起拍单价18万/㎡,首进二手楼市的江南里豪宅藏着女股神伤心事

本文导读:

1、唯一进入二手房市场的江南里豪宅

2、最终成交价会飙到多少,悬念等待打破

3、如何参与这套别墅拍卖,你需要知道的都在这里

文/住浙网研究员  黄敏

3月的春光,洒在江南里中式别墅庭院里。

把江南最美的春天关进自家的院子里,大概说的就是这样的别墅。

庭院里,精致的池塘水系泛着春色,凉亭、假山、松柏、绿植布置匀停,深得苏州园林“一步一景,移步换景”的美学真谛。

这样的一处以胡雪岩故居为蓝本,绿城集合多年中式建筑营造经验,精心打造的中式别墅,紧邻京杭大运河,自然是稀缺样本。

4月15日上午10点,这套豪宅将在阿里司法拍卖网上开始竞拍,起拍价5600万元。接近18万/㎡的起拍单价,超出了杭州有史以来住宅新盘成交单价。

截至发稿前,这场拍卖已经有超过1.8万次围观,904人设置提醒,尚无人报名。报名截止时间就是拍卖当天,以保证金到账时间为准。

唯一进入二手房市场的江南里豪宅

根据拍卖网页中介绍,这套房子位于江南里宸庐5幢1号,地上面积约311.3平方米,其中庭院面积约170平方米,包括水系、假山、凉亭。

地上有两层,一层含厨房、客厅、餐厅、客房及一个套房。二层含一间朝南独立书房、两间均配备独立卫生间及独立衣帽间的朝南套房。

房屋地下室建筑面积约185.27平方米,层高5-6米,可隔两层,含3+3个地下车位。

如要参与竞拍报名,需要提前缴纳560万元的保证金。

据媒体报道,这套被查封的别墅,业主是一个80后女子。经过法院查证,真正的房主是该女子的母亲,1963年出生,浙江人,是杭州颇有名气的股市操盘手。

根据法院的了解,这位母亲因为赶上前两年的那波牛市,再加上操盘手法激进赚到了不少钱,先后买了武林壹号和江南里两套价值数千万元的豪宅。

“股灾”来了,股市行情急转直下,她投资的股票接连出现亏损,有一些股票甚至被强行平仓。

为尽快融到资金,投入股市抄底,2017年以来,她把江南里、武林壹号、湖墅路某80多平方米高层公寓等三处房产陆续抵押给银行,其中江南里抵押后贷款了5000多万元。可惜运气不好,股市跌跌不休,融资款项很快被消耗殆尽。

由于无法按时还款,借款人陆续到法院起诉。去年上半年,她和其中一个原告达成庭前调解,约定在去年9月将2000余万元借款支付原告。可她没有按时履约,原告只好向法院申请强制执行。

去年10月,这套房源被杭州经济技术开发区人民法院查封,后进入司法拍卖程序。

这套别墅,是江南里76套中式宅院中唯一进入二手房市场的,其稀缺性更加突出。该房源东临小区中央花园,靠近会所江南荟,在整个小区中的位置也很不错。

江南占地3.4万平方米,总建筑面积5.1万平方米。位于京杭大运河边这片世界遗产保护区内,东靠京杭大运河,南邻桥西历史街区,北依高家花园,高昂的售价与杭州主城区的稀缺地段紧密相关。

 

 

 

 

 

3月19日,研究员跟随来拍法服的工作人员,走进了这座即将拍卖的宅邸。

该房源为毛坯状态,没有装修过,目测没有入住痕迹。但是由于平时有管家打理,庭院里的池塘、假山和绿植的状态都不错,生机盎然。

别墅管家表示,最近几天,得知拍卖消息专程来看这套房的人不少,他们希望控制下看房人次和数量。

最终成交价会飙到多少,悬念等待打破

根据透明售房网上的信息,5幢1号室领出预售证的时间是2015年11月19日,当时的备案总价3506.3万元,备案单价11.26万/㎡。

这样算下来,3年多以后,这套房子的起拍价格,较当初的单价已上涨了六成。在千万级别以上的豪宅中,这样的涨幅相当惊人。

据统计,2017-2018年杭州超千万的法拍房总共是118套,其中只有1套流拍,整体溢价率29.52%。其中绿城的房产最多,有21套,平均溢价率达到了36.05%;滨江房产11套,平均溢价率45.1%。

考虑到江南里开盘时,其平均11万-12万、最高超过14万的单价,也是当时杭州市场创纪录的价格,所以这次的起拍价虽然稍高,但也还算合理。

5600万的总价听起来惊人,但是论总价,这套房在江南里中不算特别出众。根据备案信息,江南里备案价最贵的一套房子价格超过1亿。 

这是江南里惟一亿元豪宅,也是全杭州第一个新房备案价破亿的房源。

不过,2016年1月11日,这一纪录就被绿城·云栖玫瑰园两套中式大宅打破,揽湖苑1幢两套房源总价均超亿元。其中,揽湖苑1幢4室建筑面积850.96㎡,总价1.43亿元,单价162773元/㎡。无论总价还是单价都是杭州新盘史上最贵的房源。

除此之外,去年8月面市的滨江·华家池,也有一套排屋备案价超过1亿。

在目前相对偏暖的行情下,这套运河边稀缺的中式别墅的公开拍卖,被视为对杭州顶豪的又一次公开定价,其最终结果尤为引人关注。

去年8月,同样是法拍房,阳光海岸一套建筑面积1219.68㎡一线江景大宅,拍出了1.13亿元的天价,单价接近10万,轰动全城。也成为杭州目前惟一成交价突破1亿的高层住宅。 

 

阳光海岸的这套房子起拍价只有6026.384万元,评估价8609万元。经过两天多达216轮的激烈竞拍,最终拍出了较底价溢价88%、较评估价溢价31.8%的高价。 

单从稀缺性来说,江南里这样的市中心低密顶豪,比阳光海岸、武林壹号这样的顶级公寓豪宅还要稀缺,总价飙到多少很吊人胃口。当然,也有流拍的可能。

研究员了解到,与一般拍卖房源的起拍价根据市场评估价打七到八折不同,这套别墅的起拍价是由所有人和债权人双方议价商定。对于这这种定价方式,法院也是认可的。

如何参与这套别墅拍卖,你需要知道的都在这里

随后,研究员采访了来拍法服CKO刘毅,了解了一些大家关心的、如何参与这套房源拍卖的问题。

根据不动产登记证明,该房源登记时间没有满两年,所以过户所需税费要高一些。

如果想要参与这套豪宅的拍卖,有哪些功课需要提前做好呢?

第一,要在法院公示的公告相关内容中,详细了解房产的相关信息,比如产证是否齐全、是否存在租赁等情况。

第二,需要意向竞买人掌握房产的这些基本信息后,尽可能到现场看样,可以更真实地掌握现场的实际情况。

第三,意向竞买人要预估自己的资金状况,确保能及时交纳保证金,以及在竞拍成功后,及时将拍卖余款缴纳至法院。如果一些意向竞买人需要贷款参加拍卖的,必须要提前到当地银行进行贷款咨询。

第四,意向竞买人为了避免错过参拍的时间,建议提前到拍卖平台设置拍卖提醒。