编者按：

告别2018，继续低头赶路。住浙网的使命依然：为浙江人找好房。

新年伊始，找房“特攻队”再出发。住浙网的观察员们把目光聚焦在萧山、余杭以及地铁沿线，这三者，集聚了地段、产业、学校、医院，当然还有交通加持，拥有相对成熟的居住环境。

地铁沿线的楼盘，我们予以重点关注。杭州地铁3.0规划已经获批，在2022年亚运会前，杭州的地铁里程将超过500公里，占公共交通的比重超过50%，地铁交缠成网，覆盖绝大多数板块。

我们也会以300万房价总额为红线，为刚需和首改们提供“选房宝典”，房子不能全凭“买得贵”，还要“买得对”。

打开你的手机备忘录，住浙网300万以内新房“找房团”现在出发。

回顾：

①：住浙选房车｜924亿！萧山出手百个大项目，这些楼盘可重点关注

②：住浙选房车｜《杭州八区总价300万的“新房宝典”》出炉

本文导读：

1、全省“首富”做好配套，交通路网更加便捷

2、未来科技城 三所新学校陆续投入使用

3、良渚新城 树兰、华润两大医疗中心落户

4、东湖/临平北 产业再添新援，板块造血能力提升

5、崇贤新城：运河边的重仓区

6、闲林/老余杭/塘栖  总有那么几个盘值得留意

文/住浙网研究员  黄敏

对于购房总价在200万左右的刚需而言，余杭区是一块充满希望的“应许之地”。

即使经过过去两年的一轮大涨，不少区域房价已经翻番，余杭区的房价依然相对“够得着”——统计显示，杭州（十区）2018年商品房成交均价为25817元/㎡，余杭区这个数字为21766元/㎡。

这意味着2019年的房价如果和2018年基本持平，按照成交均价来算，一套89房的刚需房，总价在200万左右，对楼层、户型可能还有一定的挑选余地。

2018年，余杭区楼市热度不低。在2018年杭州出现的七个楼盘共计8次的“万人摇”中，共有4次摇的是余杭区的楼盘。其中融信·澜天和万科未来城二期、万科未来城三期都属于良渚新城板块，而卓越·蔚蓝领秀二期引来“两万人摇”的壮观场面。

据好房研究院统计，2018年余杭全年商品房销售额达996.4亿元，而杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）这个数字是4036.3亿元，余杭区一个区就占了接近四分之一。

全省“首富”做好配套，交通路网更加便捷

最近，两条关于余杭区的新闻，置业者们想必会关注。

上个月底，余杭区举行了2018年四季度重大项目集中开工活动，总投资约293亿元的30个重大项目逐一亮相。

其中，重大产业项目4个，学校项目7个，安置房项目15个，基础设施项目4个。

1月2日，余杭区公布2018年全区完成财政总收入623.86亿元，同比增长23.83%；在2017年503.8亿总收入的基础上增加120亿元，财政总收入、地方财政总收入再次双双全省领先。

总投资额293亿元，这些产业、学校、基础设施项目的开工和建成，将会不断对周边板块的楼市，产生正向加持作用——产业建成后能为周边楼市创造新生购买力，学校和基础设施赋予板块红利，提升居住价值和生活便捷度，长期看肯定是利好房价的。

不仅如此，余杭区的路网建设也一直在高速升级中。杭州轨道交通三期建设规划涉及余杭区共有6条线路，分别是2号线三期、5号线二期、3号线一期、4号线二期、9号线一期、10号线一期，总里程35.491公里，总车站数22座，车辆段4座。

此外，余杭区内还规划了2条城际铁路，杭州-海宁城际铁路和杭州-临安城际铁路。今后，坐城铁从余杭高铁站到终点站海宁碧云路站，30分钟左右就能到。

选址在仓前的杭州枢纽西站近期已经开工建设。建成后，将成为集高铁、地铁、公交车等多种交通方式于一体的现代化综合交通枢纽。

根据规划，2020年基本建成，2022年最终建成的余杭区“一环四横十纵”的交通路网将结合城市轨道交通网，四通八达的交通枢纽将给人们出行带来更多便捷。

这些基本面的利好，长期看，都会在未来支撑并缓慢助推房价的上涨。

余杭区2018年成交金额TOP10

我们把眼光投向去年余杭区成交金额前十名的楼盘。住浙研究员了解到，十个楼盘中，目前只有以下三个还有住宅：

融创金成·江南府去年12月开盘，目前在售的尾盘是最后一批100方以上大户型住宅，均价大约22300元㎡，总价最低也在270万以上，不需要摇号就能买到；阳光城·未来悦一期已基本售罄，二期会有约600套在2019年推出，具体户型和价格均未定，上一期的开盘均价接近3万，主力户型在85-160㎡，总价最低也要255万左右；绿城·桃源小镇目前有总价在六七百万的中式合院和总价300多万的法式叠排在售，2019年主推法式叠排。

