核心提要：

主城：多个高端项目或将入市

余杭：刚需区域或将慢慢消解

萧山：从刚需到改善，产品选择丰富

富阳、临安：新进房企的迭代产品

文/住浙网研究员  杨丽琼

从第一个摇号楼盘——和家园臻园到目前杭城已有上百个项目参与摇号，在限价及一二手房价格倒挂的催化下，摇号热盘层出不穷。据住浙网统计，上半年摇号中签率最低的楼盘——桂语江南，中签率仅为1.61%。

而就在我们为楼市大热的情况兴奋感叹之时，赫然发现这其中也诞生了一群让人心疼的购房者——屡摇不中。

虽然前两周，杭州放出了大量的预售证，比如东旭府更是一下子领出了1266套房源。然而，对于购房需求来说仍然是杯水车薪。

在这样的情况下，杭州住宅显性库存已肉眼可见速度迅速减少。截止7月15日，杭州十区显性库存22010套，按上半年去化速度（7960套/月），只够消化2.7个月；杭州八区（不含富阳、临安），仅14485套，则仅够消化2.3个月。

难道，2个多月后，杭州真的要无房可卖了。其实不然，去年杭州十区共出让108宗涉宅用地，建筑面积高达1160万方，但仅有11个项目首开。

或许是因为限价的关系，开发商在卖与不卖中徘徊，尤其是那一批高价地，如何入市保证“收成”成为摆在开发商眼前的难题。

随着现有库存的不断减少，这一批高价地也将陆续上市，重构房价结构，如良渚新城的四大新盘逐渐入市就是最好的证明。

那么，对于购房者来说，最关心的莫不过下半年可以有哪些项目可选？

下半年新项目分布图

主城：多个高端项目或将入市

主城区向来土地稀缺，尤其是城市中心板块，更是盛产高价地的地方。目前主城区只剩下3000多套房源，2018年下半年预计有13个项目将要入市，其中不乏申花、城东新城、钱江新城的高端项目。如下表所示。

主城区下半年新盘一览表

申花：作为杭州的豪宅区，聚集了融创颐和园、首开杭州金茂府、融信公馆ARC等高端项目，但是绿城建发沁园这一地王项目却迟迟未开，难免让人期待。

据了解，沁园对建筑美学也有突破，从纽约Soori High Line公寓、新加坡丽敦苑汲取设计灵感，整体外立面呈现出简练、纯粹的建筑肌理。预计首推9号和11号楼，主力户型为132方和139方。

绿城建发沁园效果图

沁园附近的宜合园近月成交均价为47864元/㎡，而沁园对面的赛丽绿城慧园二手房已经卖到了80582元/㎡，这更让人期待沁园会卖多少呢？

城东新城：自从淮矿·东元府放出最后三幢楼房源之后，整个城东新城没有了任何新房，能够比对的也就隔壁板块的首开武林8栋，然而板块内的二手房早已超过了4万。如曙光之城已经卖到了46939元/㎡，万科中央公园卖到了42261元/㎡。

待下半年新项目的相继入市，整个城东新城的价格体系将得到重塑，或将迈向“5万+”的新阶段。

世茂钱塘天誉效果图

其中世茂钱塘天誉预计首开2、3、4、5和15号楼，户型为118、129和139方；

东城金茂府预计将于7月底首开7#、9#和11#楼，户型面积为145、120平米，作为杭州的第三座金茂府，在前两座金茂府基础上作了升级和突破；

另外三湘印象在杭州的首个项目——三湘印象森林海尚也将面世。

钱江新城：传统的豪宅区，也将迎来两个高端项目，分别为保利滨江上品和金隅中铁诺德都会森林，一个是滨江保利强强联合的又一高端作品，一个将打造成钱江新城二期的森林豪宅。

艮北：这个被称为杭州中央居住区的板块，目前只有杨柳郡一个在售新盘，也只剩下四期房源。接下去被关注了很久的招商武林郡、招商越秀公园1872、越秀招商天悦江湾预计下半年开盘，旁边的越秀亲爱里二手房已经卖到了35246元/㎡。

位于艮北的李宁体育公园

可以发现，三个项目除了招商武林郡还有一些小户型规划，其他都已是110方以上的改善户型。看来艮北已经朝着改善型居住区发展。

九堡：随着璞丽东方的售罄，九堡再一次陷入无房可售的境地。不过，还好，金地玖峯汇，预计7月份会开放售楼处和样板房，8月份首开，产品有叠墅、洋房和小高层，户型面积在89方-163方之间。

之江：同样新房紧缺，只有禹洲滨之江在售，远远不能满足需求，德信九溪云庄下半年可能入市，项目规划为叠排、洋房，项目周边的大家之江悦二手房售价为33997元/㎡，可作为参考。

