有一定的噪音影响；

2、地块形状不规则，对建筑布局不是很有利；

3、目前周边缺乏生活配套设施；

4、地块东面有一处加油站，相距仅数十米。

■ 价格分析

钱江新城章家坝宅地最具可比性的楼盘是德信东望，但不及德信东望的地铁优势，另外，地块被铁路、快速路、高速路包围，受噪音干扰较重。因此，按照22000元/㎡的保守房价，建安成本3000元/㎡，10%的合理利润、12%的税费，3%的营销成本以及综合费用，合理地价不高于12300元/㎡，若放弃利润拿地，则不应高于14300元/㎡。

杭政储出[2014]3号即蒋村单元E-01地块

一、优势

1、地块东南面临河，具备一定的河景；

2、地块体量较大，具备一定的规模优势；

3、所在板块供应量适中，未来销售竞争相对缓和。

二、劣势

1、地块西侧100米外是绕城高速入口，有一定的噪音影响；

2、地块形状和朝向对建筑布局不是很有利；

3、目前周边缺乏生活配套设施；

■ 价格分析

蒋村目前在售的万科·西庐成交均价在精装24000元/㎡，精装修标准为3000元/㎡。因此，按照毛坯21000元/㎡的房价、3000元/㎡的建安成本、10%的合理利润、12%的税费，3%的营销成本以及综合费用，合理地价不高于11590元/㎡，如果地价超过13500元/㎡，则会丧失利润空间。