文/住浙网研究员 黄敏

先来六句话解读：

①、规定是新老划断的，已经贷款的不必紧张。 新规从今年10月8号起施行。

②、对刚需总体还算友好，偏紧，首套房贷的利率折扣不要想了；杭州首套房贷的上浮力度可能会下来一点。

③、二套房上浮60个基点后，5.45%相比基准LPR4.85%约上浮12.37%，目前杭州的房贷普遍二套房上浮15%以上，年化达到5.63%以上。也就是说，央行新规要求杭州早就达到了。现实中，杭州二套房贷上浮不至于加码，但也难有下探空间； 

④、央行虽然没有祭出限贷“杀招”，但利率新规也足够重磅，显然要打消绝大多数投资客的念想：银行的资金不会便宜。 

⑤、因城施策。锁住了下限，上限各自看着办。 

⑥、相比消费贷和小微企业贷款，二套房贷的年化5.45%参考利率仍不算高。没有倒挂空间，去通过小微贷来买房的，相对会少一些吧。

1、央行再出大招，个人住房贷款利率出新政

8月25日，央行公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行公告指出，2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

这意味着，按揭贷款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！

住房贷款利率调整后对于普通居民贷款有何影响？对此，人民银行的相关负责人表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

2、新政总体中性，对杭州的刚需总体友好

业内人士指出，该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

这意味着，部分城市还存在的首套房利率“打折”情况将一去不复返。未来只能上浮，最多也只能维持在基准利率。

虽然央行方面表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。但由于房地产政策“因城施策”，对于不同城市的实际影响会有所不同。

那我们计算一下，新的利率政策在10月8日实行后，杭州首套房和二套房的住房贷款利率如何变化？

当前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。杭州目前多家银行的房贷利率为首套上浮10%，二套上浮15%。

按此计算，杭州现行首套房贷利率为4.9%*1.1=5.39%，二套房贷利率为4.9%*1.15=5.635%。按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看，理论上首套房贷款利率可从5.39%降至4.85%，二套房贷款利率可能从5.635%降至5.45%，均有下降，但对刚需购房者更为利好。

当然，具体到不同的银行、楼盘和借款人，新政只规定了下限但没有规定上限，依然给不同银行在实际操作中留下了一定的上浮空间。

同时，全国范围内房贷政策都有明显的收紧趋势。在最新摸底的合肥18家银行贷款情况中，合肥地区已有12家银行不做二手房贷款。同时，合肥市首套房利率普遍上浮了20%，有14家银行的二套房房贷利率更是上浮了30%。

而包括合肥在内，进入今年下半年以来，苏州、杭州、宁波、大连、长沙等全国多个热点城市的房贷利率都出现明显上调。

从“房住不炒”的背景下看，这一政策对首套房刚需购房者会是利好，房贷利率直接调控作用将更加明显，后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。