编者按:
即使是在持续的政策利好的大背景下,超过15万套的天量库存,依然是悬在杭州楼市头上的一柄达摩克利斯之剑。
换一个角度,对购房者来说,这未尝不是一个巨大的利好。除了有极大的选房余地外,至少在库存下降至某个平衡点之前,不用担心房价涨。杭州楼市的购买者们,从未在一个如此长的周期内,有过如此从容的购房体验。
面对天量的房源,购房者该如何选择?羊年伊始,住浙网特推出“2015十大供应重镇”调查,精选2015年杭州楼市十大最值得关注的板块,进行供应量梳理,并对区域内楼盘进行分析解读,以为购房者之鉴。
今天推出的是系列调查第一篇:
钱江新城南星单元供应激增 2015年四大项目买哪儿?
本文导读:
1、望江府升级之作 侯潮府主力户型为116方
2、融创&大家再续“前缘” 侯潮府面临哪些挑战?
3、区域内四大项目PK 谁将脱颖而出?
文/住浙网研究员 黄珣
1月27日,融创经过41轮鏖战后,联合大家以总价202800万元拿下杭政储出(2014)39号地块,折合楼面价为25177元/平方米,溢价率29%。
2月10日,杭州融创在西子湖畔举行“全城候潮”新闻发布会,在拿地14天后,公布了南星桥D04地块的案名“侯潮府”。
至此,钱江新城的南星单元,继钱塘印象、金隅学府、杭房钱江御府之后,又平添了一宗新盘。除了钱塘印象、杭房钱江御府以外,金隅学府以及侯潮府都将于2015年首开。加上钱江新城区域内,中海御道路一号、万科大都会79号等项目,该区域内的新盘将井喷。
众所周知,钱江新城作为市中心的延伸板块,一直以来都是购房者趋之若鹜的区域,只是,钱江新城土地出让甚少,核心区域全新住宅楼盘近于绝版,购房者们也只能望洋兴叹。
如今,钱江新城区域内的南星单元,新盘井喷,对于购房者来说是否迎来了前所未有的购房时机?就目前的这些楼盘而言,2015年哪些项目最值得期待呢?
望江府升级之作 侯潮府主力户型为116方
“侯潮府定位为钱江新城的豪宅之巅。”作为侯潮府的“首席产品官”,融创杭州公司总经理王鹏如是说。
从侯潮府对外释放的信息来看,该项目定位高端改善型产品,其中主力户型为116方。
“侯潮府诸多定位都有大数据支撑,这是融创针对一万多组客户需求谨慎分析的结果。”杭州融创营销中心副总经理蔡翊诚表示,望江府热卖后,大概积累了一万多组客户数据,为了满足这一部分客户的需求,所以才会急忙推出侯潮府。
而据住浙网研究员调查,截止3月4日,望江府项目显示“在售”的房源仅为36套,剩余少量160-185平米顶层房源,均价48000元/平方米。
“目前,望江府的住宅部分就只剩下一些零星房源了。估计再过一个月,该项目就要清盘了。”融创望江府营销总监虞晓骏如是说。
因此,对融创来说,此次“理所当然”拿下的南星地块可看作是望江府的补仓之作。上述负责人指出,“拿地前,融创已经做了20多轮方案,我们是势在必得的”。
此外,问及侯潮府未来开发计划,“项目的具体开发方案及团队,将会在春节后确定”,杭州融创上述负责人告诉住浙网研究员,可以确定的是,打造的产品朝向将是南偏东15度,以改变地块的南偏东50度。
不难看出,在产品的打造方面,融创已经做足了准备。
融创&大家再续“前缘” 侯潮府面临哪些挑战?