运河新城：随着相关规划的逐步落地，运河新城正在崛起。碧桂园和金科合作的两个项目：碧桂园金科尚合府、金科碧桂园博翠府都更靠近崇贤一些，但两个项目定位上都走中高端路线，可参考的周边的二手房运河之星售价为33516元/㎡。

余杭：刚需区域或将慢慢消解

余杭，作为首改刚需之地，也是杭州上半年热门楼盘出现最多的区域。但随着新项目的逐渐面市，或许“刚需”这个词将不再适合余杭。如下表所示是余杭区下半年的新盘。

余杭区下半年新盘一览表

良渚新城：中粮梦栖祥云和联发藏龙玉墅先后开盘，一下子将良渚洋房房价提升到了28000元/㎡左右，从与周边二手房来看，摇号红利正在缩小。

融信沐澜效果图

接下去北大资源颐和江南和融信沐澜也将上市，同样也都是低密产品，估计房价也将差不多。不过北大资源颐和江南还是为刚需们规划了90方左右的户型，至少总价可以低一点。

崇贤：接下去将有祥生绿都京杭府来板块补仓。

临平新城：随着配套的落地，未来很可能迈入3万+时代。新项目金辉蓝光星奕云著规划有高层、小高层和洋房。

翁梅乔司：也有一个金辉的新项目，江山云著，项目规划为高层，户型面积为96-121方。而从旁边的朗诗未来街区30587元/㎡的二手房价来看，翁梅同样已不可同日可语。

上坤山语四季效果图

东湖：作为近日土拍市场上，唯一地价上涨的板块，发展潜力正不断被发掘。下半年，板块将迎来两大新盘，分别为越秀景瑞悦见山和上坤山语四季。品牌开发商的助力，这两个项目或许将重构东湖板块的房价结构。

萧山：从刚需到改善，产品选择丰富

随着杭州拥江发展战略的不断践行，萧山的发展以不仅仅是钱江世纪城，而是走向全区域的发展。

2018年下半年，萧山预计还将有11个项目将要入市，如下表所示。

萧山区下半年新盘一览表

钱江世纪城：奥体所在版块，作为萧山的发展引擎，也是目前萧山乃至杭州最热的板块。创世纪的摇号盛况还历历在目，板块内摇号红利也非常明显。下半年，滨江碧桂园翡翠江南预计开盘，项目规划为高层、洋房，户型面积89-139方，对于板块小户型是一大补充。

滨江御江南实景图

湘北：滨江御江南是萧山市中心难得的低密度住宅，规划为高层、排屋，户型面积为89-200方，目前周边的融信·萧山公馆的近月成交均价为34598元/㎡，二手房堤香名苑则卖到了41354元/㎡。而御江南24990元/㎡的楼面价也注定其将成为萧山的高端住宅。

北干：最让人期待的应该就是恒大悦龙台和融信·杭州世纪这两个让“萝卜干”变“人参”的项目了。超过3万/平的楼面价，注定了豪宅属性。

据了解两个项目都规划为高层，但户型面积都很大，一个是172-360方，一个是115-360方。

另外，还有时代滨江翡翠之星和新城璟隽·公馆两个新项目。

南部卧城：这应该是萧山这几个板块里最亲民的板块了，但却也是一个让人期盼已久的断供板块。不过去年出让的多宗地，终于要来了。滨江碧桂园卧城印象、德信碧桂园印江南、绿城九龙仓·桂语朝阳、东原旭辉·璞阅预计下半年会开盘。

绿城九龙仓·桂语朝阳效果图

几个项目基本都是高低配的规划，不过目前都没有明确的开盘信息，规划信息最明确的也只有绿城九龙仓·桂语朝阳，高层：90-140方；叠墅：180-200方。据悉，绿城还将其合院产品待到了南部卧城。

而板块目前的新房均价还未到2万，二手房价格为22000-24000元/㎡，预计这批新项目将突破2万，至于谁先带头，还有待观察。

富阳、临安：新进房企的迭代产品

富阳和临安都虽已经撤市设区，但产品与主城之间的差距也是肉眼可见。随着各品牌房企的进驻，这种差距正逐渐缩小。

富阳、临安区下半年新盘一览表

富阳：继上半年的金鼎府后，下半年大家的金珏府也将面世。东洲板块的宋都如意春江是一个纯低密项目，项目规划为联排和叠排，其附近的万科公望别墅项目的售价为52431元/㎡。

临安：作为杭州唯一一个不限购的区，成为众多购房者的选择。去年是临安外来房企大肆进入的一年，上半年已有融创金成十锦台、旭辉东原吴越府等开盘。下半年滨湖新城将有西房湖滨外滩以及青山湖科技城的天阳蔚蓝入市。

天阳蔚蓝鸟瞰图

下半年随着一批新项目的入市，尤其是断供板块，一些板块的新房将得到补充，一些板块的房价结构或将重塑，一些板块一二手房倒挂现象或许也将得到一定缓解。