本文导读：

1、中环建设对杭州城市格局意味着什么？

2、中环串联起的板块，哪些获益最大？

3、中环内，哪些楼盘值得期待？

文/住浙网研究员 徐创

在以前，杭州城市的最南边界到钱塘江即止，如今已经成为了城中江。再后来，杭州最西边界拓展到了临安。

在杭州不断加快的国际化步伐以及跃居中国第五城的过程中，为匹配愈发宏大的城市发展格局，杭州的城市骨架在不断拉大。一个以杭州为核心的大都市圈格局正在形成。

纵观世界上著名的都市圈，如东京、纽约等，其共同空间特征是：地理空间“非跳跃式”逐步外扩，形成“15公里核心半径，30公里短轴半径，50公里长轴半径”的圈层结构。

对照到杭州，十五公里核心半径就是绕城一环，五十公里长轴半径则是二绕规划，但是三十公里短轴半径的规划却一直不太明朗。

而就在前段时间，《杭州市城市综合交通专项规划修编（草案）》在杭州市规划局网上公示。在《草案》中，明确了要新增一条“杭州中环”，因此三十公里短轴半径将由这条中环所弥补。

中环建设对杭州城市格局意味着什么？

不断生长的城市格局需要架构足够强大的交通体系。但是目前，杭州的交通建设似乎有点跟不上城市的发展速度。就拿良渚来说，区域发展已经日新月异，但目前仍没有一条快速路可以直达。

因此中环建设的提出可以说是恰逢其时，这条城市中环将建于绕城高速和规划的二绕之间，全长约180公里，是连通杭州都市圈内杭、嘉、绍三市的又一条快速交通环线。

杭州“二绕”

中环将串联起临平副城、良渚、余杭等城市组团，让各郊区组团之间的联系变得更为紧密。如从良渚到老余杭，现在最快速的路线只能取道绕城。今后如果“中环”建成，沿着联络环线，两个组团之间可以一路直达。

不仅如此，现有绕城内的“四纵五横三连”快速路网将向外围延伸，与“中环”和“二绕”等高等级公路衔接。“环线+快速路”交通网的编织，组团与市中心的距离同样被大幅度缩小。

同时，对于沿线各组团板块来说，中环的建设意味着被划入了“绕城”内，与主城的心理距离进一步削弱，同城化效应进一步加强。

一般而言，都市圈内核心半径15公里之内人口和资源高度密集，因此需要适当从核心半径15公里向短轴半径30公里之间的区域扩散。因此杭州一环绕城与中环之间的区域将会是未来重点发展的地区。

“千古百业兴，先行在交通”，中环的建设给沿线各组团板块带来更明确的发展定位，也将提供更实质的发展红利。

更长远地看，杭州拥有建设亚太门户枢纽和国家综合交通枢纽的雄心。为实现这一目标，城市快速路网的完善极其重要，而中环的建设便是关键的一环，将力争在十三五期间建成。

中环串联起的板块，哪些获益最大？

对于沿线各组团板块来说，中环建设或多或少都将带来一些利好，那么又有哪些板块最能获益？

首先获益的便是良渚。虽然良渚拥有地铁规划，2号线西北段年底就要开通。但是对于居住在良渚文化村附近的人来说，如果自驾出行城市快速路的缺失是其最大的痛。

目前，从良渚文化村出发只能通过地面道路转上塘高架，才能前往城市其他地方，多多少少有些不便。因此届时中环的“穿城而过”，将该区域融入快速路网当中，通达度便会提上一个台阶。

杭州良渚遗址公园

其次便是老余杭，老余杭的交通问题一直是个硬伤，仅通过一条天目山路与主城连接，并且高峰时段的天目山路其拥堵情况不容乐观。

这就造成了老余杭与主城之间在心理以及地理上的距离都比较远。另外，老余杭缺少地铁规划，仅有城际铁路规划，因此中环的建设将弥补交通一短板。不仅如此，更主要的还是拉近与主城之间的心理距离。

还有的则是临平，临平作为杭州的副城，是中环沿线各组团中定位最高的一个，因此各项配套也更为成熟。中环的规划，可以说是锦上添花。

临平副中心

临平自身小环线——由秋石快速路余杭段、石大快速路余杭段和东湖快速路余杭段组成的临平环线快速路，预计2018年底前建成通车。届时大环线加上自身的小环线，临平新城与主城的连接更为顺畅。

中环内，哪些楼盘值得期待？

另外站在房地产角度，以北京、上海等大都市的经验，越靠近核心区的环线也意味着更高的价格梯度。因此上述板块中楼盘价值提升值得期待。为此，住浙网研究员将主要楼盘进行了梳理，包括了在售以及未售项目。

良渚文化村附近的和昌府和融信澜天，目前的高层均价在20000元/㎡左右。然而，这些高层房源在火热的市场下也是卖一套少一套。未来该区域附近的高层房源或成稀缺品。

接下来一批的新项目，如中粮梦栖祥云、北大资源颐和江南等定位都很高端，统一为洋房+排屋的规划，有高层规划的仅融信地块一个。

中粮梦栖祥云鸟瞰图

老余杭的新项目仅西房余杭公馆一个，首开房源售价达到了20000元/㎡左右，预计会在12月中旬加推89-114方户型。

而一些较早的楼盘虽然单价在2万以下，但是可售房源已经不多了。众安学君里和佳源未来府两个项目都只有一幢楼未开，留给刚需的机会正在减少。

而今年八月，东方集团竞得的地块，成交楼面价达到了17185元/㎡，未来房价或上3万。由此可见，老余杭的房价体系将迎来重塑。

另外临平最近的新房供应有所增加，然而均价不到两万的高性价比，让这些新房成为了“抢手货”，前段时间的集中开盘也都以售罄告终。

景瑞阳光城法兰公园效果图

景瑞阳光城法兰公园首开580套房源全部售罄，栢悦中心的几次加推同样告罄。

接下去栢悦中心预计12月还将推高层11号楼，户型建筑面积89、120方。景瑞阳光城法兰公园的加推计划则还未出。

另一个项目，中铁九逸目前同样无房可售，想买的只能等来年的加推。嘉丰万悦城预计于12月推出6号楼， 户型为89方和140方，之前预售价格在12000元/㎡左右。后期还有1、2、3号楼待开。