搁浅8年的主城区纯新盘全推89方,这张小户型表请收好

核心提要:

1、搁浅8年的主城区袖珍盘首开

2、主城区,还有多少89方可以重来

3、买房,最好赶在周边拍地之前

 文/住浙网研究员 张伟博

这几年,杭州楼市对刚需来说,并不十分“友好”。

伴随着房价和地价的一路上涨,新房的户型也在同步“长大”。预算有限的刚需们,面对膨胀的买房预算,愈发捉襟见肘。

杭州过去的11次“万人摇”中,有10次是低总价刚需盘(唯一例外是创世纪)。哪怕已经偏远至大江东,只要总价足够低,也能召集上万人参与摇号。城东农药厂地块上盖的天城府天著,曾推出一批60多方的小户型,也能基本售罄。

搁浅8年的主城区袖珍盘首开

该项目地块是2011年出让的,当时成交楼面价仅4674元/平米,竞得单位为“名宸”。此后几年,杭州楼市陷入了低谷,该项目由于种种原因一直被搁浅。直到2018年8月被中梁接手,才以“云都汇”之名重新进入大众视野。 

 

中梁云都汇项目区位交通图

中梁云都汇位于云栖小镇核心区,距离地铁6号线科海路站1公里左右。紫之隧道、之江大桥和地铁6号线配套,交通还算方便。之江新城已开发多年,区域内的商业、医疗、教育等资源,相对齐备,满足日常生活所需尚可。

8日下午3点,研究员从武林广场附近驱车前往项目售楼处,途中几乎没有红绿灯,一路顺畅,全程用时半小时左右。但返程时,遇上晚高峰,回滨江和主城的路拥堵不少,不论走之江大桥还是穿紫之隧道,用时都明显增加。建地铁带来的通行不便,加上车辆流量的增加,路口忙乱,夹杂阵阵噪音、尾气,带来的体验感比较糟糕。

 

中梁云都汇沙盘图

该项目体量并不大,占地面积仅3万多方,共规划6幢住宅和6幢酒店式公寓。住宅部分为11层的小高层,且均为89方三房一卫户型,得房率超80%。

置业顾问介绍,项目预计5月底入市,并一次性推出全部238套住宅房源,均价大概在3万左右。项目计划于2021年下半年精装交付,急等入住的白领、程序员购房还需谨慎。

 

中梁云都汇样板房实景图

项目隔壁有两个次新二手房小区,分别为东日晴好和梧桐燕庐,在中介的挂牌价格在3-4万元不等。相比之下,中梁云都汇如果开出3万左右的售价,摇号估计会比较热。

主城区,还有多少89方可以重来

来自透明售房网的数据显示,90方以下小户型一直是杭州二手房市场的绝对主角(占比接近7成)。即使前几年通过70/90政策强制增加小户型供应,89方小三房依然是“紧俏货”。

随着杭州70/90政策的取消,主城区(暂不含大江东,下同)已经很难找到主打小户型的楼盘了。再叠加地价的上涨,开发商更多地通过高低配、增加大户型占比来提高利润率。

1-4月主城区90方以下小户型上市楼盘列表

 

今年1-4月,杭州主城区新增商品住宅供应3177套,其中90方以下房源仅738套,占比23%。

一边是新房市场23%的小户型供应,另一边是以小户型为主的二手房市场,中间的供求关系存在较大扭曲。所以才有了89方房源在二手房市场极强的溢价能力,因为这是十足的卖方市场,是杭州楼市真正的“硬通货”。

研究员梳理了主城区含90方以下户型的楼盘供应量,数量已不足10个。

主城区小户型楼盘一览表

目光回到西湖区。

今年以来,西湖区共两个开盘项目含89方小户型,分别为三墩的云和湖和西湖国际城,摇号热度都不低,西湖国际城开盘以来,已累计3次“万人摇”。

聚焦到之江范围,不论是在售的德信九溪云庄,还是即将上市的新盘祥生湛景·云境和仁恒祥生·西湖世纪,90方小户型均稀缺。中梁云都汇即将带着200多套小户型上市,难得的小户型量供颇有关注度。

买房,最好赶在周边拍地之前

在《杭州2019年第一期读地手册》中,共收录了2宗之江宅地。由于容积率不高,按照目前的土地行情,最终成交价楼面价大概率不会低于2万/平,毕竟前几日平安竞得的临平核心区宅地,楼面价已经高至19237元/平。

 

周边待出让地块位置图

土拍对房价预期的影响,是立竿见影的。今年3月,中南以约3万的实际地价夺得艮北新城宅地,随后加推的招商越秀公园1872,中签率从上一次的41%直降至15%,购买难度增加了数倍。

所以,不论是周边的刚需自住,还是出于投资的考虑,都可以关注一下这个楼盘。要说缺点的话,2021年下半年交付有些略晚。

行文至此,想起了另一个同样耽误多年的盘:远洋西溪公馆。两个楼盘都在绕城高速边上,颇有几分“惺惺相惜”。等到上市之时,换了主人,更已换了人间。