关键词提示:
1. 沁园为何要退款?
2. 46套总共退了1800多万
3. 剩下4幢小高层货值缩水多少?
4. 杭州洋房、小高层或明确界线
文/住浙网研究员 王蓓蓓
今年7月份,杭州楼市曾传出沁园二期高层退差价的谣言,要把二期高层涨价的4500元/㎡退给业主。
8月9日,沁园领出最后一批高层预售证,均价维持在54000元/㎡,打破谣言,稳固了申花板块的价格体系。
沁园效果图
近日,又有传言称沁园要退差价了。不过这次退的不是高层,而是洋房。
住浙网就此求证了绿城内部人员,对方表示确有其事,46位“洋房”业主即将收到退款。
“洋房”为何要退款?
原来,沁园的这批46套“洋房”总共8层,不是真正意义上的洋房(6层及以下),而是小高层。
一般来说,高层和洋房的价格换算体系为高层:洋房=1:1.2(不排除上下浮动),杭州的很多楼盘都符合这个规律。
沁园历次摇号详情一览
沁园高层均价54000元/㎡,小高层均价63600元/㎡,高层:小高层=1:1.17。
也就是说,沁园的小高层按洋房价格来卖了,坊间在传,此事被人举报,有关部门责成项目公司对这部分业主退款。
46套总共退了1800多万
那么沁园的小高层实际应该卖什么价格呢?
根据透明售房网显示,沁园5、6#小高层的一房一价已经更改,改后均价约61200元/㎡,相比之前63600元/㎡的均价低了约2400元/㎡。
沁园销售公示截图
根据沁园5、6#号楼销售公示显示,46套小高层可售总面积约7638.87㎡。每平米平均退2400元,沁园这次总共要退款约1833万元。
据一房一价显示,46套房源中最大的户型为304.6㎡,也就是说46位业主中最多的一位可拿到约73万元退款。
剩下4幢小高层货值缩水多少?
据了解,沁园共规划为4幢高层与6幢小高层,目前高层均已售完,小高层除了退款的5、6号楼外,还有1-4号楼待售。
经计算,这4幢小高层可售总建面约1.6万㎡,此后按61200元/㎡均价售出,货值将缩水3840万元。
加上5、6#号楼约1833万元的退款,沁园小高层总货值将缩水5673万元。
沁园楼幢分布(仅剩1-4号楼小高层待售)
根据此前住浙网的测算,沁园在高层涨价4500元/㎡之后,加上小高层和车位的利润,微亏或者持平。
而此次直接缩水5000多万,沁园的账又得重新算了。
杭州洋房、小高层或明确界线(高低配退出江湖)
先是顶着巨亏开盘,现在又开始退款,不管是吃瓜群众还是业主都有了一些声音。
不少吃瓜网友表示:“心疼沁园。吃下去的东西还要吐出来,沁园大概是杭州限价之后最命苦的盘了。”
有业主不希望退款:“宁愿多出些钱维持品质,退了反而心慌”。
沁园实景(2019年6月摄)
另一方面,从客观的出发,沁园退款又将对杭州楼市造成什么影响呢?
住浙网好房研究院认为,沁园退款可能会使杭州楼市中洋房与小高层的区分更加明确,价格体系也更加清晰,市面上的“伪洋房”都将露出真面目。
6层及以下可以称之为洋房,7层以上只能称之为小高层与高层。
因为随着层数的增多,公摊面积也会增加,得房率随之降低。比如,一套100㎡的房子,高层实际套内面积约70㎡,洋房则约为85㎡。
容积率与层高关系示意图(图片来源于网络)
另外,层数增加容积率也会降低,居住舒适度随之降低。
如6层以下的洋房容积率一般为0.8-1.2之间,而7-11层的个小高层容积率在1.5-2.0之间,居住的舒适度差别还是很明显的。
沁园退款已成事实,那么还会不会有别的“伪洋房”开始退款呢?住浙网将持续关注报道。