编者按：

临近年末，高价地如绿城建发沁园、都会森林等纷纷亏本入市，抢跑割肉；捂盘多年不肯卖如农房尚海湾、滨江铂金海岸、九龙仓君廷等项目也按耐不住依次登场，楼市转凉的情势下，开发商的年底冲刺真是用尽了各种姿势。

但是，杭州某些板块仍然沉寂无声，如库存高地萧山南部卧城，2017年至今未申领出一张预售证。

据住浙网统计，南部卧城板块未售项目体量为158万方，位列杭州所有板块中未开盘存量第一重灾区，目前板块内十个未售项目的实际地价的均价为16677元/㎡，折合保本房价为25699元/㎡，按照保本均价计算，此板块保本货值就达到406亿元。如果平均预售价格低于25699元/㎡，就可能发生亏损。

住浙网研究员针对这些板块进行了走访调查，本次带来住浙观察·年末板块第一篇——蜀山：进入“万五时代”没有拿出一张预售证，“冰封侠”重启开盘之门。

本文导读：

1、绿城桂语朝阳：还在争取价格

2、德信金茂佳源府：12月有望领出预售证

3、滨江碧桂园卧城印象：11月样板间开放 年底有望开盘

文/住浙网研究员 艾维 王蓓蓓

蜀山，有着武侠小说《蜀山剑侠传》的名字，却更像眼下正上映的一部电影《冰封侠》。从2017年以来，整整一年多没有新预售证和开盘动静，如冰封冻结一般。 

杭州萧山区蜀山板块，南部卧城宅地上一张预售证还得追溯到碧桂园·天麓府，当时领出的均价在19600元/㎡，那是2016年竞得的地块，楼面价5127元/平米。此后，随着滨江、融信、佳源、绿城、禹洲在此纷纷拿地，成交楼面价均超过1.6万元/㎡。然而，直到住浙观察员昨天实地踩盘，“万五时代”的这些项目均还未拿出预售证，这里的黎明静悄悄。

南部卧城2017年5月至今拿地未开盘项目

南部卧城项目分布图

黎明总要过去，种种迹象表明，11月蜀山板块将诞生2018年的第一张预售证，一石激千浪。住浙网观察员走访了板块内有代表性的几个楼盘。

绿城桂语朝阳：还在争取价格

从2号线终点站朝阳B口出来，就是绿城·九龙仓在南部卧城的项目桂语朝阳。观察员从好地研究院数据库查到，该地块是绿城在2017年12月7日竞得，成交楼面价为20059元/平米。整整11个月时间过去，换来的是临近市心南路的售楼处，以及刚刚造到一半的高层19、20这两幢。

即便是最正宗的地铁概念，以及绿城品牌的助力，昨天下午售楼处里冷冷清清，鲜见前来咨询的购房人，大概是工作日加上楼盘样板房没有落成的原因。 

绿城九龙仓桂语朝阳实景

在置业顾问的介绍中，项目包含了现代高层、叠墅、中式合院，共1400多户，主力户型从89方到250方不等。配套上除了地铁2号线朝阳站近在咫尺，市心路中轴线、今后隧道连通蜀山路的博奥路，让交通出行十分便捷。

另外，还有浙二新院区、汇德隆、开元广场、朝阳新天地等综合体的加持，教育配套既有公办的朝晖小学、城南初中，还有九年制的湘湖公学，销售顾问特别强调了是杭二中原校长叶翠微着力打造的一所全新学校。

尽管如此，桂语朝阳离蜀山“万五时代”的第一张证距离甚远，究其原因，一是成交楼面价高，二是心理价位批不出来。桂语朝阳的楼面价高达20059元/㎡，和板块“地王”禹洲项目仅差1块钱，几乎并驾齐驱。

绿城九龙仓桂语朝阳鸟瞰图

算上建安加精装成本，资金成本，税费为销售额的10%，估计要卖到3.3万才能持平，绿城的底线是要保3万。但是理想丰满，现实骨感，风声早就刮到售楼处这根神经末梢，置业顾问直言不讳：“3万都很困难”。

从绿城浙江公司得到的信息是，随着申花板块绿城建发·沁园的去化理想，资金压力减弱，蜀山项目的抗压力有所增强，加上拿地时间毕竟未满一年，有意再捂一捂。

“地王”禹洲项目至今尚未有案名，地块紧邻通惠南路、育才路等主干道，拿地时间是2017年5月，除了楼面价高企，还要求是现房销售，开发商显然更不急着拿预售证。

如果说桂语朝阳还有一丝可能在年内领证，尚未有案名的禹洲项目可能性就更小了。

德信金茂佳源府：12月有望领出预售证

这块宅地是佳源在今年3月27日竞得，成交楼面价16862元/平米，地块位于风情大道与蜀山西路，规划中的南四路、南五路之间。三家联手开发，其中德信主攻销售，金茂侧重设计和品质，佳源负责建筑和精装。 

德信金茂佳源府实景

在售楼处，有三三两两来看盘的人。置业顾问表示，开发商已在积极申领预售证了，大概率是在今年的12月领出，“11月领有点困难”。住浙观察员综合分析，佳源府成交楼面价不到1万7，装修标准未定，预售证价格的回旋余地稍大，加上三家合作开发，每家都有回笼资金的压力，平手出货或者微亏，分摊一下也能接受。

在沙盘上，项目是由高层和小高层构成。其中6幢小高层会先推，8幢高层属于第二梯队，总共1400多户，主力户型从85方、89方到120方、143方、163方不等。该项目的一大优势是，毗邻一个九年制的公办学校在建，住户可以享受家门口上学。

滨江碧桂园卧城印象：11月样板间开放 年底有望开盘

2017年8月16日，滨江碧桂园卧城印象和德信碧桂园印江南同时竞得相邻宅地，楼面价分别为16656元/㎡和16580元/㎡。

临近年关，蜀山路两兄弟似乎都扛不住要开盘了。研究员在南部卧城其他楼盘看房出来，被碧桂园的销售截胡，也就顺便去看了看。正值早上10点左右，售楼处没有一个客户，只有三三两两的置业顾问。 

滨江碧桂园卧城印象沙盘

滨江碧桂园卧城印象规划有12幢排屋和4幢高层，预计11月10日开放样板间，年前首开56套排屋。据置业顾问透露，高层均价预计27000元/㎡，排屋还不能确定。项目由滨江打造，但销售团队全部都是碧桂园。 

滨江碧桂园卧城印象施工进度

而一路之隔的德信碧桂园印江南，同样也是碧桂园负责销售。项目由8幢88-122㎡高层、9幢130-170㎡洋房、7幢180-190㎡排屋以及商业组成。 

德信碧桂园印江南建设进度

据置业顾问透露，项目也在积极申领预售证，有望在年底前开盘。

南部卧城自2017年5月以来，已经累积了十个纯新项目，至今都未开盘，总体量高达158万方。相信接下来不管哪个项目第一个申领预售证，在板块内都会有价格示范的作用。