未来科技城

三所新学校陆续投入使用

在余杭区近期公布的重大项目中，第三初级中学位于未来科技城板块。

学校位于仓前街道，水乡北路以北，文良路以西，万金路以南，即海创园、阿里巴巴一带。

总用地面积98.56亩，总建筑面积64907㎡，规划54个班级，计划新建教学楼、行政综合楼、文体楼和后勤综合楼等。计划2020年底基本完工，2021年投入使用。同期推进的还有未来科技城第五幼儿园和第四小学，均位于仓前街道，预计2021年投入使用。

去年，未来科技城作为与奥体并驾齐驱的板块，创造了多个摇号红盘。目前，印未来、未来悦，和樾府“三兄弟”，华夏四季、华夏之心两大姊妹盘中，只有华夏四季和未来悦还有住宅在售。

华夏四季目前登记已经结束。这次推出了280套洋房，户型127-169㎡，均价30800元/㎡，比精装高层的26105元/㎡贵了一截。

华夏四季效果图

华夏四季算是杭州最难摇到的楼盘之一，这是时隔7个月之后再次申领出预售证，更高的总价意味着中签率可能会大大提高。

华夏四季和未来悦更多针对的是改善型客户。如果资金相对宽裕，这两个楼盘都很不错。

未来悦位于文二西路与绿汀路交叉口的西北角，属于未来科技城核心地段，距离地铁五号线创新路站约800米，距离地铁三号线绿汀路站约800米，距离规划中的火车西站约6公里。

周边教育配套有未来科技城双语幼儿园、蔚澜学校、杭州师范大学附属五常中学、杭州师范大学附属五常小学、学军中学海创园分校、未来科技城第二幼儿园及九年一贯制学校（建设中）。商业配套有宝龙城市广场、西溪天堂、海港城、亲橙里等。

如果是考虑家里孩子上学的，金成·英特尔湾值得重点关注。该楼盘位于未来科技城狮山路与直街交叉路口，距离地铁5号线余杭镇站约1.5公里。距离东南面约1.3公里处，就是规划面积3.43平方公里的中国（杭州）人工智能小镇。

楼盘近期即将首开，推出的全是约89㎡毛坯高层，均价大约23000元左右，在刚需最爱的200万区间内。

让家长们听了会两眼放光的信息来了：购入房源后就能获得金成旗下民办小学及幼儿园的新生名额一个，十年内均可享受。

当然，还有一个值得重点关注的巨无霸项目——五常车辆段综合体，项目位于未来科技城东门户、地铁5号线五常站车辆段上盖。

项目总用地面积49.59万㎡，计容建面84.94万㎡，涵盖住宅、商业、办公、小学、幼儿园、文化中心、体育中心；实际建筑面积可达到约128万㎡，为全国最大的车辆段综合体项目。

作为杭州地铁和杭州万科合作开发的“轨道＋物业”重点项目，我们会持续关注这个项目的进展。

良渚新城

树兰、华润两大医疗中心落户

在余杭区的四季度城建大红包里，两大重型医疗配套——树兰医学中心和华润国际医疗中心，均位于北部新城，属良渚新城管辖。

即便在相对疲软的市场，不久前海德公园也狠狠抓眼球，并迅速清盘。2019年，这一带最受关注的项目要数华润50万㎡的地铁上盖项目。

这块地非常大，光出让面积就有118379㎡，约117.6亩。容积率3.5-4.2，地上最高可建面积高达50万方。

集住宅、商业商务跟社会停车场用地于一体，还是地铁4、10号线换乘站杭行路站上盖物业。

从目前公布信息看，华润将以“万象城”标准进行打造。可以预见，地块约22.3万㎡可售住宅，肯定是众多购房者眼中的香饽饽。

在去年的摇号中，良渚新城的楼盘出尽风头，8个万人摇就占了3个，分别是融信澜天，万科未来城二期和三期。

从摇号情况看，良渚的高层基本不愁卖，相对难卖的是洋房跟叠墅类产品，毕竟2万8左右的均价让刚需觉得相当吃力。

接下去，良渚新城能买到的高层已经不多。除了华润地块，只有保利融信·和光尘樾还有部分高层楼幢。

良渚新城

住浙研究员了解到，和光尘樾春节后将会加推3号楼和4号楼的小高层洋房共计140多套，户型有90㎡、92㎡、110㎡、113㎡，预计均价在2万6左右，带3300元/㎡的精装修标准。

