住浙调查| 翡翠城梧桐郡精装改毛坯,降价3600元/㎡暗藏什么玄机

本文导读:

1、精装改毛坯,万人摇在路上

2、这次降价,堪比“沁园涨价4500”

3、一涨一跌,背后透露的玄机

文/住浙网研究员  艾维

在毫无迹象的情况下,昨天下午,绿城翡翠城梧桐郡的预售证突然降价3600元/㎡

准备地说,梧桐郡这期房源推出22596元/㎡的单价,是精装改毛坯的缘故。拿掉了精装修,比上一期26914元/㎡的价格直线降了3600元/㎡,已是既成事实。

 

不经意间,梧桐郡创下了几个第一:去年4月摇号以来,首个主动将精装改成毛坯销售的楼盘;高层均价3600元/㎡的降幅,也创了纪录。此前,德信碧桂园·印江南在4月曾有过1100元/㎡的降幅。

刚需追捧,加上投资的准入门槛陡然降低,回报率提高,投资客摩拳擦掌。在两股力量的共同作用下,杭州第12个“万人摇”已经上路

研究员好奇的是,是什么力量让梧桐郡放弃精装销售,这不等于把看得见的利润给丢掉了吗?这次的操作跟年初“沁园涨价4500元”,虽然方向相反,颇有相通之处。住浙网开展了一番调查。

【住浙调查】杭州限价松动!什么力量促成了绿城沁园每平米涨4500元?

1.精装改毛坯,万人摇在路上

在采访中,翡翠城方面一再强调,这次不是降价,之所以这期房源推出22596元/㎡的单价,是精装改毛坯的原因。

毛坯VS精装,哪个对刚需的吸引力更强? 答案是不言而喻的,昨天傍晚,各大购房群里爆了,都在议论这个消息,一些计划摇号未来悦的资金,面临新的选择。

 

取消精装修,做法虽少见,但降价的效果明显。同时,将大幅度增加投资客和刚需人群的参与热情,预计又一个万人摇登上舞台

2. 这次降价,堪比“沁园涨价4500”

一着落子,满盘皆活。和今年2月20日“沁园涨价”一样,确实属于“神操作”。

 

李克强总理上周刚来杭州,参加全国“双创”活动周,还到梦想小镇调研,得知有上万名创客来小镇创业,十分关注这一人群的生活与工作。

某种意义上,未来科技城已经不单是杭州的,甚至是全国关注的焦点。

此举等于昭告:“一城一策”杭州执行起来不会跑偏。一句话:稳得住。

而稳房价正是这一轮调控的核心。

政策执行部门对上头有交代,你们看,杭州的房价并非只涨不跌,更不会过快上涨,尤其是“双创”人群集中的余杭区。因此,不要约谈我。

购房者总体也是开心的,可以少花钱住绿城的房子,谁不乐意啊!至于中签率因为投资客的猛增而降低,暂时还没想那么多。

对开发商,更像是敲敲黑板提个醒:哥几个,有合适的,不一定非得精装卖的啊!具体样本选择上,绿城是优等生,家底厚实,翡翠城是销售持续了好几年的大盘,地价也便宜,不差这丁点精装利润,扛得住。

简单算算,这次开盘的1、4、7幢,共3幢,可售房屋284套,总建筑面积约36138方。每平米均价降了3600元,绿城光销售额少了大约1.3亿元,利润减少大约在2000至2500万之间。当然,还会面临前几期买了精装高层业主的讨要说法,对付这一块得花不少人力。 

翡翠城效果图

住浙网研究员认为,政策执行部门让绿城顾全大局的同时,做了一个大大的发布:

对上,稳房价我们一直在行动;对购房者尤其是刚需群体,“你们别着急,今年性价比高、值得摇的楼盘多的是。”

接下来,未来悦、微风之城、悦见山、上河宸章、龙湖江与城等楼盘陆续加推摇号。

3.一涨一跌,背后透露的玄机

如果看近期的土地市场和新房市场,降价的味道更浓郁一点。

6月,杭州一共挂牌公告了25宗土地,其中24宗是涉宅用地,其中临安的土地达到11宗,占比接近50%,而且这11宗土地,还出现了两块位于昌化镇、起拍楼面价为2375元/㎡的土地。

今天上午,仅仅经过2轮竞价,美的以123283万元竞得临安区双林高校单元地块,楼面价7763元/㎡,溢价率0.82%。和之前动辄“封顶+自持”形成天壤之别。

杭州市前任市长徐立毅被认为深谙土地财政的精髓,土拍节奏的把控者。经过历次调校,杭州土拍节奏已经有了“宫商角徵羽”般的美感。

新房市场,预售证均价是风向标。上周杭州十区共27个楼盘领出预售证,涨价的有3张,降价的也是3张。比较令人关注的是,城东新城的世茂钱塘天誉,最新的均价46500元/㎡,比上一张降了386元/㎡,回到了首开时的均价。

城东严格执行“一盘一策”,传递出的信号是:板块价格突破?这是不存在的。只不过是同批次不同楼幢位置有差异,因此做了差价。46886元/㎡是“楼王”的价,46500元/㎡则是普通楼的价格。

当然不能一味降价,要让房企看到赚钱的希望。6月15日,望江新城板块的纯新盘御品批出了69800元/㎡的均价!这个均价,一度让很多人看不懂:御品楼面价不到3万元/㎡,比沁园的40766元/㎡低了1万多,首开均价却高于沁园首开价2万元/㎡,难道望江新城的价格中枢比申花高3万元/㎡?

意料之外,但综合4月16日望江新城土拍结果来看,这又是一个顺理成章的事情。

当天,住浙网研究员这样写道:

从楼面价来看,今天出让的望江地块45325元/㎡楼面价比凤起潮鸣低了43元/㎡,暂居第二;但考虑到还需自持22%,实际拿地成本已经创了杭州宅地的单价新高。

当然,最高兴的是一路之隔的纯新盘滨江金地御品,正在申领预售证,能批出多少价格未知。但是对照保利滨江上品6.98万元/㎡的均价,加上今天的地价顶托,御品可望靠近甚至突破“7万+”。

什么叫通盘考虑,这就是!接下去,望江新城还要推地,在45325元/㎡成为地价的重要参考下,新房均价也得相匹配。

显然,梧桐郡的降价方式,也是通盘考虑的结果。

这给房企传递了一个明确的信号:杭州市场会稳住,从长远来看,你们会有钱赚的。

毕竟开发商也明白,一个蒙眼狂奔、一路上涨的楼市和一个健康良性、随时在调节的市场,哪个更值得参与? 


可以这么说, “沁园涨价4500元”意在激活春节后的土地市场,并把信号传递给新房市场;“梧桐郡精装改毛坯降3600元”作为新的一城一策,一是保护杭州,不要掉入房涨过快上涨而被约谈的名单中,二是让刚需楼盘有一个榜样,如何让购房者拥有获得感,可以腾挪的空间还是挺大的。