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1.随意改规划、高层业主心里苦

2.捂盘十余年，维权大盘赶上板块崛起

3.500万能买到的排屋长啥样？

文/住浙网研究员 杜若

近日，未来科技城改善放量，景瑞镜溪绿汀率先拿出预售证，首开66套6层叠墅，均价46500元/㎡(含精装修5500元/㎡)。

注意，这并不是排屋，而是上三层下三层的叠墅，总价约800-1000万。

哎，宇宙中心！愈加可望而不可及。

朋友圈截图

随之，研究员看到了这样一则广告：位于宇宙中心的瑞城熙园，正对菜鸟总部、之江实验室，临近地铁16号线、3号线与5号线，总价仅需500万起。

500万起入住未来科技城的排屋，光听到这句话就很心动。

那么，这个500万就能买到的排屋到底长啥样儿？ 

随意改规划，高层业主心里苦

去实地探访之前，研究员首先查证了一下瑞城熙园的前世今生。

2003年，广瑞集团以34929326元的总价拿下余杭【2002】384号地块，折合楼面价223.12元/㎡，规划为高层+排屋，即现在的瑞城温莎郡小区。

据了解，瑞城温莎郡在拿地之初原本规划为纯低密排屋项目，但由于政府的“70/90政策”改为集高层、排屋、体育运动中心与商业中心为一体的项目。

瑞城温莎郡小区实景

其中，高层（典晶轩）为项目三期第一标段，已于2014年5月交付，目前在售的瑞城熙园为项目三期第二标段。

根据规划，项目本应于2016年整体交付。

但在拿地已有16年后的今天，小区依然还在施工，也由此，高层业主与开发商之间屡屡产生冲突。

2017年瑞城温莎郡三期规划图

2017年11月，经过高层业主多次维权之后，余杭政府信息网上公布了小区三期的最终规划，承诺的北大门终于可以建设了，但同时小区中央的众多水系绿化均已不在，排屋户数也从131户增加到了231户。

规划中，排屋距离高层太近，且排屋与高层之间被水泥墙隔开，高层业主的公共活动空间少得可怜。

业主在维权时表示，每次新规划公示并未得到业主的统一认可，与买房之前的态度可谓大相径庭，但最终也只有无奈接受，叫苦不迭。

捂盘十余年，赶上了板块崛起

自2003年拿地（楼面价仅约223.12元/㎡）迄今，瑞城温莎郡已经走过了16个年头，但小区依旧没有造完。

2014年，楼市行情低迷，400㎡的排屋根本无人问津；而且当时也没有未来科技城1.0都还没有大火起来，更何谈更靠近老余杭的2.0了。

这也是瑞城温莎郡屡次更改规划图的原因之一，为了顺应市场，把房子卖出去。

瑞城熙园售楼处实景

据住浙网数据显示，瑞城温莎郡此前成交的均价为6709元/㎡，而如今，重新包装后的瑞城熙园均价约37017元/㎡（毛坯）。

按高层与排屋1:2的价格体系来看，此前温莎郡排屋均价约13418元/㎡，如今已上涨约23559元/㎡，涨幅约179%。

据高层业主表示，在维权过程中，排屋业主很少参与到小区规划的意见征集当中。

瑞城温莎郡实景

研究员当天走了一圈，确实发现很多排屋门窗皆已生锈，看起来已空置很久；已交付的排屋外立面也较为老派。

整个小区，除了体育运动中心有人打篮球之外，其余各处人迹难寻。

500万能买到的排屋长啥样？

说了这么多，那500万的排屋到底长啥样呢？

据置业顾问介绍，此次推出的是30套合院与72套排屋，合院户型161方起，总价500万起；排屋户型189方起，总价700万起。

注意，仅有30套合院是500万起的！

瑞城熙园30套合院效果图

所谓合院，是4户人家共分一个院子（见效果图），均为地上三层设计，没有地下室。

其中，一楼为餐客厅与厨房、二楼为儿童房与老人房、三楼为主卧套间、顶层还有一个阁楼与露台。

遗憾的是，合院均未预留电梯井，楼梯狭窄而陡峭，上下三楼，研究员累得气喘吁吁了。

家里的老老小小走这样的楼梯，还是有点费劲的，对于腿脚不便的老人是一种隐患。

研究员去隔壁的毛坯实体看了一下，预留卫生间已经漏水；站在四户人家公用的院子里，四面都是三层高的房子，视觉上有些微的压抑。

瑞城熙园此次加推房源位置示意图

合院所在位置在项目东北角，距离最近的杭临轻轨凤新路站（在建）步行距离超过1公里；

而此次加推排屋的位置距离凤新路站（在建）不到100米，显然出行更加方便，而且排屋预留有电梯井，户型也更加符合当下人居需求。

但排屋总价700多万起，还是毛坯交付，跟周边同价位楼盘如绿城桃源小镇、江南府相比，性价比并不突出。

据悉，瑞城为温州开发商，这是在杭第一个项目，且此后并无拿地动作，没有体现出深耕杭州的诚意。

据此前业主维权情况来看，开发商在售后解决问题的态度并不积极；且500万能买到的合院存有不足，还是建议购房者擦亮眼睛仔细分辨。