本文导读：

1、需缴纳的税费至少208万

2、当时5000元的买入价，无法体现房屋的真实价值

文/住浙网研究员 黄敏

都知道西湖边名人故居众多，胡雪岩故居、秋水山庄、刘庄、郭庄等等，每一所老宅的买进卖出，拎出来都是这些知名历史人物起落传奇的一部分。

最近，一套距离西湖直线距离只有400米的名人故居——长生路32号房产，出现在阿里法拍的平台上，起拍价3179万，折合单价7.6万元/㎡，引起了各方关注。

除却西湖边得天独厚的地理位置，加上背靠天长小学，紧邻湖滨银泰，这套房源还是是民国时期银行家、经济学家徐青甫的故居，1953年左右他花5000元买下这里。

相比之前流拍的江南里豪宅，这套西湖边名人故居的起拍价只有江南里一拍起拍价5600万的一半左右。

公开资料显示，这套房源建筑面积419.57平方米，是一套三层的独栋别墅。

阿里拍卖上提供的评估报告显示，别墅室内为精装修，还设置了中央空调系统。一层主楼与大门之间，是约70㎡的独立花园，然后是餐厅、茶室、厨房、卫生间；二层为大厅、1间起居室、储藏间、卫生间、阳台；三层为3间起居室、卫生间；顶层是大露台。

杭州历史建筑研究专家仲向平表示，这是西湖边名人故居首次以法拍方式进入流通环节。

目前，该房产的拍卖主体为温州市中级人民法院，产权归属于温州紫凌奥东进出口有限公司。

根据中国裁判文书网信息显示，该房产被拍卖的原因是温州紫凌奥东进出口有限公司与申请执行人华夏银行温州分行存在借款合同纠纷，该房产作为抵押物被法院查封并拍卖。

最近，杭州楼市的几场千万豪宅法拍，结局却大相径庭。比如，市中心豪宅武林壹号经过24小时鏖战，以2312万元的价格成交，溢价率近49.2%，折算下来为9.75万元/㎡。

江南里法拍房4月流拍，二拍起拍价降至5000万，但起拍单价仍高达16万/㎡。降价之后，这套备受关注的法拍房能否顺利成交，答案将在5月15日揭晓。

然而，法拍豪宅的高潮才刚刚拉开序幕，根据阿里司法拍卖信息显示，5月共有9套起拍价超千万的法拍房开拍，其中包含二拍的江南里宸庐5幢1号。

如果两次流拍，该房源就会进入变卖环节，有60天的变卖期。如果在60天里有人出价，这套房子就卖出去了。

有网友戏言，杭州法拍市场上存在一个“3000万魔咒”，但凡起拍价高于3000万以上的豪宅，似乎很难首拍成交。

有分析表明，“3000万魔咒”虽然只是戏言，但法拍豪宅的意向客户大多经验老道，而且过高的准入门槛也减少了竞争对手，因此大多不会盲目出价，反而二拍三拍才是出手的良机，这或许也是3000万以上豪宅频频难产的重要因素。

这套房源能否打破这一“魔咒”？我们拭目以待。

截至记者发稿时为止，这套房源共有1737人设置提醒，28419次围观，尚无人报名。

需缴纳的税费至少208万

关于这套房产成交后产生的税费问题，来拍法服首席知识官刘毅在接受媒体采访时表示，完整的税费以及行政费用以相关主管部门的解释为准。

从处理标的经验来看，首先由于该套房产所有权人为公司，所以需要缴纳土地增值税。缴纳方式有2种，一是成交价的5%，二是差额的20%-30%。按照起拍价成交，5%成交计算，土地增值税近160万。

其次是增值税，即为成交价与原始购入价差额的5.3%。还有常规房产买卖需缴纳的契税，在1.5%到3%之间。若按照起拍价3179万成交，契税在47万到95万之间。以及万分之五的印花税，按照起拍价成交计算，约1.6万。

“因为此套房产在西湖景区范围，根据2012年1月1日颁布实施的《杭州西湖文化景观保护管理条例》规定，西湖景区内土地性质不能为出让。如果后续政策有所变动，买受人可能需要补缴土地出让金，三级以上用地，目前400-600元/平米的计算方式，该套房251平需缴纳10万到15万之间。”刘毅表示。

综合计算后，除去不能确认的增值税和土地出让金，若以起拍价成交，需缴纳的税费至少在208万元以上。

根据阿里拍卖平台信息显示，长生路32号房产将于5月20日上午10点开拍，起拍价3179万，评估价4540.5万，15日下午可集中看房。

当时5000元的买入价，无法体现房屋的真实价值

1953年的5000元，折算成如今的购买力价值几何呢？如何看待这套房屋在过去66年中的价值增长呢？对这些问题，吃瓜群众们报以极大兴趣。

为此，研究员请教了杭州历史建筑研究专家仲向平。对当时杭州普通家庭的收入和物价水平，仲向平曾经查阅过相关资料。

“1953年，工资和物价水平都很便宜。在之前的1950-1953年，第二套人民币发行之前，我国曾经历过一段短暂的通货膨胀，后来就把币值按照10000:1兑换过了。1953年的时候，杭州普通工人的月工资是七八元，小学教师的工资是20-30元一个月。“

如果把当时一个小学老师的收入按照每月20元来算，需要不吃不喝地工作20.83年才能买下这套别墅；如果把工人的工资按照每月8元来算，则需要52.1年。

仲向平表示，当年由于政治因素，这种西湖边别墅的租金很便宜，这样的一套别墅租金在每月几元钱左右。“类似的，由于政治压力，当时这种别墅的售价也不是真实价值的体现，都是压低了价格卖的。”

不过，当时人民币的购买力是相当强的，从物价上就可见一斑。“比如，当时的猪肉一斤只要一毛多，大黄鱼也是一毛多一斤。”

所以，对这套老宅历经66年的增值程度，不能简单地用价格的增值水平来衡量。对此，你有什么看法呢？