写在前面的话：

最近，杭州最火的区域毫无疑问地当属未来科技城——

7月6日，杭州未来科技城123号地块经过64轮拉锯战，最终由阳光城胜出，楼面价19664.44元/平方米，高出上周东原地产竞得地块收到18200元/平米的楼面价近1500元/平米，一举刷新未来科技城板块乃至余杭区的楼面价纪录。

短短两周，两刷地王，更令人惊讶的是，溢价率首度破了200%，达208%，创下杭州最高纪录。

这是未来科技城地价第一次达到这样一个前所未有的高度，很大程度上是开发商们对这个板块产业的期望。随着近2万楼面价的出现，这也意味着，按照常理，未来科技城将迈入“3万+”的时代。

然而，在这样的背景之下，就在地王周边，有个楼盘推出的花园洋房产品的价格才卖——21000-22000元/㎡左右，这个楼盘便是最近的热销盘——金地·西溪风华。这也难怪，西溪风华两度推出洋房产品，都被瞬间一抢而光。

房价接近地价，所为何故？

对此，住浙网研究员走进西溪风华项目，专访了金地西溪风华营销总监汪春明，一探究竟。

据悉，西溪风华主打产品为138-152方的三叠三墅和125-138方的宽景洋房。罕见的四面宽户型，南向开间极致向阳；在私家景观上，以“西溪四艺、西溪六雅、西溪九境”为主题打造了19个别具一格的花园空间，浓浓的阳光花园氛围，会让文化白领感受到家园的回归，极具期待！

对话嘉宾：

西溪风华营销总监   汪春明

住浙网采访总监     黄珣

核心提要：

1、洋房所剩不多  目前主要在做叠排样板房

2、阿里巴巴客户占据三分之一  看好未来科技城板块

3、首批业主已获红利  接下去将涨价

4、注重业主生活，将为业主提供108种装修风格

5、风华系列的精髓——用时尚的手法演绎熟悉的生活

洋房所剩不多  目前主要在做叠排样板房

住浙网：汪总，您好。西溪风华首开到现在，成绩如何？

汪春明：首开的一期和二期都已经全部售罄，四栋楼大概100套房子，这两波开完洋房大概还剩120套房源，接下来叠排的量会比洋房的量大一些，一共有260套，现在主要在做叠排的样板房设计，以及开放的前期准备工作。

住浙网：刚刚您说两期的花园洋房都已经基本上售罄了，您觉得卖的这么好主要是什么原因？ 

汪春明：首先，首开的时候公司给了一些红利，相对于项目当时向外界展示的高端形象、精美售楼处，这次首开的价格相对而言给了大家较大的惊喜。

第二，产品。在130㎡的改善类产品中，我们的洋房是所有周边竞品中户型最好的。

在130㎡的改善类产品中，西溪风华的洋房是周边竞品中户型最好的

第三，位置。文二西路的开通，对于城西人来说，大大缩短了出行时间。因为文一西路比较堵，来城西不是很方便，文二西路开通之后，我们城西外溢的客户还是有了明显增长，再加上未来科技城板块产业人群的量还是比较固定的。

第四，我们项目距离阿里巴巴很近，所以很多改善类型的阿里巴巴客户选择了购买它。

阿里巴巴客户占据三分之一  看好未来科技城板块

住浙网：阿里巴巴的员工在整个客户中占比大约多少？

汪春明：首批客户量很多，认筹将近两百组客户，但是房子只有50套，所以买房基本上看运气。第二批客户中，阿里巴巴的员工非常多。

住浙网：就目前来看，西溪风华项目的客户主要来自哪里？

汪春明：总体来看，阿里的客户比重大概是三分之一，老城西改善房的客户占三分之一，剩下的主要是闲林、本地村镇以及投资类客户。还是有挺多投资客看中金地的品牌和项目。

西溪风华距离阿里巴巴很近，很多改善类型的阿里巴巴客户选择了购买它

住浙网：对于西溪风华所处的未来科技城板块，您是怎么看的？

汪春明：曾经碰到一个上海客户，他说，来杭州买房只考虑两个地方——奥体和未来科技城。其中，奥体板块是目前政府正在大力推进项目的区域，未来潜力无限。相比较奥体，未来科技城的投资前景也不容小觑。

一个城市如果纯粹从未来价格上涨的空间角度来看，最重要的是看人口红利，而人口红利首先要有人口导入。从这一点来看，未来科技城板块有大量的科技园，例如海创园、恒生科技园、阿里巴巴等等，每年大概有5-10万创业人群的导入量，这是未来科技城的发展动力所在。

其次，未来科技城可以说是余杭的滨江区，并且拥有滨江区所没有的特质，具备一切利好因素，这一点从最近的土地市场就能看出，大家对未来科技城的看好程度。目前未来科技城板块的库存量不多，处于供不应求的状态。

首批业主已获红利  接下去将涨价

住浙网：作为金地集团的高端产品——风华系列，西溪风华首开的价格只有18500元/㎡是出于怎样的考虑？

汪春明：几个因素——

首先，首开的那两栋楼的位置相对差一些，因为比较靠近马路，也是整个小区的主入口两侧，所以，从整个项目的价格结构上来说，就应该是最低的。

第二，从金地自在城到金地西溪风华，这个项目是金地进入城西后的第二个项目，首期有很多自在城的业主过来购买，所以，公司还是想给城西的这些首期业主一些红利，

第三，从项目的推盘节奏上来讲，我们希望后期能做到持续的增值，为购买的客户带来一些财富的增长，作为业主来说，也会更开心。

一期1.2幢，二期15.20幢共计100套已经售罄

住浙网：那么，接下去的开盘会涨价吗？

汪春明：对。

住浙网：大概涨幅会在多少？

汪春明：我们从第一次开18500元/㎡，第二次开盘达到了21000—22000元/㎡，涨幅在2000-3000元/㎡。因为第二期的房源位置会更好，而且首期红利取消之后，价格也会更加贴近市场面。

