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1.长睦：杭房城发补仓 或夺区域定价权

2.丁桥：约60万方供应正在路上

3.星桥：2万以内 依然受刚需欢迎

 文/住浙网研究员 王蓓蓓

2019年1月21日，主城区7宗地块迎来出让，其中长睦单元最后一宗宅地关注度最高。

经过一轮报价，杭房与城发以13885元/㎡的底价拿下这宗地块，不管是补仓或护盘，尘埃落定。

从地图上看，长睦板块（江干区）北接余杭星桥，南连丁桥（江干区），“丁长星”三个板块紧密相连。

长睦地块周边新房（图片来源：好地网）

经好地研究院测算，该地块保本房价为25523元/㎡，而板块内卓越蔚蓝领秀一期均价为20000元/㎡；

丁桥的绿都汀蘭府均价31000元/㎡（含装修）；星桥最新开盘的金辉蓝光·星奕云著均价19700元/㎡（含装修）。

三个板块，沿着地铁3号线由北向南，存在着新房价格梯度。

那么，这三个板块新房现状怎样？如何选择？这次土拍会对这个价格梯度产生影响吗？接下来，跟着研究员一起去跑盘吧。

长睦：杭房城发补仓 或夺区域定价权

研究员首先去了土拍收官的长睦板块。

出让地块边界已竖起了围墙，但地块内部仍以垃圾、菜地为主，环境凌乱。

长睦出让地块实景

地块东面是已交付的新城红郡，据链家成交数据显示，2018年12月27日，88方精装房源成交单价为24921元/㎡。

目前小区毛坯挂牌价多在24000-27000元/㎡左右。

南面是新城湾上风华，尚未交付。

目前板块内新房项目只有一个，就是与出让地块隔街对望的杭房城发御东方。

可以看到，项目部分楼幢即将结顶；隔三义路对望的是一所30班的中学，目前也已在建。

杭房城发御东方实景

杭房城发御东方规划为22幢高层，其中自持34%，主力户型96-138㎡，预计将于2019年3月首开。

据置业顾问透露，首开价格预计在25000-30000元/㎡之间，含精装修。

御东方的楼面价为14718元/㎡，再加上自持，要比杭房城发刚拿的这块宅地要贵上不少。

杭房城发御东方沙盘实景

但据置业顾问表示，未来两宗地块均价会保持一致，不会有太大差距。

除此之外，板块内还有卓越的一宗地块待上市，但因为拿地限定为现房销售，预计2019年难以入市。

可以说，长睦板块的区域定价权或掌握于杭房、城发手中。

丁桥： 约60万方供应正在路上

目前来看，自2018年7月绿都汀蘭府清盘之后，丁桥至今一直都没有新房供应，看似进入无房可买的断供期。

研究员翻阅了近几年丁桥的拿地数据，发现其实不然，目前丁桥板块有约60万㎡的隐性库存。

由于拿地时背着“现房销售”，天阳融信东方邸与电建丁泷府都必须现房销售，因此迟迟没有上市。

2018年年初，龙湖和华侨城分别拿下一宗商住地块，体量都比较大。

因此，在2019年，丁桥板块预计会有新项目面市。

星桥：2万以内 依然受刚需欢迎

走了一圈下来，研究员发现不管是丁桥还是长睦板块，新房均价预计都在2.5万/㎡（毛坯）以上，毕竟都是主城区。

这对像研究员这样的刚需来说，想买依然是有心无力。

于是，研究员沿着地铁3号线继续北进，来到了余杭区星桥板块。

天都城实景

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”诗圣杜甫的治世理想似乎在星桥得到了实现。

广厦天都城是个超级大盘，开发年限超过十年；

小区内部居住氛围十分浓厚，研究员一路上看到的公交站点就有四个；中心商业配套十分齐全，大到好亿购生活超市、小到奶茶店、母婴店等应有尽有。

广厦天都城“小埃菲尔铁塔”实景

目前项目仅剩沁源公寓组团1-3幢高层在售，户型90-115㎡，预计将于春节后加推，参考上期均价16146元/㎡（毛坯）。

而且，沁源组团距离地铁3号线天都城（在建）站约600米，刚需入手确实是个不错的选择。

继续北进，研究员来到了地铁3号线的终点——星桥站（在建）。星桥站地铁口约50米处是一个刚刚开盘的项目——金辉蓝光·星奕云著。

金辉蓝光星奕云著售楼处实景

来到售楼处可以看到，洋房的外立面已经呈现，看起来简洁大方。

据置业顾问介绍，项目高层已全部清盘，均价19700元/㎡（含装修价3500元/㎡），两次开盘平均中签率约17.68%；

预计春节后会加推洋房（精装），主力户型117、125㎡，目前实体样板间尚未开放，精装标准及价格都待定。

据置业顾问透露，预计均价在2.4万/㎡左右（含装修）。

金辉蓝光星奕云著沙盘实景

小区东侧一街之隔，是约5万方的嘉凯城城市客厅综合体（在建），整个项目说是TOD物业并不为过。

整体来说，星桥板块由于地铁3号线的加持，依然可以享受到杭州中医院丁桥分院、丁桥龙湖天街这些配套，价格更亲近刚需。