核心提要：
火热的申花，在售房源还有多少
新供应，房价更上一层楼
高价之下，选择了相似的配方
同质化产品的差异化竞争
文/住浙网研究员 徐创
从城市边缘到楼市新贵，再到杭州的“徐家汇”，申花的成长可以说一直都不缺乏话题性。今年的申花更是如此，在土地市场中，申花频繁地抢着楼市头条。在住宅市场上，申花也是热情不减，开盘即售罄的现象屡见不鲜。火热的行情最直接的就是导致板块库存的直线下降。
申花板块新项目分布图
即将断供的申花迎来了绿城申花项目、融信公馆ARC，融创宜和园以及合景天銮四个新项目。融信公馆ARC和合景天銮预计九月份开盘，其余两个项目也预计在年内面市，或能为板块及时补足供应。
火热的申花，在售房源还有多少
我们可以看到，申花板块的库存变化存在明显的周期。一月到五月，板块库存直线下降，从六月开始又处于新的下降周期。截至八月，申花库存已经下降到了414套。考虑到网签的滞后性，实际库存还要更低。
目前申花板块尚有较多“余粮”的项目，一只手便能数过来：天阳武林邸、首开杭州金茂府以及九龙仓珑玺。
天阳武林邸还有最后4幢楼未开。6月首开的首开杭州金茂府后续还有145方、168方高层大户型和叠墅产品推出。
申花主要楼盘在售情况
九龙仓珑玺二期则已经领出了精装修房源的预售证，以“开盘即售罄”的经验来看，申花的板块库存又将去化一大波。总的来说，申花板块目前留给购房者的选择空间并不充裕。
新供应，房价更上一层楼
将要面市的这四个新项目将为申花提供37万方左右的供应，将很大程度上缓解紧张的供求关系。另外还有后续土地的成交，也将补上供应。
申花板块新项目地价一览
然而，从地价来看，这些项目未来的售价将拉高板块均价。自去年年初起，申花的地价就一路走高。而这四个新项目正好是在这波涨势之中拿的地，因此地价都不菲。地价最低的合景天銮，其成交楼面价都已接近三万/平米，绿城申花项目更是突破四万/平米。
如此高的楼面价，房价能卖到多少？据住浙网测算，融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园和绿城申花项目的保本毛坯价格分别为41091元/㎡、37990元/㎡、44192元/㎡、52155元/㎡。再加上5000元/㎡的装修标准，这些项目的均价已经达到48000元/㎡左右，绿城项目甚至超过5万。而整个申花板块今年以来的成交均价为42000元/㎡左右。
另外申花今年已经出让了三宗地块，除了绿城申花项目，还有杭政储出[2017]44号以及杭政储出[2017]27号，分别由融信和杭房竞得。
这两宗地总建筑面积达到18万方，成交价格都不低，甚至还有自持比例。可想而知，日后的房价也注定了不亲民。高价项目频繁出现推动着申花板块向高端住区进一步迈进，同时也给申花激烈竞争的高端住宅市场添了一把火。
高价之下，选择了相似的配方
在即将面市的四个项目中，“高层+洋房”或“高层+排屋”的规划成为了他们的标配。一般来说，容积率在2.5以下，还可以勉强塞进一些排屋。但是宜和园项目2.6的容积率，也规划了两幢排屋。
申花板块将要面市的四个新项目规划详情
如此勉强又统一的“高低配” 规划方案，一方面是因为申花本身就有打造城市排屋的传统和先例，另一方面或许还是与高地价有着不可分割的关系。申花是各大开发商积极争抢的热门板块，在“面粉”越来越贵的背景下，在申花拿地，开发商往往承受着巨大的资金成本压力。
这种压力下开发商只能在项目中掺进一些洋房和排屋来做高溢价率，做到利润最大化。通常来说，洋房的定价比高层多15%-20%，排屋则更多，溢价在50%左右。
同质化产品的差异化竞争
绿城申花项目、融信公馆ARC，融创宜和园以及合景天銮，它们在地图上组成了一个铁三角，项目之间最近的直线距离仅700米左右。每个项目的外部配套各具优势，如合景天銮更靠近地铁站，融信公馆ARC更靠近大悦城，绿城项目更靠近城西银泰。
高价拿地让这些项目难有价格优势，产品也存在严重的同质化。倘若在以前，房企必然会煞费苦心让自己“与众不同”。然而，在如今“躺着也能卖房”的市场环境下，这些项目又将如何表现？
合景天銮鸟瞰图
从已公开信息来看，我们依然能感受到“战备”的紧张。如合景天銮邀请了仓永秀夫，号称日本国宝级景观设计大师进行设计。“每一块景石均是手工打磨，每一处景观均是不可复制”，将打造融合东方禅意与现代审美的新亚洲园林景观。
融信公馆ARC效果图
融信公馆ARC则是打造浓厚扎哈风的弧线美学建筑，突破杭州主流豪宅的豪华游轮建筑形态。据说这种风格不同于杭州任何高端住宅。
融创宜和园鸟瞰图
融创宜和园则引进了善用中国元素的梁建国，主打现代东方主义美学，将民族特色与现代化进行融合。
绿城申花项目鸟瞰图
绿城申花项目在宣传材料中则称从纽约Soori High Line公寓、新加坡丽敦苑汲取灵感。建筑外立面将呈现出简练、纯粹的建筑肌理，让项目“呈现出令人赞叹的产品迭代性”。
然而这些外观设计总归太过概念化，随着销售节点的日益临近，各盘的“大杀器”或将进一步清晰。前有华家池的“三国杀”，如今申花这四个新项目是否还会上演类似的戏码，值得期待。