据悉,2012年,融创首入杭州之后,便与大家房产一同合作开发了望江府项目。
2013年11月底,几经波折后,望江府迎来首度开盘,开盘当日认购金额突破8亿元,在杭州房产界引起轩然大波。在之后一周的续销时间里,其销售额再超9亿元,“望江府现象”成为沉寂已久的杭州豪宅市场的“传奇”。
为此,在望江府接近清盘后,融创再次选择了与大家房产合作,拿下了南星地块。“我们希望,2015年,融创还能与大家继续合作拿地。”在发布会现场,王鹏如是说。
不过,对于南星地块超出2.5万元/平方米的楼面,有业内人士表示,从前期市场角度来看,这一价格风险比较大。
滨江钱塘印象鸟瞰图
据悉,该区域内,目前二手房的价格普遍在25000-35000元/㎡之间,而同处于南星板块内的钱塘印象精装修房源均价为41000元/平方米,杭房钱江御府均价为34000元/平方米。
不过,该业内人士也强调,因为融创和大家本身在那边已经有了望江府项目,而且市场反响不错,尤其是大户型走量还比较好。“这块地的一个好处就是没有70/90政策的限制,在大户型方面发挥的余地比较大。因而,总体来说,融创拿这块地还是比较容易操作的,毕竟本身融创有一定的客户基础在这边。”
区域内四大项目PK 谁将脱颖而出?
随着侯潮府的出现,钱江新城区域内的楼盘“战”事也即将升级。
据住浙网统计,除了已经在售的楼盘以外,2015年,钱江新城还将迎来五个待售项目:中海·御道路一号、万科大都会79号、中企御品湾,以及南星单元两盘金隅学府、侯潮府。其中,南星单元的杭房钱江御府1月31日开盘,至3月4日为止,仅卖出27套。由此看来,2015年整个钱江新城的住宅供应量不容小觑。
值得一提的是,南星板块历来是地王扎堆的板块,从2009年的钱塘印象,到2012年的钱江御府,再到2013年的金隅学府,无一例外都是当年杭州楼市的地王。
在这样一个“地王”扎堆的区域,钱塘印象、钱江御府、金隅学府与侯潮府,南星单元四大楼盘PK,谁将脱颖而出呢?
其中,滨江钱塘印象自2014年年底开盘至3月4日,线上成交数据已经到达116套,是该区域成交情况最好的楼盘。钱塘印象很大一个特点就是它的户型,位于钱江新城这种地段,肯定以豪宅为主,面积在166-255方之间,全精装豪宅,客户层次高。
南星单元四盘基本信息一览
楼盘名称 | 拿地时间 | 楼面价(元/㎡) | 容积率 | 建筑面积(㎡) | 装修 | 主力户型(㎡) |
侯潮府 | 2015/1/27 | 25177 | 2.5 | 80000 | 精装 | 116 |
滨江钱塘印象 | 2009/7/23 | 20650 | 2.4 | 91526 | 精装 | 170-260窗体底端 |
杭房钱江御府 | 2012/12/4 | 22491 | 2.8 | 68384 | 毛坯 | 89-139 |
金隅学府 | 2013/6/25 | 25803 | 2.8 | 51545 | 精装 | 90-180窗体底端 |
从规划上看,钱江御府的房源面积在89-139方之间,规避了140方以上的大户型,并且是毛坯交付,与钱塘印象的“高大上”相比,钱江御府似乎选择走亲民路线。
此前,据项目企划经理董彦表示,虽然钱江御府定位高端,但是90方小户型同样针对首改或者首置类客户。1月31日,钱江御府首度开盘,34000元/平方米的均价,也让其性价比大幅度提升。
不过,由于整个项目只有9万方,所以,日后恐难打造成高端的大型社区。
此外,2013年拿地的金隅学府,至今仍未开盘。住浙网研究员获悉,2015年上半年,金隅学府或将面市。据项目负责人此前在媒体采访中表示,“整个项目为全精装修房源,主力面积为90、138和178㎡。”
不过, 25803元/平方米的超高楼面价,加上精装修入市,日后,该项目的销售价格恐怕不会低。