注重业主生活，将为业主提供108种装修风格

住浙网：像您刚才所说的，我们项目更多的可能是叠排产品，那么，相比较周边其他项目，西溪风华的叠排有哪些亮点？

汪春明：其实我们也一直在思考这个问题——这群买叠墅的客户，想要什么样的生活？

最近，我们聊了一些叠墅客户后发现，现在住叠墅的客户会关注几个因素：第一个就是圈层，所以，很多小面积的住宅楼盘中，孤立的几幢叠排就很难实现溢价，因为没有别墅式的圈层。也正因为如此，我们就没有做小面积段的产品，所有的洋房都是130多方的，还有就是叠排，希望做一个比较纯粹的改善类社区。

金地西溪风华宽景洋房137平米样板房实景图

第二，在做圈层的同时，我们做了很多公共的会客厅。让别墅的业主可以在公共会客厅中，聊天、会客、开室外party等等。

第三，配套。因为从买这个产品的客户年龄段来看，基本上处于事业的上升期，所以，家庭的主力工作者，工作是非常繁忙的，他们可能会考虑给孩子、家人更好的配套。所以，我们针对社区的女性引进了书屋——风华书屋；在会所中，引进了蒙特梭利教育，对小孩会有一些比较好的素质教育，包括小孩子在前期的时候形成的价值观的引导。

137㎡户型图

住浙网：那么，这一批叠排的推盘节奏是怎样的？

汪春明：这个也没有完全确定，应该会在这个月底或者8月底。

因为在叠墅推出之前，我们会先做全屋的定制精装，让每户之间的装修有不同的风格，所以为每一户提供了108种装修选择。

我们会为洋房和排屋引入第三方装修平台，业主额外交一笔费用之后，可以采用定制化装修。它会根据每一户的特点设计多种装修风格，以供业主挑选，业主也可以在这个基础上做一些增减。

对于洋房或者别墅的改善型客户来说，如果做统一的精装修，他们会觉得千篇一律；如果让他们自己装修，他们又会觉得耗时耗力，所以，我们为业主提供了这么一个特别的定制化装修服务。

住浙网：金地风华项目今年的销售目标是多少？

汪春明：目前为止还没有确定下来，应该在6到8亿之间，在今年的市场行情下，完成年度销售目应该没有任何压力。

风华系列的精髓——用时尚的手法演绎熟悉的生活

住浙网：金地的风华系列在金地的整个产品体系中是一个怎么样的地位？风华系列产品具备怎样的特点？

汪春明：风华系列其实是金地集团新研发出来的一个产品系列，它的背景和前提是中国文化在世界舞台上的回归。

所以，当时做这个建筑的时候，考虑了很多的方向，例如，这种中式建筑的文化如何去体现。后来，我们的主刀设计师说，用时尚的手法来演绎熟悉的生活。用在元素里面，比如说，徽派建筑的马头墙，我们可能会用时尚的线条去演绎；中国元素的门窗窗格，在西溪风华的项目会特别明显，会有各种各样的窗格的纹理，在立面上会有灯笼的印记，帽檐会有古代皇帝的帽檐的感觉。

其次，虽然融合了中式建筑元素，但是整个设计并不厚重，因为运用了很多时尚的元素去演绎这些东西。所以，从售楼处来看，首先，建筑是中式的，但是却又非常符合现代人的风格。

西溪风华虽然融合了中式建筑元素，但是整个设计并不厚重

住浙网：据悉，金地的风华系列在杭州有两个项目，分别是西溪风华和和大运河府，那么，两个项目之间会有区别吗？ 

汪春明：在建筑元素立面运用和园艺设计上都会差不多。

不过，从定位上来看，大运河府的定位会更加厚重一些，而且大运河府的位置更靠近市中心，价位相对较高，适应的客户年龄层阅历会有些不一样。而西溪风华呢，它会更注重时尚和传统的冲击跟碰撞。

住浙网：金地作为最早进入杭州的地产公司，旗下拥有很多作品，新的高端系列——风华系列为何会选择西溪作为第一站，集团对这个项目有怎样的期待？

汪春明：风华系的选址确定了两个地方，上有天堂下有苏杭，一个是苏州，另一个就是杭州。

两个地址各有优势，相对来说，苏州的建筑很大程度地融入了中国传统文化的园林式建筑，相较于杭州，苏州的国际化趋势更加明显，台湾、日本工厂林立。

而杭州则是江南水乡的代表城市，而且阿里、华为这些国际化企业的加盟也加快了杭州的国际化进程，尤其是今年，杭州更是要举行G20峰会和亚运会。

西溪风华项目把金地集团风华系列的精神发挥到了淋漓尽致，项目位于西溪附近，环境优美，而且阿里巴巴也在边上，把传统山水文化和新兴科技很好地融合平衡。这样的区域明显是为风华系列量身定做的，所以，集团对西溪风华也给予了相当大的重视和支持。

例如，产品管理部的总经理项目视察，集团其他区域人员组织参观，总裁也会亲自到项目视察工作。

我们希望西溪风华能把集团新的产品体系所有的理念发挥到极致。