东湖/临平北

产业再添新援，板块造血能力提升

总投资10亿元的浙江求是半导体设备有限公司即将落户该板块。总用地面积约100亩，项目建成投产后，将在6年内达产，实现年产200套半导体外延设备的生产能力。

临平北在人们的印象中，一直牢牢戴着“刚需板块”的帽子，其实这几年产业的升级也一直在路上。

比如，板块已投入使用的电商孵化园，目前入驻企业六七十家，主打“互联网+纺织”概念，包括电子商务、家纺设计，及周边文创类产业。这些产业造就的“电商新贵”，成为板块主要购买力来源之一。

从目前看，板块高性价比楼盘基本卖完了，接下来主要是单价更高的精装盘。

如荣安柳岸闻莺，最新领出的精装高层均价在1.9万元/㎡，项目距离临平商贸城约690米、万宝城约2.1公里，距离树兰中学约100米、余杭实验中学约600米，“三路一环”路网建成后更将无缝对接主城。

今后，临平北的新房选择余地还挺大的。比如，上坤山语四季定位为低密度花园社区，主要产品由5幢精装高层和14幢花园洋房组成，是上坤入杭首发楼盘。

上坤·山语四季区位图

楼盘位于余杭区顺风路与临平大道交汇处，地铁九号线直线距离800米（绿洲路、北沙路），周边医疗和教育配套都比较密集。

目前正在办理预售证，预计1月底可能会首开高层2号楼和7号楼的159套房源，户型为89至113方，带装修均价为1万9元/㎡左右。这样算下来，就算113方四房的总价也可控制在200万元出头，值得刚需购房者密切关注。

崇贤新城：运河边的重仓区

刚需重点关注的板块当然也绕不过崇贤新城。近年崇贤新城，拿地的开发商还是挺多，成为了库存的重仓区。

崇贤新城当前的几个短板，一是人气和居住氛围的聚集还需要一段时间；二是缺乏地铁配套；还有就是缺乏大型商业配套。

毗邻京杭大运河的京杭府是崇贤新城值得关注的楼盘之一。京杭府最大的卖点是，距离运河只有150米，高层就是运河景观房。

京杭府就在运河畔（示意图）

去年12月首开房源已经基本售完，目前还有少量四房户型，不过预计本月底将会加推，面积93-132㎡。考虑到上期开盘均价为20200元/㎡,还带3200元/㎡的装修标准，总价在200万元左右。

去年11月，位于崇贤新城的路劲远洋·江南院子首开16#高层共213套房源，户型90方以下、91-140方，均价19200元/㎡（含装修价3200元/㎡），目前已售罄。该楼盘年后有加推计划，目前高层还有14幢和15幢共288套房源，高层户型为88㎡和125㎡，预计加推价格会比上期略高，仍带3200元/㎡的精装修标准。88方配三室两厅两卫，值得密切关注。

闲林/老余杭/塘栖  总有那么几个盘值得留意

位于天目山西路和东西大道交汇处的众安学君里一直是闲林的高性价比热门楼盘，目前仅剩10号楼的72套高层毛坯房源待售，主力户型为89㎡和118㎡，正在审批预售证的阶段。上一次开盘还是2018年1月，均价为14000元/㎡左右。

众安学君里

还有悦青蓝，位于余杭闲林街道杨桥路，往期价格为17000元/㎡，2号楼加推时间待定，户型为88-135㎡左右，目前预售证暂未领出。

招商地产在塘栖布局的两个楼盘，随塘和雍澜府值得关注。从随塘沿秋石高架30分钟可以直达市区，而且紧邻地铁口9号线（规划），交通便捷。预计年后会开盘，目前售楼处已经开放，洋房样板房已经做好。其洋房户型为105㎡和128㎡，楼面价1.3万元/㎡左右，预计开盘均价2万出头，带3500-4000元/㎡的精装修，首改、刚需两相宜。

雍澜府位于南北向主干道秋石北路边上，连接秋石高架，距离地铁9号线延伸段塘栖站（规划中）约2.5公里。1万1左右的地价，目前确定为精装修交付，主力户型为95㎡、110㎡和125㎡，对塘栖的刚需还是友好的。

在星桥，天都城滨沁公寓也是去年关注度很高的刚需楼盘，项目位于天都城东侧和睦港水景核心区域。还剩余1、2、3号楼共500套左右高层房源，户型面积为89、115㎡。参考上一次开盘的毛坯均价16200元/㎡，总价还是相当诱人的。  

目前教育配套资源上，天都城蒙特梭利幼儿园、昂立天都城幼儿园、时代小学、光华中学等优质教育资源的先后开设，都在不断优化天都城的配套。