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前三强各有侧重点

万科杭州扮演更丰富角色

文/住浙网研究员 艾维

人生在世，全靠演技。

高喊着要“活下去”的万科，成为了今年前两个月全国拿地榜的冠军。坊间调侃：万科不是活下去，是奔着奥斯卡去。

有意思的是，今年一二月，杭州土拍市场渐升温，翠苑、城东、艮北轮番推地，各大房企纷纷登场补货，惟独少了万科的身影。只是在1月份，争夺美浓小镇资产包时，万科的身影惊鸿一瞥。

万科今年在杭州土地市场还没开斋，却无悬念地登上全国拿地榜的冠军，以274亿的金额遥遥领先绿地控股。有点意思。

前三强各有侧重点

2018年底，万科董事长郁亮言辞沉重地说：“房地产行业进入拐点，接下来三年的规划中，所有的工作方向都要为‘活下去’做支撑，为了这个目标聚焦进行。”当时令人虎躯一震，销售额过6000亿的房企都喊出这么重的话，接下去的房地产很难，大家自己领会。

但，2019刚一开年，万科“说一套，做一套”：

1月15日，万科在天津北辰区20亿拿宅地；

1月17日，万科在成都仁寿拿地1185亩；

2月14日，万科挥师青岛，登陆即墨；

2月15日，万科在福州深度参拍旧改地块，76.4亿的金额创下福州土拍单地总价纪录。

不独万科，绿城在2月的土地市场也是光彩熠熠，以121亿元收购上海董家渡项目50%股权，如同一口鲜氧，让绿地在上海大本营的土储腰杆硬了不少。

万科、绿城、华润，分别以274亿、194亿和138亿领跑全国房企拿地金额榜。细究起来，三强各有侧重点，万科是在环渤海和中西部，华润的珠三角，以及绿地在长三角布局。

究其原因，万科找不到堪比房地产赚钱的行业。在万科2019年目标与行动沟通会上，董事会主席郁亮表示：“我们都想找到一个和房地产赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，没有可能找到这样的行业。”

未来十年，房地产开发仍然是其主基调。

3月4日晚间，万科公布了最新的销售简报。2019年前两月，万科合同销售额达到920.7亿元，超过恒大270余亿元。

万科杭州扮演更丰富角色

杭州人关心的是，万科怎么不参与杭州的土拍市场啦？2018年以来，万科只在临安拿了一块宅地。难道，万科更看好郑州、福州？

这是一种误解。

首先，万科并不是不想在杭州拿地，只是手段更加丰富，譬如合作开发，最典型的就是和地铁集团联合开发的城西五常车辆段上盖项目天空之城。

地铁五号线五常车辆段综合体项目效果图

譬如收购资产包。2018年11月，万科吃下嘉凯城71万方的资产包，里面包括杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司、杭州名城博园置业有限公司100%的股权，以及诸暨嘉凯城房产公司的全部股权。2个杭州项目城市之光、名城博园，如果算上车位销售额的话，给杭州万科增加了40 亿元的货值。

今年1月，万科参与了美浓小镇资产包的竞拍，看得出来，有合适的、性价比高的资产包，万科会积极争取。

其次，万科杭州今年的主旋律是做好“东西双璧”，东边的亚运村项目和城西的天空之城，这两个项目的总货值就超过300亿。尤其是后者，暂命名为W项目，地铁5号线五常站上盖，据万科杭州副总张强介绍，应是目前国内最大的轨道上盖项目。

再点点，万科采取的是合伙人制，各分公司有点像“诸侯”，拥有土地予夺大权。不同的城市，不同的社会经济基本面和发展速度，加上各路诸侯拿地有自己的节奏，所以，头两个月的拿地并不能代表一切，更不是万科集团厚此薄彼的表现。

研究员认为，万科手握充沛现金流，不拘一格进行项目收购储备货值。这种低调收购的做法，在目前土地市场胶着状态的环境里，体现出格局和补货水平。这是万科的核心竞争力之一。

杭州公开招拍挂市场从年前的一波微降中，刚过了春节，即显示出迅速复苏的态势，近一周的勾庄、牛田地块，溢价均超过30%，让人有点瞠目。是新一轮的土地牛市，或者仅仅是前4个月的现象，在看不清楚的情况下，采取观望不拿地，也是一种策略。